法拍地雷之優先購買權

話說前陣子沒啥靈感暫時想不到要寫什麼主題，等法院開庭又慢又煩悶，於是就去註冊e-toro美股線上交易平臺投資抄底石油。如果讀者常觀看YouTube應該頗為熟悉，就是廣告開頭：史帝夫跟耐夫都是用e-toro投資…...，工商服務業配一下，若有興趣投資美股的讀者可以連結網址註冊：https://etoro.tw/2KjyR8V，註冊成功並完成首次入金後，投資帳戶即可獲得50美元獎勵。

不好意思有點離題了，本篇主要探討有關優先購買權這個議題。優先購買權大致上可分為物權及債權兩類，該議題範圍非常廣泛，在此僅著重討論土地法第34條之1共有人優先承買權，以及舉例說明得標人在拍定後所面對的潛在風險。

首先，單一筆地號土地共有持分標的拍賣，其公告必定會有提醒投標者、拍定後共有人有優先承買權(參閱下圖)，筆者相信這對絕大多數法拍投資者而言應該是常識。

當要投標的土地持分物件，為2筆以上地號土地合併拍賣，此時就得特別留意優購權的問題。在拍賣公告常會出現如下圖這段描述，看似有點文言文繞口，以下就筆者親身慘痛經驗案例，來說明當中暗藏的地雷。

話說筆者去年投標一件土地持分物件，該件總計有10筆地號合併拍賣，全體共有人大約有150幾個。在拍定後、等待法院完成通知共有人優先購買權程序就耗時約半年。

結果最後被其中一位擁有9個地號的共有人優先承購，而留下的那一塊地號，恰巧不是筆者想要的。痴痴地等待了半年卻換來了一場失落，這就是投標多筆地號合併拍賣時，可能潛在的地雷點。

讀者可能有所疑問，為何法院拍賣公告不直接明文規定共有人要主張優先承購時，就得把10筆地號全部一起承買。參照最高法院97年台抗字第602號民事裁定：執行法院雖將數執行標的合併拍賣，惟並無創設優先承買權之效力，自不得要求僅對部分標的有優先承買權之共有人承買全部標的。

且倘採此優購作法，若其中一筆地號為筆者非常想要的土地，卻被無該地號持分之共有人優先承購，那筆者肯定遞狀起訴打確認優先購買權不存之訴官司。綜上所述，為避免因共有人優先承購依法無據之情況，而衍生不必要之爭訟。基本上，大部份書記官不會採取強制共有人必須10筆地號全部一起優先承購的規定。

綜上為筆者小小經驗供參，如果想瞭解更多法拍領域知識，歡迎參訪『法拍小嗄嗄成長歷險記』，祝各位讀者征戰標場~~武運昌隆。

大秦六將 劉小平 2020/05/05