【新聞剖析】零頭款買房，以及你不可不知的房屋理財二三事

_{圖片來源：自由時報}

最近台灣某組候選人意欲推出「零頭款」買房專案，先不論後續可能對房價造成的影響，零頭款買房究竟是不是一個可行的方案呢？

其實在美國買房，頭期款就是趨近於零的。

在金融海嘯之前，美國買房「零頭款」算是蠻常見的，即便因為2008年次貸風暴使美國的房地產政策略微收緊，但也只是「略微」而已，頭款的要求也只是從0%變為3%~5%左右，跟台灣動輒要求 20% 頭款相比，頭款負擔相對輕很多。

但在美國若是選擇低頭款的買家，必須支付一筆「貸款保險費(PMI Premium)」給保險公司，以避免買家違約後銀行收不到錢；

換句話說，等於房貸銀行把借款可能產生的違約風險轉嫁給保險公司，而轉嫁風險的費用，要求購屋人自己承擔 ---- 沒辦法，誰叫你頭款準備比較少呢？

那麼，零頭款買房真正面臨的風險是什麼呢? 如果你想買房，現在這個時間點，應該注意那些要素呢？如果你是不打算買房的長期租屋者，又該如何打理自己的長期財務規劃呢？

因為高槓桿買房而被銀行追繳保證金的機率微乎其微

網路上有部分聲音提出說：零頭款買房，等於是全額向銀行融資，如果房價下跌，很可能導致被追加保證金的情況。

舉例來說：如果購入的房價是2千萬，貸款8成約1千6百萬，則即便房價下跌至1千6百萬，那頂多也只是「沒虧而已」。

但如果購入的房價是2千萬，完全用貸款購屋，表示貸款金額也是2千萬，那萬一房價下跌至1千6百萬，等於銀行的擔保品價值較借出金額減損了4百萬，則很可能必須由購屋者來承擔。

這個擔心在數學上是可以理解的，但並不是銀行業實際運作的模式。

首先，銀行對擔保品的鑑價是有固定週期的，以一般個人房屋貸款來說，最密集也頂多一年一次，甚且可能 2-3 年一次。

所以，除非運氣這麼不好，購屋後重新鑑價的時間點剛好碰到房價顯著下跌，不然上述情況基本不會發生。

其次，除非房屋買家是購買預售屋，或是某些當下特別飆漲的區域，否則以台灣地狹人稠的情況，房地產價格長期很難出現大幅度崩跌。

這與美國或中國的狀況不同，台灣基本上很難出現「鬼城」，即便是造鎮失敗，頂多也就是房價如死水一灘不動，但回顧過去近半世紀台灣歷史，我們幾乎沒有看到台灣有任何一個鄉鎮或城市有出現房價大幅跳水的情況。

最後，銀行在作擔保品融資時，必然有相對應的信用控管措施，就類似這次某組總統候選人所提出的零頭款購屋政策，前十年該房屋是不可以交易的。在凍結交易的情況下，房價等於就只是參考用。

那麼，零頭款買房的真正該注意的風險是什麼呢？

零頭款真正的風險不在「房價」而是「利率」

是的，關鍵在於「利率」。

因為零頭款買房後，等於所有的買房資金都變成跟銀行借來的，因此對利率的敏感性也會提高。若是利率大幅提升，對於零頭款買房的人，壓力將沉重的難以想像。

用上面的試算金額舉例: 如果是2千萬30年房貸且無寬限期，那麼在2%的貸款利率之下，每月所需繳的房貸金額是將近7萬4千元，一年要將近繳90萬的房貸。

如果是夫妻倆都年薪百萬，一年扣除房貸還剩餘110萬，先不考慮所得稅的情況，似乎勉強還夠小家庭育兒及生活。

但如果利率從2%上升到4%，則每月房貸金額將上升將近2萬，則一年房貸將近要114萬，財務狀況將變得更為吃緊。

上述情況就是現在美國正在發生的現象。

_{圖片來源：華爾街日報}

由上圖可以看出來：假設房貸金額是40萬美金(大概台幣1千2佰萬)在利率3%的時候，30年房貸所需要繳付的本金(灰色線)是遠大於總需要繳付的利息(粉紅色線)的；但是當利率上升到5%的時候呢，所需要繳付的房貸總額，還本與付息的金額就幾乎是「一半一半」了。

若是利率上升到 8% 呢？30年下來，拿來付息的部分甚至遠高於本金。

而現在美國 30 年固定房貸利率是多少呢？正巧是 8%！

這也是為什麼，美國的房地產市場近期吹起寒風的原因：升息不只使商用不動產業者面臨沉重的財務壓力，也使還沒買房的人更傾向「以租代購」，導致住宅型不動產業者的房屋銷售狀況不佳。

台灣之所以很少意識到升息的風險，在於台灣央行長期將基準利率維持在偏低的水平，以利壓低台幣兌美元的匯率，而有利於台灣電子業出口賺美元。

但如果房貸是一個為期 30 年的長期因素，那麼我們很難預測未來長期的利率仍然可以維持在低水平，也因此，升息成為零頭款購屋最重大的潛在風險。

考量買房與否的第一步，是了解自己，並做出相應的財務規劃

回到購屋這個議題。多數人對於「買房」或「租房」的偏好，除了財務上的考量以外，更多是個人價值觀的體現。

偏好安定的人，會希望有一個屬於自己的窩；安全感爆棚或是漂泊不定的人，則不希望自己被漫長的房貸壓力給綑綁。

換句話說，買房不只是買一個有形的容身之處，更重要是買一個「歸屬感」。

那麼在財務面來說，買房與不買房的人，又該具備怎麼樣的財務規劃呢?

如果你有買房的計畫，未來人生確實會因為房貸而失去許多選項，換句話說，你的職涯選擇可能必須更「保守穩健」，畢竟你可以節衣縮食吃泡麵，但銀行可不會因為你失業而給你的房貸打折扣。

長期來說，其實購屋者真正要準備的，是「工作以外第二收入的能力」。這樣即便可以沖銷掉失業或收入中斷的風險，如果副業能夠穩定帶來現金流，甚至也可以提升職涯的彈性。

對於堅定不打算買房的人來說，得到自由，失去的就是財務基礎的保障，因此應該更認真涉獵投資，追求長期趨勢向上的投資標的。

畢竟對有房的人來說，萬一真正面臨什麼財務困難，將房子脫手是可能換取一大筆現金回來的(除非你是「零頭款」買房者)；但對於沒有不動產的人來說，就只能靠自己的儲蓄了。

如果你對投資沒有概念，但又想要讓這筆儲蓄跟著房市連動，那麼保守穩健的金融股或公共建設類股(如電信業、水泥業)會是不錯的選擇。

The Bottom Line 小總結：

• 給投資人：房地產是對利率高度敏感的產業，升息期間，房地產相關類股的股價必然會受到壓抑，要特別小心謹慎喔！
• 給企業主：你知道升息對你的生意有非常密切的影響嗎？舉例來說：升息循環也是房東特別容易漲房租的時期喔！
• 職涯建議：不論你想不想買房，隨著工作年資增長而穩步向上的薪資都十分令人嚮往吧！想提升自己的職涯力，一起加入我們的線上商學院吧！