租賃營業契約 - 承租人提前終止租約是否應支付違約金?

案例：

在大規模流行病疫情流行一段期間，乙認為自己做獨門生意，必然不受流行病影響，遂向甲承租不動產，並約定如下「違約金條款」；人定勝天是鼓勵？還是反諷？乙因經營不善，提前終止租約，甲依照約定將將違約金從擔保金扣抵，乙不服以甲為被告，向法院提出不當得利告訴，有無理由？

承租標的：房屋。

用途：為營業使用。

違約金約定：「若承租人在約租期未到期預計提前終止本租約者，應由承租人賠償租屋方相當於6個月當時租金額之違約金；租約中所約定應由承租方負擔之違約金，出租人得優先自押租保證金中扣抵，承租人絕無異議。」

租賃契約是否有均受到內政部公告之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之適用範圍？

法條怎麼寫？

先講結論，民法規範是一方將物（動產或不動產）給他人有償使用（不限定用途）的定義等規範，租賃住宅市場發展及管理條例是針對租賃住宅市場（限定用途），更為細節的規範，將不動產提供為居住使用才是該條例要管理限制的範圍。

法條參照：

民法第421條

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。

租賃住宅市場發展及管理條例第 3 條

本條例用詞，定義如下：

一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。

二、住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。

住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項

八、使用租賃住宅之限制：本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途。

法院怎麼說：

並非內政部公告之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之適用範圍。至於内政部所公布之房屋租賃契約範本，也僅係供參考使用而已，並非任何房屋租賃均應受該範本之拘束。

什麼是違約金約定：

違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，民法第252條規定不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號判決意旨參照）。

什麼是違約金過高，標準在哪？

違約金約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。

法院認為怎麼看：

承租人在大規模流行病疫情開始流行期間，向出租人提出訂定租賃契約的要求，按常理承租人應該是承租房屋之前，已經通盤衡量及評估其未來營運狀況、承租人之經濟能力及履約意願等情形下，才向出租人提出簽訂契約簽訂系爭租約。

1.出於契約自由、私法自治原則為上開違約金之約定，訂約時已審慎評估履約能力，其等是出於自由意識及平等地位自主決定，應受違約金約定的拘束。

2.損害賠償額預定之違約金是否有過高情事，應以一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為酌定標準。

3.租約屬定期租賃契約，若承租人因素提前終止租約，出租人將面臨喪失可期待之租金收益，訴訟至今，出租人未能順利再出租他人，受有閒置9個月租金損失，所受損失遠大於遭沒收之違約金，無違約金過高情事。

結論：

承租人於租約租期未滿時提前終止租約，依照雙方約定，出租人得本於約定請求承租人賠償相當於6個月當時租金額之違約金並優先自押租保證金扣抵，租約約定房屋每月租金為3萬，6個月租金共18萬，出租人以承租人簽訂租約時所交付之租賃保證金（押金）現金20萬元承租人所應賠償之違約金，為有理由。

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