預售屋購買教戰守則：給第一次買房的你/妳！

有在追蹤有理頻道及文章的朋友應該知道，
有理剛解鎖了「買房」這個在人生中重大的項目，
而且買的還是風險最高的「預售屋」：

經過了長達兩年的等待及三個月的驗屋交屋過程，
有理決定將自己此次買房的經驗分享給大家，
希望能讓有理的讀者們能少走一些冤枉路。

有理在買房前常常看Sway的節目，
知道哪幾家建商的房子容易有問題，
但礙於預算及地點，
有理不得不選擇「漏水」排名前幾大的建設公司。

結果初驗時除了發現窗角會滲水外，
社區地下室水管爆裂噴水、對面一期的地下室下大雨時牆壁會漏水……
等種種網路上住戶反應的缺失都發生了。

所以不要相信代銷說的：「推案多所以缺失也多」，
說穿了就是這個建商發包的營造公司水準就是如此，
和推案多寡並沒有太大的關係。

所以在選擇建案之前，
務必先上網參考下前人的經驗，
先了解這個建商之前曾發生過哪些問題，
能避開就避開。

如果和有理一樣卡在預算跟地點，
那就只能做好心理建設，
避開容易會有問題的樓層，
驗屋時要仔細的驗，
在保固期間內讓建商把問題給處理好。

預售屋銷售因為沒有實品給你看，
所以都會提供樣品屋或是模型，
讓客人想像未來房子的空間跟格局，
但魔鬼往往都藏在細節中。

樣品屋及模型中的家具比例都不是正常呎吋，
他們往往會放入較小比例的家具，
讓客人以為未來的空間好像很寬敞；
或是以「智慧三房」等各種奇怪名義，
讓客人幻想未來能在小到不能再小的格局中，
可以再多隔一間房間利用，
結果等到交屋時才發現：

房間擺了床之後擺不進衣櫃、
正常的沙發茶几擺進去，連走路的動線都沒有、
隔了智慧三房沒餐廳就算了，客廳還沒採光……………

所以不要相信在銷售中心所看到的一切，
請務必看到呎吋圖及了解實際的坪數後，
再下去評估未來能利用的空間，
因為以有理及鄰居們的經驗來看，
往往都比想像中小非常多。

有理社區中某位買店舖的鄰居，
在交屋後才發現樓高並無如廣告中所說的有5米挑高，
而是一般店面正常的4米多而已。

但代銷在當時和她說的天花亂墜：

五米高可以再隔個夾層喔！！
未來可以做店住兩用好棒棒喔！！

結果驗屋後一拍兩瞪眼： 只有4米要如何隔夾層？！

這樣的樓高，
隔出來的夾層空間和膠囊旅館的床位一樣，
得要趴著才能爬進去睡。

結果鄰居氣不過告上消保官那裡，
消保官發函給建設公司要求限期改善，
但房子都蓋完了要怎麼補短少的樓高給你？
更別說契約書上壓根都沒提到「樓高」這件事！

後來建設公司以公文回覆：

已有充份向屋主說明這件事，
並要求屋主按合約按期付完剩下的尾款……………

建設公司完全不想處理、
也不想針對廣告不實和屋主溝通道歉，
除了以發函方式恐嚇屋主就現況全盤接受外，
還辨稱那個廣告是其它建案，
想睜眼說瞎話蒙混過去。

還好鄰居之前有留下代銷在fb上刊登的廣告截圖，
後續將尋求法律途徑解決，
還自己一個公道。

建設公司和代銷都不是吃素的，
所以和這些人員對應時，
請務必要「白紙黑字錄音錄影存證」，
未來如果發生類似的糾紛，
才不會求償無門。

有理在買這個建案時，
刻意選了較內側的棟別，
主要是怕人車來往的聲音會太吵。

而這個棟別的缺點就是：
對面是老舊的華廈，所以視野看出去不是很美觀，
但至少棟距還是很足夠的。

但好景不常，
驗屋時才發現和華廈中間相隔的雜草地開始有挖土機在施工，
一問之下才發現是另一個建案即將要在此施工。

即便是這麼小的腹地，
建設公司也有辦法蓋出房子來，
所以有理原本理想的棟距沒了！

未來一打開窗戶就要面壁、或是面別人的窗戶，
打開後陽台也只能看到別人家的後陽台，
看來往後只能關起百葉窗，
掩飾不足的棟距及「沒」景。

另外要提到一點，
代銷在當時跟有理說五樓剛好是對到對面華廈的頂樓處，
結果實際上因樓高不足，
所以有理的五樓是對到對面的五樓，
這再一次證明代銷說的話都不能相信！

