預售屋首屆委員的經驗談：給第一次買房的你/妳！

有在追蹤有理的粉專的朋友應該知道，
有理在區權會中被住戶選為委員，
並在管委會被推選為財務委員，
任職至今已五個多月。

在這段日子中，
有理發現很多住戶抱持著「住透天」的心態來面對公寓大廈管理規定，
因此產生很多不必要的誤會跟爭執，
故有理想在這篇文章和大家分享第一屆管委會到底要做什麼，
及一些住大樓前必須要有的認知及常識，
希望讓看過的朋友不要成為社區裡少數無知的奧住戶。

預售屋在交屋超過七成後，
建商就會召開「第一次區分所有權人會議」，
訂定住戶規約與成立管理委員會事宜。

住戶規約大多按政府公告的版本下去做微調，
主要是針對管理費收費標準及未來區權會出席及表決通過人數做修正，
因社區管理上軌道後，往後參加區權會的人數會愈來愈少，
為了不讓社區事務因此延宕，所以會把門檻降低。

委員們都選好之後，
先互推選主任委員及其它委員後，
便會擇期召開第一次管理委員會，
預售屋的第一屆管委會要先處理的事如下：

有理的建商在銷售時有提供「兩年免管理費」的優惠，
但這個優惠是有條件的，
就是管委會成立的四個月內公設必須要點交完畢，
否則這兩年管理費的資金就會被減半或是取消提供給管委會，
因此在管委會成立後，
委員會的首要任務就是進行公設點交的事宜。

因為公設點交牽涉的範圍太廣且極需專業人士協助，
故有理社區委託機電公司承攬公設勘驗事宜，
但這件事不是丟給機電公司全權處理就完事：

委員會在初勘前要上課，了解公設勘驗的作法及談判要點外，
還要召開「初勘前導會議」和建商代表討論檢驗當天需配合的事宜，
初勘當天委員們要全程陪同，初勘後要召開「初勘缺失檢討報告會議」，
和建商協商修繕率要達到幾成才進行覆勘，
覆勘後確定修繕率已達到管委會要求的成數，
便和建商代表開始進行點交協商事宜。

此時公設缺失並未百分百修繕完成，
但礙於拿到兩年免管的經費期限將至，
且為了住戶權益，公設需儘早開放讓住戶使用，
故大部份的社區遇到此情況，都會和建商代表先簽認點交，
剩下的缺失處理方式、修繕期限及建商額外要幫社區做什麼，
就會另外簽切結書，以此書下去執行。

預售屋在管委會成立前，
社區事務都是由建商先代管，
在這期間，
所有物業及清潔費用由建商從住戶預付的管理費中扣除，
但建商不是吃素的，
因為怕管委會有錢就會找代驗公司來驗公設，
所以在公設未點交前，
建商管理基金及兩年免管的經費不提撥外，
連代管期結束，管理費剩下的餘額也不返還，
就是要讓管委會沒錢可用，
乖乖的照著他們的步數走。

所以初期管委會只能先開徵管理費，
以維持社區的正常運作，
但此時就會面臨住戶的反對聲浪：

「我就是看建商說兩年免管才買的！」
「管委會有錢就作怪，不能給管委會有太多錢。」
「不是說不用收管理費嗎？為什麼現在又要收？」
「房子弄完我就沒錢了，怎麼還要付管理費？」

針對建商廣告時常說的「免管理費」，
有理在此說明一下：

通常建商會提撥當初設定一坪多少管理費乘以總坪數的費用，
在公設點交後匯進管委會的帳戶中，供管委會使用，
但管理費是否開徵的決定權在於管委會，並不是建商，
所以如果管委會認定這筆經費要移作公共基金，
以做未來公設修繕之用，住戶只能遵從管委會的決議。

但有理認為，
如果是以自住來做長遠打算，
這筆經費的確先不要動用比較好，
畢竟人的年紀會愈來愈大，
收入有可能會因退休等諸多因素減少，
若在之前就把這筆費用花掉，
之後社區經費不足沒錢修公設，
最後還是得從住戶口袋中拿出來修繕，
且一次就是一大筆錢。

某些社區因為電梯故障，
但社區經費不足，
要求住戶支付一年管理費做電梯更新；
某些社區因為經費不足，
公設疏於保養維護，最後變成蚊子館，
花大錢買的公設結果不能用，
相信這樣的社區品質不是大家所樂見的，
「先苦後樂」就是這樣的道理，
在壯年時多累積，到年老時才有本可用。

但如果是投資客，
因為他們住/租個幾年就要脫手，
先收管理費必定對他們不利，
所以如果發現住戶群組中有這種反對的人，
那就是投資客無誤，
因為社區的未來跟他無關。
對這樣的鄰居提出的建議要特別注意。

