惡鄰出沒，都沒轍!讓「區分所有權會議 強制出讓(強制遷離)」規定來拯救社區–法洛威
「遠親不如近鄰」在現今工商社會體現了鄰居的重要性，一個好的鄰居不僅能夠增進居住品質，更重要地是讓住戶都能產生居住的「歸屬感」，讓人有家的感覺。然而大樓林立的今日，大樓居住品質隨著住戶的增多，為居住品質增添許多不確定性。然而所幸公寓大廈管理條例中，賦予社區管委會及區分所有權會議權限，倘若住戶的「光怪陸離」行為嚴重影響其他社區住戶的居住品質時，就能夠祭出「強制出讓強制出讓(或稱強制遷離)」這把尚方寶劍來維護社區安寧。
本篇文章，法洛威分享給讀者關於公寓大廈管理條例「強制出讓(或稱強制遷離)」法條要件及案例，讓有類似困擾的民眾早日獲得解決途徑。
公寓大廈管理條例–與強制出讓(強制遷離)的規定
關於強制出讓(強制遷離)的規定，讀者可參考公寓大廈管理條例第22條第1項。法條內文為:「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離」。主要的行為態樣如下:
- 積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
- 違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
- 其他違反法令或規約情節重大者。
社區住戶不遵守「區分所有權會議的強制出讓(強制遷離)」該如何?
根據公寓大廈管理條例第22條第2項規定:「前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之」。因此倘若社區住戶拒絕配合執行「強制出讓」的判決結果，管委會是可以直接聲請法院拍賣住戶在大樓內的資產。
此外，要注意的是就算造成社區困擾的並非住戶本身，但只要是與住戶有關的親戚或是房客，都可能因這些人的不當行為，而被法院判決必須強制出讓(強制遷離)。
公寓大廈管理條例–與強制出讓(強制遷離)案例
公共空間推置物品屢勸不聽
臺灣士林地方法院 110 年度訴字第 716 號民事判決的當事人，多次在大樓的大樓共用之防火巷弄、開放空間、樓梯間、共同走廊、防空避難設備（地下1 、2 樓）等處堆置雜物，且經主管機關處以罰鍰後，仍不改善而續犯，符合公寓大廈管理條例第22條第3款規定，經管委會向法院訴請強制出讓訴訟因而敗訴。
暴力恐嚇住戶
臺灣新北地方法院 111 年度訴字第 560 號民事判決的敗訴當事人共有兩位，一位是大樓住戶甲，另一位則是大樓住戶的姪子乙。案件起因是乙寄居在甲位於案發大樓內，但乙因有暴力傾向，經常向其他大樓住戶辱罵、騷擾，甚至傷人，同時也會不定時在大樓社區內持刀械或棍棒徘徊。該案件經法院以違反公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定，判決甲必須強制遷離大樓。
焚香、擲茭等行為嚴重影響居住居住安寧
臺灣高雄地方法院 109 年度重訴字第 316 號民事判決的被告，長期在社區焚香、擲茭，導致社區住戶被迫長期 吸入屬空氣污染之刺激性薰香而身體不適，已危急住戶之身體健康安全。同時，其不定時擲筊產生之噪音，亦干擾住戶之生活安寧，嚴重影響社區其他住戶之生活品質，焚香之煙霧更多次使社區警示系統發報火警警示，已造成社區管理產生困擾，亦有危害住戶安全之虞，被法院判決必須強制遷離。
關於強制出讓的結論
觀察過去幾年強制出讓的司法判決，多數勝訴者都是「被要求出讓」的對象，觀察法官判決背後的動機應該是為了保障憲法賦予民眾「居住自由」的權利。然而，在近幾年關於強制出讓勝訴者多為「社區管委會」的現象來看，確實是我國居住史上的一大進步，強制出讓的法條確實成為管委會打擊不良住戶的最佳武器。
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不動產法律的重要性在於保障了所有涉及不動產交易和擁有權的人的權益和利益。這些法律確保了不動產所有權的明確性和合法性，並規定了所有涉及買賣、租賃、贈與或抵押不動產的程序和條件。法洛威彙整不動產訴訟上的爭議，讓讀者能夠輕鬆掌握不動產大小事，協助讀者掌握相關產業知識脈絡。
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本文係由國泰世華銀行邀稿。
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