民宿投資評估

更新於 發佈於 閱讀時間約 14 分鐘

民宿投資總評估?

根據前面八節的經營概念後,弄清楚如何選地經營民宿的種種問題後,接著再做一次最後總評估:

1. 首先要決定「民宿定位」,瞭解自己想要經營的民宿類型。

2. 再根據該類型的專業知識去規劃,如果想運用現有房屋經營民宿,必須先評估「該房屋是否適合經營類型民宿?」。

3. 「以該房屋和民宿主人的背景條件,經營哪一種類型民宿比較適合?」

4. 該類型民宿目前的發展情況如何?該房屋經營的可行性在哪裡?

5. 需要準備那些配套的策略來增加經營民宿的優勢?」

6. 如果是新蓋的房屋,那麼就要請教專業者規劃和設計,千萬別閉門造車。有許多民宿主人想撿便宜:「我可以找一間來照抄就好!」,往往東抄西抄的民宿,結果因東改西改,最後付出更多的費用。

規劃民宿時,最重要的整體細部規劃是「經營民宿的成本評估」:

1. 當地民宿旅遊條件的市場評估,住房率評估。

2. 該房屋是否適合經營民宿?土地建屋的成本評估?

3. 整修改造的成本評估?從成本攤提到管銷營運費用,這些是民宿經營成本評估。

4. 民宿營運成本評估?民宿營運知識與觀念的自我評估。

5. 民宿經營的定位與經營策略的再審慎評估,要如何經營這間民宿?

6. 評估上述五個條件後,才進入「規劃階段」:

「這棟房屋經營幾個房間最佳?」、

「這些房間有哪些優點?如何佈置陳設?」、

「經營什麼類型民宿比較有利?」等等細部規劃作業。

總評估後,可以開始列計畫表,從購地、建屋或租屋改建的每一步驟標示進度項目,並且在該項目下註明資金經費額度。計畫表格詳細項目,可以一情況而定,但是可以四處問價尋價,瞭解一些民宿經營投資的成本,譬如:

做網頁大概有多少錢,哪一家的網頁比較好?

當地包商哪些口碑比較好,做過工程有哪些?

他們報價大概多少?鋼筋水泥行情是多少?

床墊採用何種形式與品質?房間相關擺設的價錢?

瞭解當地一些家具用品行情?從外地訂購的運費?

這些可能要花錢的每一項工作或物品,都需要列一張表格將價錢記錄下來。

將這些單項分類,分開計算,算出總投資成本。

列出「投資興建預算表」,不是等到決定租屋或買地蓋屋才動手作,而是當你有意念時,在走訪民宿時,偶而可以問問主人「大概投資多少錢?建築多少?裝潢多少?庭園多少?」

每次走訪後,建立筆記,粗略這棟民宿「地價」「硬體」「裝潢」「庭園」或「租金」「裝潢」,另外系列「房間數」「房價」,以及網路上價格等,估算「營收」。當你走訪十家、二十家後,漸漸你對投資與營收數字比較有概念!等到你對裝潢的窗簾、磁磚、桌椅逐漸有數字概念,看到時,知道這些物品建材的行情,台灣磚或西班牙磚的差價在哪裡?工法如何?大概鋪一坪磁磚的工資多少?一棟房屋的零零總總的建材有概念!如一般鋁門窗、落地窗、高級氣密窗等等差價在哪裡?

等到開始規劃時,就可以粗略抓出大概預算上下限?再根據你能掌控的總預算去評估,你能夠運用的資金有多少?能花在每一項建材的費用有多少?但是往往蓋屋時,只有超支、透支現象,很少有費用減少!

因為改造或興建計畫,總會有漏算、漏想到的工程費、材料費在哪裡?因此,建議,在確認設計圖前,最好找專家、行家先把設計圖看過,寧可延誤開工日期,先把建築圖裡的細節問題,一一條列出來,一一討論確認更正後,等到確認無誤,寧可設計圖再擱置二週一個月,再看過想過後,重新估算一次再動工。

如果能降低開工後,改這改那,透支的風險就會降低,但也難免遇到物料漲價,譬如2007年初鋼鐵價格不到13-15元一公斤,2008-2009年間卻漲到30-38元,後來又降到23多元。遇到物價上漲可能,建築費用跟著上漲,也有可下跌,但是別的物價也會波動。

蓋房屋最怕動工後,邊做邊改,有些工程一旦動工下去,變動可能帶來二倍或三倍的工程費用,譬如浴室已經埋好排水管線,重新變更可能水電工要耗費多二倍的工時,已經埋好的管線作廢,必須買新的!水泥工可能也要二次施工,又多出一筆工資和材料費,如果再加上牆壁磁磚重來又是一筆錢。走訪時遇見過主人和

