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過去幾年海外房地產非常流行，即使不住在紐西蘭和澳洲，仍有相當多的房地產行銷活動以及講座。我今天就以實務面來分析紐澳房地產的市場以及破解行銷的話術。（我知道很多大陸的朋友用新西蘭，本文我還是使用紐西蘭，一方面是習慣，另一方面我覺得比較合理，因為大陸的紐約不叫新約但是紐西蘭譯為新西蘭我覺得不太一致。抱歉，離題了。）
紐澳房地產一直流傳這一句話，就是房地產平均7年翻一倍。如果各位讀者還記得過去提過的72法則，以年平均複利率算大約一年的升值是10%。以過去20年來說，因為人口不斷的湧入，做為房價的強烈支撐，過去的房價的修正就是不漲而已。所謂的平均七年翻一倍這句話大體上是沒錯的，作為一個金融資產，一年平均的升幅10%也不是太離譜。不過，投資人往往過於簡化，因此並沒有做深度的思考。這裡雖然以澳洲房地產為例子，其背後的思考和原理幾乎可以應用到各個國家。過去的20年之中，澳洲的房地產上漲了五倍。五倍是甚麼概念呢，就是年複合成長率為8.9%，和我們前一段計算的10%接近。這樣的漲幅看似很大，但是如果我告訴你，澳洲在同樣的一段時間之內，貨幣的發行量增加了3.74倍，而中國的貨幣發行量是增加7.4倍，就不難理解澳洲和中國房地產的漲幅。實際上在經過通膨調整後的實際漲幅和其他的金融資產來比較，並不是特別突出。
不過，事實上過去買房地產的朋友，財富的增加遠遠勝過其他投資的增值，這是為什麼呢？原因是因為長期持有以及槓桿，大部分的地產投資人都有貸款，以自備款一到兩成計算，槓桿是5-10倍之多，加上長期的持有，複利加槓桿就造成了和其他資產類別的差異。再回到七年翻一倍的深層思考，這裡指的其實是有土地的房子而不是公寓。當遇到未知的難題時，我們可以用過去提過的方法來解構再分析。
在我看來，紐澳的房價構成的要素有三個，分別為土地、建物以及因為景觀和短期供需造成的溢價以及折價。最後一項因為難以量化，我們先看前兩項，其實真正增值的只有土地而建物只有折舊，這解釋了為何全幅地（Full Section）的房價的漲幅遠遠大於公寓。而目前我們所處的下行循環，公寓的跌幅也遠遠高於房子。以去年來看，雪梨的房價約下跌10%，但是公寓的跌幅高達兩成。以房子來說，土地的價值可能r就佔了房價的五成而公寓房價的土地含量可能遠低於兩成，也就是結構的差異決定了兩者房價的走勢。在人人瘋搶的多頭市場裡，大多數人是不會理會這樣的差異的。更何況澳洲政府過去只允許外國人投資新房而不能投資二手房，因此限制了外國投資人可以購買的品項。而大多是有土地的房子都是二手房，而開發商也傾向開發公寓，因為利潤較高，所以外國投資人是很難買到有土地的房子的。
我們所謂的預售屋，在這裡用和香港一樣的名稱，叫做樓花，是開發商賣給外國投資客的主力產品。樓花的好處是可以延遲付款的時間，銷售的包裝就是可以以較低的資本享受開發到交屋的增值。而實際上，樓花的價格已經包含了施工期間的漲幅以及人工和原料的成本增加。換言之，以兩年期的樓花來說，你買到的是兩年後的價格。以兩年後來看，你現在付出的價格是便宜還是貴，那才是需要思考的問題，而不是開發商提供了多少優惠。
寫到這裡，我簡單的整理一下，一個七年翻一倍的說法，我們可以思考的角度是
- 考慮通貨發行量的增加之後，房地產的漲幅在金融資產之中並不是特別的突出。
- 七年翻一倍的說法只適用於有土地的房子，並不涵蓋所有的房地產。
- 從房價結構我們可以了解差異的構成。
從一個簡單的話術，我們可以延伸這麼多層次的思考，這是我想要表達的。各位，請不要誤會我的意思，我沒有貶低房地產的價值，事實上我看好澳洲的房地產一百年，過去在低點買進房產的人也明顯了拉開了和沒有房產的人資產的差異。我們所要明白的是，如何進行多層次的思考和解構推動市場或價格的要素，更重要的是尊重週期。我們在週期一文不斷強調，沒有力量大過循環。只是循環交替的時間點難預測，但不代表衰退不會到來。在房地產沒有跌價以前，我聽過太多認為不漲就是跌的說法，我認為投資人可以無限樂觀，但是要敬畏市場，尊重循環。認為週期性消失的人，總有一天被週期吞沒。再強調一次，我希望讀者能夠獨立的去思考問題，這是我的目的，我並沒有對於房地產有偏見和引導任何結論。
那麼我們再來討論一些銷售話術的盲點。紐西蘭和澳洲是標準的移民國家，本身的社會福利好，出生率相較於以往也是下降，這是時代的趨勢，但是相較於很多國家，人口結構還是相當健康的。加上移民的進入，整體來說，人口的持續增長就是房地產穩固的基石。供需方面，澳洲工程的申請和房產開發的審批相當的慢，長期供需的失衡是房地產銷售主要推銷的論點。以長期供需來說，這樣的推論是沒有問題的，但是過去這樣的結構一直存在，難以解釋期間的下行的循環。難道房價跌了，就沒有移民也沒有新的學生湧入澳洲了嗎？因此整體上，即使供需結構如此，主要的主宰力量還是循環。循環的驅動很複雜，包括匯率、信貸的循環、經濟的循環、外來投資客、人口結構以及國家政策等等。此外，前面有提到房價除了建物和土地之外，還有一個複雜的市場溢價和折價。修正有可能只是價格偏離價值過多的修正。總言之，投資不管房產還是股票，投資行為是很抽象的，投資人需要藉由不斷的分層思考來得到結論，最後還要讓市場來證明，是相當不容易的。
再來，是當地人很喜歡的負扣稅。簡單解釋一下，如果你的投資房收入（通常是租金）扣除掉管理成本還不夠支付房產相關的成本以及利息，那麼這樣的損失是可以納入所得稅，作為所得稅的減項以達到節稅的目的，而我認為這也是一個不划算的話術。首先，你的租金收入還不夠支付你的利息，代表你買的價錢已經相當的不便宜。所以負扣稅是鼓勵你買入價格較高的房產，這意味者你不但沒有現金流，而且資本利得的起點比別人都高，以投資來說這相當不利。
其次，雖然澳洲的所得稅最高級距高達45%，但是你不會為了拿回45塊的稅，刻意的製造100塊的損失吧。那麼為何人們對於負扣稅還是如此迷戀，他們心態應該是這樣的，即使現金流是負的，反正就當存錢，只要房價上漲，轉手一賣就是倍數的獲利。在持有的其間要是每100元的損失還能拿回45元，那不是打了45折嗎？每個投資人心中都有一本帳，只要別人算不過來，自己算得過來就行。不過，到了最後，我們還是要以獲利的極大化作為最終目標，你說是嗎？
Cover photo by Max Pixel (CC.0)
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