2024-05-31|閱讀時間 ‧ 約 27 分鐘

【民事事件】土地被套繪不能買賣？！什麼是套繪？如何解除套繪？

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📋撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

本文深入解析我國現行法關於套繪的規定，探討被套繪土地的分割限制，並提供解除套繪的實用指南，幫助您在土地買賣中避免法律糾紛。

【案例事實】

小珍與阿財一起繼承了父親的農地，但小珍與阿財談不攏這塊農地該如何分配，兩人遂一狀告到法院，沒想到，法院居然說，這個土地不能分割成兩塊，也不能賣掉！！為什麼呢？

【相關規定】

民法第823條第1項

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

農業用地興建農舍辦法第12條第2項

已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。

建築法第11條第1項、第3項

本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。

應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。

最高法院 109 年度台上字第 2485 號民事判決

按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項規定可稽，所謂依法令或因使用目的、契約不能分割，自當包括原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割在內。而農舍辦法第12條第2 項明定已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，即屬民法第823條第1項所稱因法令不得分割之限制。

【案例分析】

一、什麼是套繪？

套繪是指行政機關出於對土地的管理目的，對土地上的利用做出一定限制，而將該特定土地範圍以繪圖方式套住，在地籍圖上以不同顏色註記，未解除套繪之前，不得任意分割、買賣，以達到管制的效果。

二、被套繪會怎樣？

目前法律針對以下兩種狀況有此套繪管制的限制：

（一）農業用地：

1.依農業用地興建農舍辦法第12條第2項，已興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割。

2.立法目的在於透過土地一定範圍的圈定（套繪），限制土地上興建農舍的密度（即農舍用地面積不得超過農地面積10％），以及限制農業用地供興建農舍後之使用與處分，以達到確保農業生產環境及農村發展的目的。

3.已興建農舍的農地，因為已經被套繪，不能進行原物分割、變價分割，亦不能分歸一人及價格補償，也不能在上面再蓋一間農舍。

（二）建築法之法定空地：

1.依建築法第3項前段，應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。

2.建築基地為建築使用時，應保留一定比例面積之法定空地，是為了確保建築物使用人的居住環境有一定品質的保障，也就是藉由建築物周圍一定比例的空地，以保障居住環境得以防火、救災、日照、通風、採光，以及預防建築物過度密集，因此法定空地具公共利益性質而不得任意分割移轉。