《蛙蛙投資客教室》第15講房屋供需篇～去年今日此門中，人面桃花相映紅～愛是一種感覺，但房價不是，因為數字下行非常冰冷

20231106 12:30 全文完，信義房價指數／國泰房價圖解文字錯誤倒放更正

這周談「餘屋數量」迷思，下周談「價格誤導」迷思，本蛙再度準備入場買房，資訊是一致的

本篇你應該學會……

■除了「信義房屋指數」（中古屋指標）／「國泰房地產指數（預售屋／新成屋指標）」外，還有另一個有用指標～「清華安富房地產指數」採取「類重複交易法」，最容易看出房價長期趨勢。

□房地產屬於「政策型產業」，理論上政府可以主導產業榮衰，實際上卻是「尾巴搖狗」。由於地方複雜的政商關係，加上政治私下獻金運作，政黨及民代反而成了「走狗」。

●任何商品交易首要都是供需關係，「建商潛在餘屋」一直都是最大統計黑數。由於易於以其他名義藏匿，或是仍在興建之中未納入統計，未來實際大量進入市場，供需關係恐怕重挫房價。

○房地產訂價根本不是「成本加成法」，是建商結合媒體長期洗腦灌輸的錯誤認知。其實房價真相是「區域供需」加上「比價順位」訂價法，所以才會有空頭致富機會。

你一直看不見餘屋，因為就像那個連結影片，只顧著數傳球，沒看見大猩猩

影片的最後，英文字幕的翻譯是：「你剛剛有看到一隻大猩猩嗎？」

https://youtu.be/6E035QRzHbc?si=XJQm4Mv4qoVukg8S

專心是好事，但可能因為太過專注特定事項，反而會錯失其他明顯的事物，如同影片中出現的大猩猩。

很多人會驚訝地說「沒看到」，回頭重看影片，才發現原來真的有一隻大猩猩……

就像你只注意房價一直漲，一直焦慮何時進場買房，卻沒注意到身旁餘屋數量早已失控。

台灣房地產價格為何沒有明顯下跌，兩個原因而已：

■造成房價下跌的關鍵動力是「資金斷鏈」，「不景氣」與「實質需求」反而是間接影響；

□很多統計過程及技術，時常造成與事實不符的情形。

但遲早大家會發現大猩猩，就像中國、香港、韓國、日本。

呃，你確定要演「嘻遊記」？……

卡卡卡……你們這群「戲癡」懂不懂表演呀……

『路邊社』特派記者【極瘋之蛙】，高雄鳳山「衛武營」連線報導……呃，假日懶得出遠門……

呱呱呱，【韓導】發飆了，啥，你問哪個【韓導】？～這個「神」一般的男人，台灣能有幾個！？～咱就問你，哪一個政治人物，能讓支持者無腦到底，年紀即將入土，仍舊無怨無悔，嗚嗚嗚，太港凍了～「支持我的，男的都是攝護腺肥大、女的都過了更年期」。

你看看韓導是不是「清清秀秀美男子」，對比下面三個「歪瓜裂棗」，外貌醜陋又沒演技，這部戲哪來票房？～嚴正聲明「三個畜生」絕非事實，猴子既非家禽也非家畜，河童還沒人工繁殖成功，你說【豬八戒】，誰敢送他去屠宰場，他岳父可是「軍火大亨」。

導演就是得教戲，三個「戲癡」一樣有「戲權」，呃，還沒走近，這三個「夯貨」就打起來了：

「吱吱吱，每次你都說，再不坐下來談，過了這個村，可沒有這個店！」～那隻【孫猴子】真的發飆了：「結果下個村子，居然還有冷氣百貨公司，結果只剩你有錢，一個人坐下來享受，還整碗捧去。」

「唉，俺跟你說！」～聽說這河童智商有157 ，為了羞辱台大醫學院，重考了三次才進來，只為證明聯考題目很蠢：「失敗兩次就要趕快跑，誰頭腦那麼差，還繼續重蹈覆轍！」

總算還有個清楚冷靜的【豬八戒】：「待會演戲要不要繼續堆疊『藍白拖』，舞台效果很不錯……」～算了，呃，這個更搞不清楚狀況。

韓導微笑開示了：「你們知道『西遊記』裡最重要的人是誰嗎？」I

【豬八戒】顯然一點就透，啥，是經常偷看大陸『冷笑話』：「答案是印度的火車司機，去印度沒火車無法取經，想取經擠上光火車沒用，還要司機願意開車！」