另外，也要避免選這種住戶當委員，
因為他們為了讓社區看起來有賣相，
會把錢都花在華而不實的配備上面，
對於自住的住戶來說反而不利。

在「第一次區分所有權人會議」中訂定的住戶規約，
內容是以社區管理的大方向為主，就像社區的憲法，
但下面還需要像民法、刑法這種較細的法條讓住戶去遵從，
這就是「總管理辦法」。

社區管理辦法小從公設租借，大到停車位管理，
必須經由管委會逐項討論決議後，
送交區權人大會表決通過後才能執行。

一般物業公司都會有範本提供給管委會參考，
可以按範本下去修改至適合社區現況來使用，
但逐條討論其實也是很花腦力的工作。

只要是剛成立的管委會一定會遇到的就是：
「公電電費過高的問題」。

因為建商在申請時都會把契約容量調到最高，
就像是手機網路吃到飽，
以應付全社區機電設備滿載時的用電量，
所以新社區前一年的公用電費一定高到讓住戶呱呱叫。

在此時就會聽到住戶的抱怨：

「為什麼公電這麼貴？！是不是保全冷氣吹太兇？！」
「地下室的燈都關掉啦！開的比我家還亮！！」
「為什麼公電比我家的流動電費還貴？！」

公電的契約容量可以申請調降，
但一旦申請調降，在這當中如果超約使用，
就會產生罰款：

超約用電容量在契約容量10％以下部分，
按2倍計收基本電費(即原基本電費加計1倍)；
超約用電超過契約容量10％部分，
按3倍計收基本電費 (即原基本電費加計2倍)。

*以上內容截自台電官網。

社區的用電量其實是很穩定的，
除了夏季用電量會較兇外，
其它時間段並不會有過量的疑慮，
但是社區大樓每年都有一次消防安檢，
在檢測當天會開啟所有電力測試，
如果管委會因資訊不足隨意調降契約容量，
有可能在安檢後就會收到台電的超額電費單。

所以調降契約容量雖然是管委會的必要工作，
但必須得經過一年四季後，
才能將整年每月的用電量交由社區的機電廠商評估，
依據廠商的建議再作調整，無法急於一時。

如果把社區比喻成一間公司，
那麼主委就是董事長，委員們就是股東，
而總幹事就是總經理，
代替委員們執行社區大大小小的事務，
所以如果社區的總幹事沒有在做事，
那這家物業就可以換掉了！

以前有理常聽到這個說法：
「管委會成立後一定要更換物業公司」。

會這樣說主要是怕物業跟建商掛勾，
把管委會架空，導致管委會被建商掌控，
但有理的管委會並沒有這樣做，
我們還是是沿用建商代管期時的物業：

因為社區一開始就是這個物業在管理，
他們熟悉這個社區和建商，
反而能做好管委會和建商之間的溝通的橋樑。

第一屆的委員會因為沒有經驗，
需要借助物業公司及總幹事的經驗來推行及監督社區各項事務，
所以找到合拍能幹的總幹事就非常重要，
委員們必須要從多方面了解總幹事的做事理念及態度，
才能知道這個總幹事是不是適合管委會及社區。

如果發現總幹事不適任且溝通無效者，
可直接向物業公司申請換人，
但如果是物業公司本身的問題，
委員會可自行決議更換物業，
無需透過區權會決議。

管委會大都是無給職，
尤其是窮到響叮噹的第一屆是最難做的，
不但前面有建商的壓力、後面還背負著住戶的期待，
三不五時還會出現幾個不講理的刁民來亂場，
認為被住戶選上就要理所當然的為社區鞠躬盡瘁，
因此很多委員的熱情就這樣被刁民們給磨光了。

但管理群眾之事就是如此：

在有理粉專中分享的「公佈欄之亂」就是這個理論的最好證明。

所以在任職期間遇到這樣的住戶請不要退縮，
如果管委會確定這樣的的決策能讓社區更好，
那就勇敢的站出來捍衛自己的理念，
不要讓刁民帶風向把辛苦做事的管委會抹黑，
一旦辭去職務那就認輸了。

雖然第一屆的委員很辛苦，
但能學到很多東西：
不論是公設點交、社區管理、群眾管理........，
其實這些是很難得且寶貴的一課，
畢竟人一生中能買多少間房子，
又何其有幸的能被住戶信任推選為委員，
所以如果有機會參與管委會的事務，
請大膽的接受這個富有挑戰性的職位吧！

希望今天有理文章的能讓更多人對管委會有更多認識，
如果有社區相關問題可以在下方留言，
也可以上有理的粉專私訊留言喔！

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