原屋主積欠很多管理費，我買了後是我負責繳清嗎？

前陣子看到有藝人積欠管理費與撕走社區公告，讓我想起先前有朋友看到一個中意的物件，由於屋主長期沒住在該社區，就乾脆不繳管理費，因此積欠很多管理費。朋友問：如果買了那個社區物件，我需要幫原屋主繳納積欠的管理費嗎？

一、此問題涉及的公寓大廈管理條例規定

公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人.....應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」看這條的文字，好像可以說區分所有權的繼受人（即買家）所繼受的，不只有所有權而已，還應包含前手本於區分所有權人地位，對該公寓大廈所應享受分擔的其他權利義務，而這樣的義務包括債權性質之權利義務，也就是管理費的繳納義務。

二、多數法院判決認為買家不繼受原屋主積欠的管理費

觀察高等法院討論意見與目前法院判決，多數法院判決認為買家不繼受原屋主積欠的管理費，就算社區規約規定公寓大廈積欠的管理費應由後手繼受時，也是不繼受。

這部分可以參照臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號的審查意見：「按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務(臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號研討結果參照)。故縱令規約規定前手積欠之管理費(已發生之債務)應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費。」

三、由於還是有管委會認為或社區規約規定買家須幫原屋主繳納積欠的管理費，故建議買賣前查清楚

雖然高等法院審查意見與比較多判決認為買家不用幫原屋主繳納積欠的管理費，但還是有許多管理委員會認為買家須幫原屋主繳納積欠的管理費，故建議買賣前查清楚原屋主有沒有積欠管理費。

例一、臺灣臺北地方法院109年度店小字第1699號判決之被告答辯：「系爭會議決議同意人數未達決議人數1/2，不符法律規定及伴吾社區規約約定，亦未曾將該決議之會議紀錄通知伊，其調整管理費之決議並不合法，原告自無權依該決議調整後費率計算，應依調整前費率即15元/坪計算及收取管理費。又伊於97年4月11日始取得系爭房屋所有權，原告卻要求伊繳納96年1月至97年4月計16期、每月599元（依調整前費率及系爭房屋面積計算）之管理費共9,584元（下稱系爭款項），伊當時不知無繳款義務而配合繳納，原告本應將系爭款項退還伊，是縱伊確有欠繳管理費，亦得以系爭款項主張抵銷等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。」

例二、臺灣桃園地方法院104年度桃小字第656號判決之被告答辯：「被告於102年4月間向訴外人即系爭房屋原所有權人周法德購買系爭房屋，而被告確實自102年4月份起至103年12月份止，未繳納每月管理費2,168元，至被告取得系爭房屋所有權前，周法德所積欠之管理費，應由周法德繳納，是被告僅願意繳納購屋後所積欠管理費等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。」

參考法條與資料：

• 公寓大廈管理條例第10條規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。」
• 公寓大廈管理條例第24條規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定，準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定。」
• 臺灣高等法院103年度上易字第113號判決。
• 臺灣高等法院102年度上易字第1289號判決。
• 臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號。
• 臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類提案第23號。
• 臺灣臺北地方法院113年度簡上字第11號判決。
• 臺灣臺北地方法院113年度北簡字第2422號判決。
• 臺灣臺北地方法院112年度簡上字第48號判決。
• 臺灣新竹地方法院88年度簡上字第111號判決。