理財規劃人員/居住規劃/#007

租屋與購屋比較

1. 年成本法：把租屋一年成本與購屋一年成本比較
   租屋一年成本=押金機會成本+租金X12(留意，押金仍可收回，所以損失的是機會成本而不是押金)
   購屋一年成本=一年利息+自備款機會成本
   租屋：押金3個月、租金3萬/月，購屋總價800萬，貸款500萬，利率6%，20年(假設自備款機會成本=3%)
   租屋成本=3萬x3X3%+3萬x12=36.27萬
   購屋成本=500萬X6%+300萬X3%=39萬
2. 但是年成本法沒有比較
   (1)房租可能調高
   (2)屋價可能提高
   (3)當時利率高低
   (4)房貸有所得扣除額：房貸有30萬扣除額，租金12萬扣除額，如果用稅率20%計算，兩者差距(30-12)*20%=3.6萬，所以購屋除了上述成本，加上稅率的話，實際成本為39-3.6=35.4萬，反而成本較低。
3. 淨現值法：比較租屋與購屋的現值
   例：上例住滿五年，租金每年調升1.2萬，存款利率3%，出售賣多少才能與租屋打平。
   租屋成本=租金支出現值+押金機會成本的現值
   每年租金=360000、372000、384000、396000、408000，利用PV折現回來，租金現值=1755360
   押金機會成本=90000X3%=2700/年，因此PV(3%，5，2700)=12365
   兩者相加=1767725
   
   購屋成本=自備款+利息成本現值，如果中途出售，則購屋成本=自備款+繳納期間利息成本現值+剩餘房貸現值
   自備款=300萬
   各期利息=pmt(6%,20,0,5000000)=435922/年
   5年利息現值=pv(3%,5,435922)=1996398
   假設五年後出售總價X，則X/(1.03)⁵-1996398-3000000=1767725，所以X=3742918
   而剩餘房貸現值=pv(6%,15,435922)=4233790
   所以總價必須大於3742918+4233790=7976708，這時租屋與購屋成本相同。
   (買屋800萬，但是5年後如果賣出798萬，就與租屋打平)

購屋規劃

1. 可負擔的自備款=年收入X負擔比例X年金複利終值+淨資產X複利終值(r=投報率,n=準備期間)
2. n年後可負擔的房貸=算出每年可負擔的現金流，再折現=年收入X複利終值(r=薪資成長率,n=準備期間)X負擔比例X年金現值
3. 可負擔總價=可負擔的自備款+可負擔的房貸
4. 可負擔的總價/需求坪數= 單價

換屋

1. 自備款=新屋淨值-舊物淨值=(新屋總價-貸款)-(舊屋總價-貸款)
2. 需加入以下費用
   (1)裝修費用
   (2)仲介費用
   (3)代書與登記規費
   (4)搬家費用
   (5)契稅
   (6)土地增值稅
   (7)房地合一稅與重購退稅

購屋出租

1. 房東成本：資金成本+折舊+修繕+空置機會成本+房租所得稅+房屋稅+地價稅
2. 資金成本=房價X利率
3. 房租所得稅=房租收入X57%X邊際稅率
   
   資料來源：宏典文化，理財規劃人員(準備考照的話，推薦)