本篇為《雙北偶爾桃開箱指南》出版專題內的付費文章。
所以，宏匯集團覺得要協助新北政府打造北區的商業氛圍，讓新莊榮耀，於是積極介入新莊副都心3大BOT案。
———宏匯集團總裁．黃坤泰
為什麼會有宏匯廣場？
＜上篇＞中這張圖、大家看到時覺得如何？紅色區塊的都是商業用地，一排＂商二＂在上、靠近快速道路與捷運站，一排＂商一＂隔著中央路在下方、緊鄰著黃色的「住宅」區塊。商一、「第一種商業區」，是最基本的商業用地，法規中是四種商用地類型裡建蔽率最低、容積率最低、經營項目限制最多的一類。可能會是獨棟商家、企業總部、辦公大樓，不能也不會漫溢出過多的噪音或污染。所以商一在都市計畫中夾在住宅區與商二中間、就像是＂過渡區＂一樣，能提升機能又不打擾住宅區的安寧。
需要過度區是因為商二呢，限制就少得多了，土地容積率更高、建蔽率更大。電影院、百貨、飯店旅館等等都是適合商二的項目，建物更大、更多樣態。如何？這樣看下來、整個新莊副都心的規劃概念其實很先進的吧：從更北邊的工業區、產專區、再跨過快速道路連過來，經過一排商二、一排商一，才進入完整的住宅街廓，是同時能將土地合理利用於產業與商業活動、又不造成居住環境負擔的情況下提升了住家生活機能，完整考量了整個區域的需求、創造了讓這裡所有人一起共生共榮的願景！
但是沒有。就像我們在＜上篇＞所親眼見到的、沒有，所謂的願景根本就沒有成真。商一還商二、副都心的這些建商們最後都一樣選擇蓋出住宅、豪宅。先不論這些住宅大樓還得＂強調＂自己是能當作事務所使用、沒問題，但他們標榜的＂副都心＂名號，早已經諷刺地隨著他們這些住宅的存在而消失，或說其實就從沒成真過：沒有甚麼商辦或產業的聚集；不用說百貨公司插旗、甚至沒看到幾棟大樓一樓有能經營餐館甚至便利商店的店面。
副都心「商一」土地上，一棟外觀怎麼看都是住宅、甚至豪宅的建物。但諷刺的、現在卻掛著大大的【企業總部】招租布條－而且還打算＂整棟租售＂。那一開始何必呢。攝於2020年 10月。
這不只是新莊本身，而是整個盆地內失去了建構另一個南港與信義商區的機會。
就在這個時候，宏匯廣場拔地而出。
住宅總有停滯時
其實當所有建商買地後，都帶著＂沒關係這麼多建商，說好商用但反正總有其他人會蓋＂的心態、卻看著彼此蓋出各自一棟棟「商業宅」時，大家就也意識到不可能永遠這樣下去，一定、還是得要有人出來「不蓋住宅」。
請想想、當你身為普通小戶要來新莊副都心買房時、你對這區域可能會有甚麽樣的概念？有沒有期待一下真的會出現下一個熱鬧的市中心？那你是不是有為了這層想像已經從口袋裡多掏出了一點？
所以不用上面說的偉大願景，任何副都心內的參與者看到毫無商業建設被蓋出來、都該會逐漸感到憂心忡忡。
萬一「副都心」這塊招牌根本沒架起來，小戶們多付的錢不就白花了、而後被看破手腳的建商是還能再扛出多漂亮的價格？因此某個時間點開始，＂停蓋住宅＂不會再是反向思考，大家會意識到須要有人出來坦這一回、不然所有人都玩不下去。
因此如上篇所說，2014年、新北市政府就只好出來硬著頭皮拿出了手上僅有的商業與停車場用地，擠出了「新北市新莊Au捷運商城」與「新莊國際創新園區」兩個BOT案來面對這個窘境，要求投資者一定要蓋出一棟商場、一棟飯店、與一棟辦公大樓共三棟建物，讓副都心能名符其實（拜託了！）。
哪裡找得到這種建商？不就是大家都不願意冒險做這個投資，才會落得這步田地？
想不到，就來了一家「藍天宏匯集團」，一次兩個BOT案都頂下了。
