【在蝸牛有殼之前】又要繳錢、還要簽本票？！｜我的買房紀實(六)
2022/04/16閱讀時間約 4 分鐘
前陣子終於把最後一期「工程期款」繳完，但要到交屋還要一段時間，此時卻出現「另一筆費用的繳費單」......昨天去到工地現場，建商突然拿出「本票」要我簽，這......到底是怎麼回事呢？
距離上次議價完後成交又過了一年，
這中間其實也沒發生甚麼事，
主要就是每隔一段時間繳交「工程期款」、跟設計師初步討論裝潢事宜、有空到處看看家具家電......
上面的內容我打算之後弄好再單獨抓出來分享，有興趣再記得回來看看吧！
這次主要要分享昨天終於去工地看看幾乎完工的房子、
繳交一個「很容易被忽略的費用」和「簽一張本票」⋯⋯
這些都是「預售屋」交屋前的重要事項，
有興趣的朋友就繼續往下看吧！
天外飛來一筆？！
買賣房屋要出的費用其實名目繁多，但很多人都只在意：
頭期款拿不拿得出來、貸款有沒有辦法負荷，
像這次再到工地之前，又繳交了一筆「暫收款」費用：
包含契約稅、印花稅、地政規費、代書費、瓦斯管線費、預繳管理費等相關費用，
大約「15~20萬」元不等，
實際支出多少，最後會有一張明細及各項收據，
再於交屋時多退少補。
⚠️注意！這些費用會變動！
除了代書費、瓦斯管線費、預繳管理費等費用不太會浮動，其他的費用都會因為「房屋評定現值（非買賣價）」而有所浮動。
❗️房屋評定現值：房屋標準單價ｘ面積ｘ（1－折舊率ｘ折舊年數）ｘ地段率，其中「房屋標準單價」指的是按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。
✔️契稅：房屋評定現值×6%
✔️印花稅：土地、建物契稅價格x1‰
✔️規費：（建物核定契價+土地申報地價)×1‰
簡單來說，
會影響後面實際繳交金額的原因包含：居住縣市、居住地段、建築工法、建築材料、折舊⋯⋯等等。
變動因素不少，因此建商通常會預收總價的1～1.5%的金額。
⚠️要特別留意的費用：
有些費用建商不會很明確地說，甚至乾脆跳過，這時要記得「合約書」上都應該註明一些買方要知道的內容，簽下去之前就要仔細閱讀，以下兩個例子提供給大家參考喔！
✔️「預繳的管理費」：通常為6～12月，詳細內容要記得訊問建商，包含收取後用途、每月每坪多少錢⋯⋯等等
✔️「瓦斯管線費」：瓦斯管線分內外管，基本上建案基地內的為「內管」費用由建商負責繳納；從儲氣槽到大馬路上一直到預售屋建案基地外緣為「外管」，由雙方協議繳納，至於到底誰付應該在合約內明確註明，否則應該由賣方負責。
這張本票沒那麼恐怖！
買賣交易「一手交錢一手交貨」相當合情合理，
但在房屋買賣會碰到「貸款」的問題。
「房貸」本身就是透過「抵押房子」作為擔保品來向銀行借款，
理論上是當房子的產權在我們手上，
我們才有權利拿它來向銀行借錢；
但沒錢要怎麼跟建商買房子呢？
於是，建商透過讓我們簽訂一張「本票」，
把房子產權先交給我們，
讓我們拿去貸款，
等拿到款項再回去將本票「撕毀」。
本票是什麼？
本票屬於一種「信用票據」，
簽立本票者於「期限內，或再次看到該票據」時，必須「無條件」支付上面標定之金額。
若無，執票人可直接向法院聲請「裁定後強制執行」，
此時只要確認該張本票沒有任何偽變造問題的話，
法院就會下裁定，強制執行發票人的財產。
所以這張本票其實是為了「保障建商權益」的一種作法：
建商「無條件」把產權給了買方；
買方必須「無條件」把錢給賣方，
這本該是交易上的正常流程，
只不過中間透過了「本票」拉長了本該瞬間完成的時間。
⚠️要特別留意的地方！
簽本票之前，請確定自己了解以下兩件事，作為買方最後的保障！
✔️本票上應註明：禁止背書轉讓；此本票僅做為擔保銀行貸款用，款項撥付後需將本票返還，不得做為其他使用。
✔️房貸撥款以後，請盡快取回本票，並銷毀。
所以這次去工地其實是做「對保前置」的動作，
其中就有跟建商簽立本票的步驟，
這時旁邊會有跟建商合作的銀行專員可以直接幫你送件確定貸款的內容，
以利後續對保流程進行。
至於貸款相關問題，包含對保等等的手續也容我留到之後的文章再分享吧！
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