原始新聞：家庭消失中！設籍住宅平均僅2.95人：單身、兩人獨居成趨勢...但越小卻越貴
🧭 前言：看到價差收斂，真的是撿便宜？
汐止近期預售與成屋價差竟然縮小甚至倒掛，乍看像撿到便宜，但真實狀況可能沒你想得那麼好。本篇幫你拆解背後陷阱，同步以樂屋網汐止物件為例，讓你更有感。
🌟 一、買方優勢與陷阱
✅ 優勢一：即交屋成屋更彈性
成屋交屋快，實際看屋、確認格局與社區環境，避免「一紙藍圖」的落差。
✅ 優勢二：價差收斂讓談判力變強
預售缺乏實際比較基準，現成屋可以拿來明打「直接成交案例」。
例如：
- 「星光棧」2房：11.54坪主建，總價1,298萬，單價47.6萬/坪（平面車位含在內）
- 「早安清境」2房：17.49坪主建，總價2,185萬，單價63.4萬/坪 rakuya.com.tw+1rakuya.com.tw+1
對比可看出：小坪數車位含價、單價壓得死，買方用這類案例壓建商更有底氣。
⚠️ 小坪數＋低總價陷阱
為縮小「總價」，建商常設計小坪數戶型。雖然成交價低、看起來容易入手，但單價可能高，且住得不舒適。
🔍 二、專有名詞小教室
術語白話解釋囤房稅2.0議定制稅率提高，持有期間年限越短被課稅越重。主要是抑制短期炒作，避免低持有成本的投機行為。權狀面積不等於室內實際可住空間，權狀面積包括主建物 + 陽台 + 公設分攤面積，後兩者無法真正「使用」。買房時應特別留心得房率。
📌 三、汐止區實戰舉例
- 星光棧｜汐止區
- 總建坪：27.2，主建11.5坪
- 含車位後單價約47.6萬／坪，總價1,298萬
- 建商賣點：低總價＋門市媒體曝光，看似入手門檻低。但得房率不到50%，空間侷促，車位費也貴。
- 汐萬路邊間公寓｜汐止區
- 總建坪：33.9，主建28.4坪
- 單價21.7萬／坪，總價738萬
- 比起華廈價格低很多，但屋齡高、無電梯、未含車位，整體成本跟居住品質差很多。
買方分析：若單純比較總價，星光棧吸引力高，但實際空間不足＋車位仍需再付費才算完整。相反公寓雖便宜空間足，卻要考慮老屋風險、後續修繕費。
🛠️ 四、中肯建議（房仲角度）
- 別被「總價」迷惑，要以「得房率」、「實際使用空間」比較
小坪數＋高公設＝低總價假象。算清楚室內可用面積，才是實際價值。 - 選成屋，甭怕「預售沒交屋」焦慮
成屋能現場看，了解社區氛圍、車位位置、環境聲音等實況，資訊更透明。 - 使用實價登錄與多物件比對當談判工具
拿出實際成交數字，用案例算出每坪價跟實用面積價格，才能讓建商有壓力談利多。 - 掌握囤房稅2.0會怎麼影響你的持有成本
若是換屋型買方，較不需要擔心短期持有稅。在囤房稅加重的大環境下，你的價格談判空間會擴大。 - 認清權狀面積與實住品質的關係
權狀面積跟實際可用空間相差大，別只看標單坪，至少要拆算得房率才能測算真價值。
🔚 結語
預售價比成屋高，可能只是建商的「包裝策略」而非真便宜。
建議自住買方：
- 並非為了撿總價便宜甘冒空間不足的風險。
- 要以實際可用空間、車位完整度、持有稅務成本去整合比較。
- 若汐止這種小總價、爆得房率差的成屋，你願意拿來自己住？留言聊聊汐止哪區你比較想買！
