東京物件No.4

前提摘要：年近50歲的小K，計劃未來到日本過生活，希望有個不動資收租可以支撐他在當地的消費，或是可以做為轉換自住房的資金來源，要我幫忙找一間東京的物件。

（東京三大區圖）

網站連結：https://www.sinyijapan.com/tw/knowledge/cityintroduction?area=東京都

前一次東京物件No.3，位於中央區距離東京車站附近，價格4880日幣（新台幣1074萬)，走路6分鐘內有三種地鐵出入口， 14年屋齡1LDK，室內分隔為兩室，10樓的第3層公寓。

小K拿著東京No3，向台灣在地有配合日本物件貸款的銀行詢問，辦理貸款的基本條件有哪些？銀行業務回答：「該物件的面積必須50平方米以上，年份必須15年以下，成交金額必須3500萬日幣以上，才能進行貸款。」東京物件No.3面積不符合貸款標準，另小K不想把太多的現金投入在日本物件上，也希望由銀行部分承擔這一類投資物件，於是必須改變為2L D K以上才能符合面積標準。

因為小K曾經經歷過網路泡沫及金融海嘯的總體經濟大變動，而日本經濟迷失30年期間，當時小K常跑日本業務，對日本的景氣循環也稍有瞭解，為了降低風險的方式，就是保留很多現金在身邊，及運用槓桿操作，投資物件的50%金額由銀行來承擔風險，即辦理房屋貸款，另外日幣匯率變得相對便宜，相當於成交價打了30%折扣，小K雖然還沒前往日本居住，從匯率角度來看便知道，小K為何堅持要在此時投資日本物件。

（匯率圖）網站速結：https://historical.findrate.tw/JPY/

確實景氣循環沒有人可以完全預料的事情，投資有賺有賠，風險存在，甚至有人因此而拒絕做投資理財選擇穩定的定存儲蓄，這是不同的選擇，只是經歷這些景氣大幅的變動，歷史告訴我們終究會恢復到原先穩定的發展。

就如巴菲特所說的：「股災和天災同樣都會發生，我們只能與他們共存，但是我們可以選擇盡早學會，在恐慌及低迷經濟體裡，有應變及發現機會的能力，再加上執行力，就能創造巨大財富」。

支撐房價的三支柱：地點位置附近有「強勁就業市場」、「就業人口的薪資水準高出一般水平」、「交通便利性」，於是選擇離地鐵站走路10分鐘就能抵達的物件，且以中央區擴散的周圍區域做條件搜尋。

2023年第4季東京都房價漲幅已經達30%以上，東京都生活圈就像台北市一樣，人口密度3700萬人，而台灣全國人口2300萬人，高就業率、高消費市場，地鐵2500里程數排世界第一，東京都相較於其他城市適合出租及未來轉手機會。

公寓套房2LDK

開價4580日幣折合新台幣1007萬（匯率0.22）

製作一張報酬率表：（有貸款）

註：每月收支及未來售價，採預估值。

連結網站：

https://www.athome.co.jp/

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