【都市更新—合建這件事】

關於合建這件事，別想的太複雜，就是建設公司拿錢出來，在地主的土地上蓋房子，用分得的房子拿出來賣，賣房子得到的錢要大於蓋房子的成本及稅費。也就是地主用土地換房子，是一種交換的概念。

寫成公式：(建設公司分得的房子+車位的總售價)—(蓋房子+賣房子的總成本)≧(建設公司希望賺的)

所以幾個關鍵點：

@土地一坪可以蓋幾坪=土地面積x基準容積x(1+獎勵容積+容積移轉)x銷坪係數，從公式可以看出來，這玩意兒有個上限，就像一畝田能種出多少米，再怎麼施肥也有個定數。

@房子一坪成本是多少，很多人問到的數字，通常只是純營造的工程部分，若加上土地開發、地籍整理、地政登記、建築師規劃設計費、相關技師費用、公寓大廈基金、鑽探費用、鄰房鑑定、利息、營業稅、印花稅、信託管理費用、營建工程管理費用、代書費、政府規費、預留保固經費………等；合建的案子還會有屋主的租金補貼、搬遷補貼等等，都得算成本。

@房子一坪可賣多少錢，房市不是固定，會有起伏高低，行情是個區間，通常估在中間。因為大部分的合建契約裡面會約定：若建材漲價或房價下跌，屋主是不管的，所以別問我為什麼房價不是估在最高價。

@建設公司希望賺多少，我所知道的（歡迎指正），有一些上市櫃公司，毛利10~15%就做了，一般建設公司大概會抓20~30%。這個數字看起來不低，但通常一個案子兩年算快（從開始整合到完工交屋），3~5年以上的不少，房子蓋好還要保固15年，所以只能說公道自在人心了。