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不動產登記在別人名下，結果出名人偷賣，有效嗎？
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昨天有長輩問我關於老家農地借名登記的法律問題：第一，借名登記契約或協議有效嗎？第二，農地登記在別人名下，結果出名人偷賣，有效嗎？
這篇文章主要討論第二個問題。
一、借名登記契約是什麼
所謂借名登記契約，是指一個人將自己的財產用他人名義登記，而實際上還是自己管理、使用、處分，他人同意就該財產為出名登記的契約。借名登記契約的成立，必須有借名者與出名者。
不少法院判決認為借名登記契約適用或類推適用民法委任的相關規定。
二、出名人偷賣借名的不動產，有效嗎？
參考法條與資料：
- 最高法院108年度台上大字第1636 號民事裁定。
- 最高法院106年民事庭第3次決議。
- 智慧財產法院109年度民專訴字第107號民事判決。
- 魏大喨，不動產借名登記法律關係內部與外部效力，月旦民商法雜誌，第81期，2023年9月，頁61-85。
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本文探討一個有關借名登記契約的案例，其中父親甲因自有房產而借用兒子乙的名義將土地登記，並在其上興建農舍。隨著乙的財務問題，甲被迫為乙清償債務，最終提起訴訟要求返還土地所有權。文中分析甲乙雙方的主張及相關法律規定，並提出法院的判決結果，強調借名登記關係的法律效力及終止程序。
許多人在交易不動產時，常出現借名登記的情況。這指的是當某個人因為某些限制無法以自己名義購買不動產時，選擇使用他人的名義來進行登記。雖然這樣的做法在某些情況下看似方便，但其實隱藏了許多潛在的風險，稍不注意可能會引發法律糾紛。
在臺灣的房地產交易中，借名登記是一種常見但潛藏風險的做法。本文探討訂立借名契約的七大重要性，包括明確權利義務、保護實際所有權人的利益、以及防止借名人濫用權利等，讓您在交易過程中更有保障。瞭解如何有效預防法律糾紛，確保財產安全，並掌握必要的稅務考量。尋求專業協助，以便擬定完善的契約，保護自身權益。
所在編章︰
第三編 物權＼第一章 通則（§757~764）
立法沿革︰
98.01.23增訂公布(後續尚無修正)
民法第759條之1（不動產物權登記之變動效力）（98.01.23增訂公布）
Ⅰ不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
Ⅱ因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為
本文探討預告登記的定義、效果及如何處理相關法律問題。針對民眾提到的在父親中風後變賣房產的情形，分析預告登記的法律限制與申請程序。文中也提供實務上的解決方案，包括信託方式的使用及訴訟程序的必要性，讓讀者能對預告登記有全面的瞭解與應對策略。
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衝突對良好人際關係不可或缺，因為每個人都是獨特的，若想要長時間緊密相處、合作，勢必會遇到衝突，以衝突來檢驗原則是否一致，以及能否化解歧見，才能走得長走。取共識是雙方的責任，要講理並期待別人講理，他們行為不好，並不代表你也要不好。辯論目的是為了尋找真相，而不是為了證明誰對誰錯，依照邏輯和證據從善如
一、本文改寫歷史
二、函釋【公布日期文號】內政部107年1月19日台內地字第1061308210號令
三、我對上面函釋之詮釋及感想
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