包商告到法院,就是因為主人變動設計圖,邊做邊改,雙方沒就變更工程計算增加的費用,等到帳單出來,主人不接受,雙方告上法院。

如何蓋一棟別墅民宿是一門學問?如何改造一棟舊屋當民宿?這些都是挑戰,尤其是新手,或許你搬過很多家,看過很多房子,也很有經驗,不過那都是別人蓋好的新舊公寓房屋,請水電油漆簡單修理,或找設計裝潢改造,不曾在鄉下住過生活過。如何適應鄉村生活?如何在鄉村改造建造房屋呢?這遠比在都市買屋改屋困難,挑戰更大,很多鄉村移民都遭遇各種慘痛經驗,更何況「民宿建築」遠比「自住別墅」來得複雜,自己住可已有就好,克難一點無所謂,但是蓋或改造民宿卻比自助別墅房屋,來得複雜十倍二十倍!確認移民鄉村開民宿,寧可耗費五十萬到處走訪,累積知識經驗?寧可花錢請建築師畫圖,再仔細評估圖的細節?切記,避免邊蓋邊改,最後蓋出一棟四不像或問題重重的房屋!(END)


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作者簡介

江冠明—民宿學資歷

2003/2/2--- 首度展開民宿採訪之旅
2003/4------ 台東南島社區大學開課:「民宿經營面面觀」,課程重點以旅遊 者尋夢,民宿主人築夢二元論述。學員破六十名,十二週36小時民宿課程。
2003/6------ 新台灣雜誌發表〈民宿進入春秋戰國時代〉,評論台灣民宿崛起與旅遊媒體間的觀念研究。 ★新台灣367期
2003/7------- 架設「民宿田野筆記網頁」,以質化研究角度撰寫調查筆記與心得感想。
2003/9------- 南島社大開課「民宿經營之社會文化策略」,從社會文化面論述民宿發展與變遷。十二週36小時民宿課程
2003/10------ 舉辦「東台灣民宿旅遊發展趨勢觀摩之旅」二天民宿考察課程
2003/11------ 瑞穗農會邀請開課「民宿經營」 16小時課程
2004/3/3----- 舉辦「東台灣民宿發展趨勢觀摩之旅」二天民宿觀摩課程
2004/4------- 南島社大開課「民宿風格與定位策略」12週課程
2004/4/12--- 東管處邀請開「閒置空間轉民宿休閒課程」 發表「2003台灣民宿發展趨勢」「民宿類型與風格」「民宿經營與策略」三篇民宿論述
■編寫課程講義60頁 外縣市學員五十名總計八十餘名超額 ●五天四夜密集班
2004/7/6------ 金門國家公園舉辦「93年傳統建築保育暨經營管理研討會」邀請發表《民宿經營與策略》★論文一萬六千字
2004/8-------- 完成東管處委託「東海岸閒置空間轉民宿生態旅遊休閒資源調查」計畫(都歷真柄水璉三社區) ★東海岸社區景觀與人資調查
■接受委託擔任專案民宿顧問, 應各地社團開設民宿課程講習
2004/9/2----- 經濟部商業司「活化地方商圈環境」人才培訓魅力學院講座:《回家蓋我的夢想!民宿經營》 ★論述二萬五千字
2004/10/6---- 南島社大開課:「民宿風格的營造策略」 12週36小時
南島社大學員到九份金瓜石參訪民宿 ●三天兩夜密集課
累計TVBS《民宿通》專題報導30篇
2004/12------- 東管處「水璉社區生態旅遊民宿研習課程」
到南投埔里桃米社區參訪三天兩夜課程
■自印編寫《民宿講義》2004年冬季版70頁 ●三天兩夜密集班 計20小時研習
2004/12/2-3---- 澎湖觀光旅遊局邀請二天民宿專題講座
■發表《澎湖民宿經營與定位》專題報告
2004/12/6-7----- 墾丁區民宿經營策略與定位研習課程 二天12小時
2004/12/8-10--- 清境區民宿經營策略與定位研習課程 三天9小時
2005/3/15------- 前往巴里島探訪民宿與VILLA 五天
2005/3/22------- 台南北門社大民宿課程《民宿發展趨勢與類型》兩週18小時
2005/4/6-------- 延平鄉公所邀請民宿專題講座《2005民宿趨勢與發展類型》,延平民宿個案現場輔導 3小時
2005/4/9-------- 管處委託「水璉社區生態民宿課程」編寫影印《水璉生態民宿課程講義》60頁 四天三夜密集課程
2005/4/19------- 台南北門社大民宿課程《民宿空間營造》 兩週18小時
2005/4/24------- 台東南島社大民宿課程 十二週36小時
2005/4/25------- 延平鄉講座《民宿類型分析與個案輔導》 6小時
2005/5月-------- 南投縣名間、鹿谷、水里、魚池等民宿調查 兩週工作天
2005/6/8-------- 清寰顧問公司邀請宜蘭玉蘭社區講課
《2005民宿發展趨勢與區塊分析》 《休閒產業型民宿發展概況》
《玉蘭社區民宿個案現場輔導》 6小時
2005/6/10------- 南島社大民宿班清境參訪 《清境民宿五年發展趨勢分析》
《清境歐風的進化與多元化發展》 三天兩夜觀摩
2005/6/16------- 南投鹿谷鄉小半天民宿講座《民宿類型與趨勢》
2005/9/---------- 南島社大「民宿主人ABC」 十二堂課程
2006/2/---------- 埔里新故鄉基金會課程 三天
2006/4----------- 南島社大民宿課程《民宿類型與風格》 十二堂課
2006/4----------- 台南北門社大民宿課 九份金瓜石民宿觀摩課程三天兩夜
2006/5----------- Yahoo部落格成立《民宿學苑》《PASA廚房》
《慢走漫遊》《民宿通》等部落格
2006/8/15----- 完成《開民宿—民宿春秋戰國時代的經營策略》約七萬五千字
2006/9--------- 南島社大民宿課《民宿休閒空間營造》 十二堂
2006/11-------- 全省民宿巡迴課程講習—花蓮、埔里等地 詳見部落格