在預售屋的交易流程中，
最重要的一環就是「驗屋」，
這也是保障屋主的最後一道防線，
在驗屋尚未完成之前，
屋主可以以「尚未驗屋完成」這個理由不讓銀行撥款。

驗屋的項目其實非常多，
而且有很多並不是靠肉眼就能看出端倪的，
必須要借助驗屋師的專業設備及多年經驗。

**驗屋相關內容請參考有理的文章：
有理小姐的新家進行式#1：來陪有理驗屋吧！專業驗屋公司預售屋驗屋實錄。**

如果是屋主自驗的話，
工地主任頂多帶屋主驗驗外觀、
粗略的看一下排水功能， 再大略敲敲空心，
如果不小心敲到就以維持地磚完整度為由說服屋主不要換，
所以自驗的缺失通常都是外觀這種好處理的，
和專業驗屋師驗出的缺失內容差很大。

以有理的例子來說，
因為在對保時建商的使用執照還未申請下來，
所以有理的使照款並未付給建商。

到了初驗時，
因為發現窗角有滲水問題，
所以有理把使照款扣住，
跟代銷說等漏水問題按驗屋師要求的材料處理好後再付。

因漏水是大缺失，
加上驗屋時工地主任承諾的施作材料內容都有錄影存證，
所以建商及代銷也不敢敷衍了事。

房子不是幾百元的東西，
但人常常在遇到這個重要的時刻往往省小錢花大錢，
寧可為了避免和建商衝突，
矇上眼睛假裝自己的房子沒有問題，
等到保固期一過才發現房子會漏水、磁磚會澎共，
最後還是要拿自己的錢出來解決，
結果花的金額比請驗屋師還貴，得不償失。

有理在簽約後便建立了社區的Line群組，
召集住戶在裡面交流一些驗屋、裝潢、家具電選購的訊息，
但加入群組的目的不僅僅是如此，
在未來管委會建立前，
很多相關的訊息可以在群組裡詢問及討論。

如果沒有提前了解相關的訊息，
很有可能你的施工未來成為管委會眼中的違建，
等管委會成立後被要求拆除就會頭很大。

像有理樓下的屋主就沒有加入群組中，
在超過雨遮的範圍上裝設三台室外機，
還在這三台室外機上面裝上遮雨棚。

姑且不論室外機沒安置在雨遮內，
已違背了社區公約「室外機擺放位置需一致」的問題，
光遮雨棚這明顯的違建一旦被告發就得拆除跟吃罰單。

如果有加入社區群組，
在安裝前可以先尋問大家的意見，
也就能避免這些違法的情況，
也省去後面大費周章拆除及吃罰單的情況。

再來就是不要認為管委會和自己無關，
房價中有30%以上都是花在公設上，
如果管委會沒選好，
公設被隨便點交、缺失沒及時發現，
等到設備故障或發生問題時，
還是要從住戶口袋挖經費出來維修，
況且公設的機電相關設備一維修就是數十萬起跳，
是非常可觀的一筆費用。

還有社區規章訂定的部份，
社區的好壞是靠規章的執行度，
如果遇到兩光隨便的管委會，
鞋櫃隨你放、停車位堆雜物，
這樣除了影響消防逃生安全也影響美觀，
所以千萬不要置身事外。

積極的參與社區事務，
同時也是為你付出的錢做把關，
未來社區管理如果做的好，
房價也會跟著水漲船高，
受惠的也是屋主。

以上就是有理這次買預售屋的心得分享，
希望能幫助到最近想買預售屋的朋友們。

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