新加坡金融管理局對REITs的規定

新加坡REITs由新加坡金融管理局根據《證券和期貨法案》(The Securities and Futures Act)中的基金管理辦法進行監管。可以上新加坡金融管理局網站查詢。

REITs在新加坡得以獲得投資人的青睞，主要是因為REITs與股票相比是較安全又有吸引力的一個投資工具，而這主要歸功於以下幾項監管政策。

1. 稅的優惠

對投資者來說這是最具有吸引力的一個投資動機(這裡指的是個人投資者，法人則不是)。比如說，如果是個人投資一個物業並將其出租來賺取租金收入，除了必須根據新加坡稅務局核定的該物業價值繳納財產稅之外，租金收入也將併入總收入納稅。以上兩種稅將顯著降低擬投資物業所取得的收益。而如果你投資的是REITs，那麼你取得的紅利將是完全免稅的(外國投資者也是一樣)。同時只要REITs將至少90%收入以紅利方式分配給投資者，那麼REITs本身也不需要繳納任何稅，這意味著絕大部分REITs的收入都將成為投資者的免稅收入。也因為這個原因，REIT的投資者可以定期收到紅利分配，通常每季或半年可以收到一次。

2. 槓桿率

REITs的成立初衷是提供一種安全的投資工具，所以為了減少管理者使用過高槓桿帶來風險，新加坡金融管理局將REITs的槓桿率限制在45%以下，這能夠有效地預防REITs為了提升分配率而承擔過多的債務，從而保護投資者在經濟蕭條期間也不至於遭遇過大的損失。

3. 物業的開發

新加坡REITs的物業開發金額不得高於該REIT所有物業價值的10%(雖然有例外規定，但我希望說明的是基本原則就不特別提例外規定)。這一規定限制了新加坡REITs從事地產開發的能力，使得只有AUM夠大的REITs才能進行物業的開發，而且其比重也不高，從而降低了相關風險，使得商業模式更加清晰。也就是REITs應該聚焦於其作為物業業主的角色，而希望投資房地產開發業務的投資者，可以在另外購買開發商或不動產商業信託的股票。

4. 費用結構的揭露

新加坡金融管理局聲明不會干預管理人員收取費用的結構或類型，但會要求他們揭露所收取每種費用的理由。管理人員必須解釋計算績效費用的方法，並說明這種方法如何考慮到REITs投資者(單位持有人)的長期利益。

REITs投資者應該注意什麼呢？這與真正投資REITs能獲得的報酬有關，也就是其NAV或DPU的增長。舉例來說，假設一個投資者在2013年擁有某REIT的100個單位，經過五年來到2018年後，他仍然擁有相同REIT的100個單位。同時REIT的可分配收入從1億新加坡幣增加到2億新加坡幣，增長了100％，這是一個非常不錯的成長。但由於有發生私人配售和REIT採用發行新單位支付管理費，其發行單位數也從1億增加到2億，因此該REIT的DPU與五年前相同持平為1新加坡幣。也就是該REIT的可分配收入增加了一倍，但作為投資者的你，卻不會有任何額外的好處。

因此，REIT的投資者一定要注意REIT的經理費用是否至少有部分是基於REIT每單位數據的增長。如果情況並非如此，那麼請仔細研究管理人員提出的理由並認為它是否合理。

儘管如此，還是得強調，即使擁有正確的激勵措施，但這並不是投資取得好成果的靈丹妙藥。HPH Trust USD (SGX: NS8U)的收費結構與單位持有人的利益非常一致。可悲的是，它在2011年3月IPO首日收盤價格0.95美元的交易價格，2019年2月25日收盤時僅剩0.235美元(見圖一)，即使加計分配的紅利(總計2.8202港幣，約為0.366626美元)，總報酬率為負59.72％((0.95-0.366626-0.235)/(0.95-0.366626)。所以在投資REIT時，還是有許多其他重要因素需要考慮，如REIT投資組合中物業的類型和質量等。

5. 薪酬政策的揭露

新加坡金融管理局要求管理人員在REIT的年度報告中揭露其薪酬政策和程序。

通過更好的揭露方式，投資者可以對薪酬政策和程序是否合理做出更明智的判斷。這對投資者的幫助很類似前一點費用結構的揭露，因為管理人員的薪酬政策如果與單位持有人利益一致，也很可能增加投資者取得良好投資報酬的機會。