天公伯啊,都更說客好煩,怎麼辦!

2021/11/30閱讀時間約 6 分鐘
「我不想參加都更,你們要幹嘛都不關我的事。」
雙北近年瘋危老(危險及老屋重建)都更(都市更新),越來越多有房族有機會讓自己的房子參與重建計畫。不過,也不是每個人都希望自己的房子在當下幾年被拆掉重蓋,有些地主被開發人員多次打擾後會生氣的表示走開,然後期待再也不會聽到都更的消息。
如果不想參與都更,可不可以主張「禁止打擾」呢?法律上當然可以,不過...這個想法有點風險。

更新從甚麼時候開始?所有權人與實施者(建商)的對手戲

讓我們先轉轉鏡頭,試著從建商的角度來看看都更吧!
都市更新「有點」花時間,這不只是對地主而言,對建商也是。作為「非慈善機構」的建商朋朋們,首先,當然得先撥撥自己的算盤,看看這個案子會不會讓自己賺到錢(別說賺錢...有時候拖太久,金流嘎不過來,建商可能比住戶先前往極樂世界),同時也會派出公司各種擁有高大上頭銜的說客(aka土地開發人員),挨家挨戶敲門,看看這些地主大佬們有沒有興趣來都一下更。
等地主們跟建商快樂/崩潰的你追我跑、陸續簽約,且達到一定程度(既然是「一定程度」,就是看各家建商自己衡量)之後,建商就會開始真正的發動都更列車。

跨入都更大門的第一個行政程序:劃定單元

大家都知道,過情人節最重要的是你要先有一個「對象」。劃定更新單元就有點像是詔告天下說,欸我要跟XXX告白囉!
更新單元劃定最重要的意義,就是確認你的告白對象...啊不是,是「更新的範圍」到底在哪裡?是靠馬路那幾間,還是整個街廓一起做?
這時候,雖然告白方法aka各縣市政府劃定更新單元的規定不見得相同,不過政府想看的大抵就是:
1.你幹嘛要把這邊框起來做都更?(你為什麼喜歡對方)
2.你有問過範圍內地主的想法嗎?(不可以霸王硬上弓啊)
3.旁邊鄰居搞不好也想都更啊也要問一下吧?(搞不好旁邊的小美也喜歡你啊)
依照台北市劃定單元的行政程序,建商需要做各種申請或建築評估(證明自己劃定的更新範圍符合政府的標準)、寫更新單元計畫書(給政府審查說明為甚麼這個地方要做都市更新)、準備開都市更新單元內說明會和都市更新單元外鄰地協調會、意願調查統計等等事項。
為了避免建商刻意不通知某些所有權人(也就是真的霸王硬上弓),政府要求建商至少要在行政程序上做出開會和意願調查統計—這是透過法律保障地主們知情的權利。因此,所有權人將:
  1. 收到召開說明會通知書
  2. 參與更新單元劃定說明會
  3. 填寫參與都更意願調查書
  4. 收到意願調查統計結果與會議紀錄。
有些人被開發人員煩了幾次後,依然沒有想參加都更的fu,於是選擇與建商「不接觸、不談判、不妥協」,或者玩起躲貓貓。不過啊,這四件事情發生後,再下一次收到通知,很可能就是更新單元劃定結果出爐,你家的土地、房子被劃入單元範圍內。
躲到最後...就錯過了法律上給所有權人表達意見的機會QQ。

意願調查比例要很高,「劃定單元」才會通過嗎?

雖然很多東西(欸?)都是越大越好,不過做都更這件事情就不一定了。因為範圍越大,可能牽涉到的人時事地物就越多、越複雜,因此,建設公司也都會判斷最有可能成功的規模大小,換句話說,在這個範圍之外的,就叫做單元的「鄰地」(aka上一段提到的小美)。
在法律上,在更新單元劃定階段並沒有明定到底要多高才叫意願高,畢竟都更最難的關卡,還是後面的事業計劃意願破八成。當「鄰地」的同意比例比「單元內」的同意比例高,建商再怎麼不情願,也要把小美加入後宮...對不起,是把鄰地變成單元的一部份。也就是說,固然政府不會隨隨便便有幾成意願就讓建商輕鬆過關,不過單元劃定階段的意願表達是「比較級」而不是指定打擊。
在更新單元劃完之後,一切的程序、流程、統計,都是基於經由政府核准的更新單元範圍進行規劃與運作

建商不可怕,落單才可怕!

有時候,建商派來的說客(a.k.a.土地開發人員)真的超煩,除了不斷登門拜訪、打電話之外,還會寄一些有的沒的。但對建商捎來的訊息完全不理不睬,從另一個角度來說,也可能讓自己的處境更危險...怎麼說呢?
更新單元劃定之後,緊接著就是重頭戲:都市更新事業計畫權利變換計畫。而現行都市更新制度最核心的概念之一,就是「多數決制」。在更新事業計畫階段,建商必須再度取得單元範圍內地主的同意,並且達到一定同意比例後,連同寫好的都市更新事業計畫,丟給政府審核。政府審核期間,會把建商寫的事業計劃公開給大家看,並且召開聽證會、內部審查會等一大堆會議。
注意到了嗎?以台北市來說,除了「劃定單元」問你有沒有意願之外,進入「事業計畫」還會追著問你,要不要同意計畫書所寫的內容,以及你會被分配到多少更新後的新房子。
當事業計畫通過,就不是哪個住戶的房子要參與都更的問題,而是只要在更新單元範圍內的房子,都被迫參加都市更新,問題只剩下單元內的所有權人要立刻、現在、right now拿回現金補償走人,還是等房子蓋好後,未來跟實施者分房地。
先不討論到底這個制度合不合理,假設整個更新單元範圍有100個所有權人,只要80個人以上就可以決定把單元內全部的房子拆掉。
在多數決制度下,你怎麼知道自己不是剩下的20個人呢?

總而言之

不論是哪個建商來做,不論你對都更的態度如何,政府或住戶召開的說明會/協調會,資料能撈救撈、能混...啊不是啦,是能去就去,保持與住戶和建商的交流和提問都很重要,也記得時不時跟鄰居哈拉一下最新一集鄰居與建商的八點檔,畢竟...你不理都更,都更還是理你的!
最後,花一點時間了解收到的各種文宣、文件和合約內容非常重要!為自己做越多功課,多聽、多看、多問、多思考,想辦法找專業人士幫忙,越能為自己爭取想要的東西噢,都更處的法令諮詢專線都非常親切,也能回答民眾一些比較普遍性的問題(但跟建商分幾成好不好這個他們真的不能說)。
站在民眾的立場,請大家一起放開心胸的了解都更吧!如果遇到適合的建商,或許能為你的未來生活吹起舒服的風~

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