【都市更新—我可以分幾坪？】
更新於 2024/11/07閱讀時間約 3 分鐘
這個是重中之重，太重要了！！！
所有屋主最關心的就是：到底可以分幾坪？分幾坪？分幾坪？
合建用民法來說事，就類似合夥關係，民法第667條：稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。前項出資，得為金錢或其他財產權，或以勞務、信用或其他利益代之。合建的出資，就是屋主出土地，建設公司出蓋房子的錢，從這個角度而言，怎麼分配似乎很簡單，算算土地值多少錢，看看建設公司花了多少錢，分配比例就出來了。
舉例來說（為方便說明，不計入車位）：9個屋主有台北市使用分區住三容積率225%的每坪100萬的土地100坪，拿危老獎勵40%，銷坪係數以1.55計算，約可蓋488坪的房子，每坪營造費用20萬，加計25%稅費，營建費用以每坪25萬計算。建設公司花488*25=12200萬，屋主出土地100*100=10000萬；按出資比例，將本求利，9個屋主分回10000/(10000+12200)=45.045%，約可分回219.82坪，平均1個屋主分回24.42坪。在土地價格每坪100萬、營建費用每坪25萬的狀況下，屋主最起碼須分回24.42坪，不然就是建設公司欺負人。從上面的計算也可以看出，土地價格越高，營建費用越低，屋主分回面積越多。
看起來建商分54.955%天經地義，可是通常事情沒那麼簡單。
問題來了，假設舊房子是以建蔽率60%蓋3樓計算，每個屋主的房子大概是20坪，暫且當成鄰居都很和睦，不考慮店面、一樓增建、頂樓加蓋、最近裝潢等問題，大家同意按土地持分面積分配，前面算出來的24.42坪，是權狀坪，扣掉公設比約35%，室內只有15.87坪，算到這邊結案下課，謝謝再見不必聯絡。若要滿足室內一坪換一坪，則1個屋主要分回20÷65%=30.77坪，9戶分回276.93坪，佔56.75%，建設公司分得211.07坪，若毛利以20%，代銷費用以5%計算的話，一坪要賣12200*1.2÷211.07/0.95=大約73萬。
公司法第一條開宗明義指出：本法所稱公司，謂以營利為目的，對建設公司而言，公司投入勞動、資本、企業家才能就是為了要賺錢。透過前面的說明，若屋主堅持室內一坪換一坪，可以算出，當房價低於12200÷211.07/0.95=大約61萬，建商完全無利可圖，除非降低營建費用，不然這個案子就掛了。
實務經驗，根本不會有屋主認同按出資比例的天經地義，那麼比的就是哪一家建設公司"有能力"降低營建費用，又願意"忍受"較低的報酬率，就能提出較佳的條件，獲得屋主的青睞。
弔詭的是，大家都想找"有能力"又能"忍受"低報酬的好建商，這樣的公司真的存在嗎？我們到底該相信一分錢一分貨？還是只要堅持不妥協，就能等到便宜又大碗？
或許身為屋主的您可以這樣問：到底可以分幾坪？分幾坪？你蓋什麼樣的房子？我到底可以分幾坪？
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*合作聲明與警語：
本文係由國泰世華銀行邀稿。
證券服務係由國泰世華銀行辦理共同行銷證券經紀開戶業務，定期定額(股)服務由國泰綜合證券提供。
剛出社會的時候，很常在各種 Podcast 或 YouTube 甚至是在朋友間聊天，都會聽到各種市場動態、理財話題，像是：聯準會降息或是近期哪些科
本文探討了都市更新及危老重建的過程和挑戰，並分享了參加由國土管理署主辦的課程的心得體會。重建需要地主的同意以及針對容積獎勵的深入瞭解，尤其在高房價的時代，重建的經濟誘因不可忽視。此外，本文也論及自地自建與合建的利弊，並強調專業人士在重建過程中的重要性。
都市更新辦理方法因實施者的不同，區分為自辦都更、民辦都更和公辦都更。
自辦都更強調所有權人的自主權及較高的更新後房地分回，但需要擁有一定的資金和專業知識。
民辦都更由建商提供資金和專業團隊，減少所有權人的財務壓力，但需面對利益分配和協商問題。
公辦都更則由政府主導，能有效整合資源，
本文探討了臺灣都市更新的艱辛路途，指出近500萬戶老屋的安全問題與建設業面臨的人才荒、進入門檻高、社會風向不利等多重挑戰，並分析政府與建商之間合作的困難，以及缺乏整體規劃的問題。解決都市更新難題需要全面的政策改進與社會對話，這不僅僅是法規上的挑戰，更是整個建築行業的系統性問題。
都市更新時，如何避免估價結果不公正呢?都市更新應選任三家估價機構，無法共同指定時，則由建商指定一家，另二家用公開、隨機方式抽選，且還要一、在更新單元範圍所在鄰近地域之適當場所辦理。二、選任之日期及地點，應於選任十日前通知地主。三、應有公正第三人在場見證。四、依官方之建議名單選任二家，備取數家。
都市更新地主須負擔的都更費用，是由建商先行墊付，再用完工後的房屋抵充墊付費用，但房屋的價值如何認定涉及地主及建商分配是否公平合理，值得大家深思。
地主在都市更新事業計畫中，因為建商變更建築師而打算提起行政訴訟，引發爭議。文章解釋了變更都市更新事業計畫時是否需要經過主管機關審議、甚至地主同意等問題，並就建商自行更換建築師的爭議提供瞭解析。
如果你是位被劃入都市更新單元的居民，好不容易等到所有居民百分之百同意都更，並且走完事業及權利變換計畫核定、取得建造執造、拆除執照、點交、搬遷等過程，而上述這些過程大約走了9年。突然，一夕之間，都更地區被提報為文化資產，短短4個月，都更單元內的某棟建築被認定為市定古蹟。原先都更的規劃設計全
※我也是講師之一，對危老重建有興趣的朋友，歡迎報名參加!
臺北市自行實施都市更新發展協會
第一梯次113年度『臺北市危老重建推動師專業人員培訓講習班』熱烈報名中預定開課：B、C組113/03/30(六)、03/31(日)、03/31(六)
官網資訊 www.urda.tw/202306a
做都市更新，如果目標是要保留原有文化的底蘊再升級，是一件很困難的事情。困難的地方在於城市是人性複雜體的集合體，原本是人聲鼎沸的市場、小吃聚落，但可能因為道路的小小更動，一個商圈就沒落了。
拿投資理論評論現實是種妄想症
拜託唷，唸完《論語》你也不是孔子，只是個妄想自己是孔子的凡人。
居然有作家在「方格子」內發文，影射本蛙跟那個cMoney 敗類，屬於同一個「黑色豪門企業」，分別扮黑臉及白臉一唱一和一起斂財，本蛙對你客氣什麼～文人無行、斯文敗類。
孬種才用影射，表示沒證據純粹捏造。
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