民宿學課程資訊:臉書專頁「PASA海岸空間民宿」「PASA廚房」「移民三部曲」通訊: pasakitchen55@gmail.com

江冠明 個人資歷

■現職:PASA廚房主廚、PASA海岸空間民宿主人

■經歷:2012出版「民宿經營管理」,在高雄空大開課。2003年二月起從事「民宿學」授課寫作,四月南島社大首度開民宿課,八月架設網頁「民宿田野筆記」(www.gogogo123.idv.tw)/七月完成碩士論文《創新的認同—三地門文化產業的創新認同與變遷》。1997年退隱台東得文學獎寫書搞文化研究,擔任台東縣文化藝術長期發展計畫主持人/台東縣創作歌謠踏勘調查計畫主持人/攝影寫作教學。1990年代得攝影獎教攝影/寫評論報導/電視台新聞研究員/從事社區傳播教學與推廣/原住民文化研究。1980年代念建築轉哲學/看電影玩實驗電影得金穗獎/任職電視CF企畫製作人/拍社會運動片跑給情治警察追。

著作

■《漫滋慢味 PASA廚房》亞馬遜網路版 2019

■《意外的旅程-我的都蘭農舍生活》2018 允晨文化出版

■《漫滋慢味 PASA廚房》天下文化 2012 已經絕版

■《創新的認同》2003東華碩士論文(12萬字)

■《後山新世界》(未出版)

■《跟著風往前走》(尚未出版)

■《原住民社區節目發展研究》(論文著作) 1996/6/18 電視文化研究委員會出版(ISBN-957-8482-03-5)

■從自己的土地出發(文學著作) 1999/5月

台東縣立文化中心出版(ISBN-957-02-3375-3)

■台東縣文化藝術長期發展計畫(研究報告書) 台東縣立文化中心出版

■台東縣現代後山創作歌謠踏勘(研究著作)台東縣立文化中心出版

文學獎

【回家!蓋我的房子】1997/9月 聯合報系守望東台灣報導文學獎首獎

【跟著風往前走】 1998/10月王世勛文學新人獎散文獎首獎台灣新文學主辦

【海水的滋味】 1998/10月 自然生態文學獎散文獎第二名(缺第一名)

【多元族群與文化變遷中的想像認同】 2000教育部論文獎

【遊蕩 傭兵 吉普賽】 2000年東華大學散文獎首獎

【動盪時代的歌聲】 2001文建會報導文學獎優選

【遇見花岡一郎】 2004文建會台灣文學獎小說獎第三名


學術論文

●想像建構的主體性 2000/3/21 台東師院

●多元族群與文化變遷中的想像認同 2000/6/15 花蓮師院

●原住民知識份子對「原住民」概念的建構 2000/12/16 交通大學




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江冠明的沙龍
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為何民宿要規劃?規劃不當的危機呢?規劃民宿有哪些步驟?民宿定位是什麼?定位和規劃如何配套呢?民宿經營有哪些方式?如何尋找優勢的民宿經營策略?如何選區域地點呢?民宿市場如何評估?建築、裝潢、庭園的創意策略?預算控制與失控的危機?舊房改造的要件與創意!租屋經營民宿策略?民宿投資總評估?
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