都更,掉進去才知道逃不了...

2023/11/11閱讀時間約 8 分鐘

鏡周刊報導都更「慘案」,導演屋主陳宏一怒吼:都更業者亂搞,市府又失能,只好訴諸法律。

發生爭議,我們有讓法律幫我們聲張正義的「成本」嗎?

慘案為甚麼會發生?

首先,我們從報導可以讀出以下線索:

  1. 本都更案件採「事業計畫」、「權利變換計畫」分送。
  2. 本都更案件不是100%同意。根據市府說法,陳導演是「不同意」的少數人。
  3. 建商和地主有私下簽合約。

核定就核定了。有意見的話,請訴願、訴訟(線索1)

如果我們把都更程序轉換成「朋友如何拜訪你家」,可以這樣比喻:

  • 更新單元劃定(核定)=一樓大門的門禁卡。這個階段審的是,有多少人「有興趣」做都更。[取得條件:民眾同意+政府點頭]
  • 更新事業計畫(核定)=電梯的門禁卡。這個階段審的是,建築物怎麼規劃、有多少人「同意」實施者(通常都是建商)的規劃,以及概略的分配比例。[取得條件:民眾同意+政府點頭]
  • 權利變換計畫(核定)=你家大門的鑰匙。這個階段審的是,「法律」和「市政府」保證你可以拿到的分配坪數。[取得條件:民眾表達意見+政府點頭]

每個核定,都代表政府幫地主、也幫建商背書,表示這個東西「我看過,你放心」。為甚麼政府要看過?因為現在的都更是建立在:政府認為具有「公共利益」,所以可以多數決。如果「沒有公共利益」,對於政府來說,地主們應該要「自己玩」,整合到「全部」都同意之後,自己跟建商訂契約,也不需要給額外的容積獎勵,也就是走回「合建分屋/分售」的老規矩。

我們姑且不論「公共利益」這面大旗子現在到底是真是假。政府每「確認」(核定)一個階段,核定的計畫就是「雙方」的「共識」,「木已成舟」,只要計畫有寫的,實施者(建商)和所有權人(地主)都要遵守計畫,對於政府來說,這個「共識」具有法律效果,它叫「行政處分」。

既然是「共識」,要推翻就非常困難,方法就是報導中提到的「訴願、訴訟」。從另一個方面來說,計畫「沒寫的」,一方面政府不需要保證,另一方面,實施者和地主也都還有的討論/吵架/協商...。

非100%同意,意思是20%的人「請認命」(線索2)

接續上面提到的,建商要怎麼樣拿到這三張「門禁卡」呢?第一、第二張卡,建商需要取得居民的同意和市府的核准。現在普遍聽到「都更要超過80%同意」的說法,源自於都更條例第37條規定「超過五分之四之同意」,這也是大多數民辦都更案中,建設公司需要跨過的門檻。但是,這衍生了一個結果:當建設公司取得80%的同意,而且順利拿到前兩張卡--更精確的說法,我們後面再談--第三張卡「本質上」只需要面對市府。換句話說,當建商拿到前兩張卡,剩下的20%等於是「看建商心情」。

政府只看公契約,剩下是你們的「私人恩怨」(線索3)

從前面可以看到,政府確實在每個階段都扮演審查、督促的角色。但是,政府「只」需要保證「政府要求提供的資料」。以所有權人接觸到最常見的文件來說,「都更處」要看的有3張紙,這三張紙網路都有公開版本:

  • 更新單元劃定同意書
  • 事業計畫同意書
  • 權利變換意願與分回(如果本案有走權變)

剩下的,政府不能保證沒問題、建商一定履約。這也是為甚麼會有所謂的「公契約」、「私契約」。

舉個例子來說:都更後新大樓總共可以蓋2000坪,相當於10億。估價師在權利變換計畫算出,A建商可以分回3.5億,剩下的6.5億由原本的地主分,而老王從中可以分回5000萬。「5000萬」會寫在權利變換計畫內,政府保證你拿得到。

不過,大多數的情況是,A建商會私底下跟地主先講好:地主可以拿幾坪、分在幾樓。假設建商願意割愛,私底下跟老王說,我讓你多拿一點,分回一間位在8樓的70坪三房兩廳,相當於分回6000萬呢?

如果A建商是有誠信的建商,老王當然可以高高興興拿到8樓70坪。但如果建商翻臉呢?

很抱歉。你還是可以「選」在8樓,但是分回坪數嘛,政府只保證你拿到5000萬的「價值」。因為建商說要免費給你的8樓70坪,是你跟建商的私人約定。

為什麼都更同意書不能想撤就撤?(補充線索1、2)

讓我們回到前面,建商需要拿三張門禁卡的地方。準確來說,建商只要拿到一張半,就可以了。那半張是甚麼意思?

事業計畫核定(第二張門禁卡)可以拆解成三個節點:(1)送件(2)公辦的公展公聽會(3)正式審查。

當公展公聽結束後,民眾除非特殊情況,否則不能收回同意。為什麼?因為多數決的都更之所以成立,是基於公共利益,而不是每個地主分回多少坪房地。這當然和地主的邏輯不同,但如果不是因為公共利益--再次提醒,地主們就自己跟建商合建分屋就好了。

為了避免建商真的惡搞,政府也不是毫無作為:當建商採用權利變換執行都更,同意書上要求建商要填寫分回比例,如果低於「同意書」上的分回比例,地主可以撤回同意。

選舉將至,或許你可以注意候選人端出的都更政策...

以陳導演的案例來說,實際上是「民眾跟都更業者發生私契約糾紛,政府表示無法插手介入」,這個案例完全凸顯出,都更是一個混雜著公法、私法、公權力、私權利的大亂鬥。政府的角色很微妙,一方面要保護民眾,另一方面又不能輕易伸手進入私權爭議,就像證婚人不能跳進去跟新人一起結婚。

說到底,民眾只在乎兩件事情:都更怎麼分配、建商怎麼屢行。那麼,政府應該要--或者說,我們期待政府--怎麼做?或許我們可以從兩件「雖然無法解決根本問題,但是可以緩和症狀」的事情想想看:

無法保證實施者能履行,至少讓實施者的資格「被看見」

建商的誠信是都更成功的關鍵,那麼有沒有可能針對實施者的資格內容更透明、更嚴格呢?比方說要求建商提供資本額、本案貸款成數、銷售中建案所剩餘屋、業務執行內容,以及過往訴訟情形等資料作為相關指標。

舉個例子:本案銷售額預估5億,有C、D兩個建商,C建商從來沒有成功的建案,資本額只有500萬,成立3年,過去屢遭訴訟且多敗訴;而D建商成立30年,資本額500億,過去有自地自建、與地主合建分售的經驗,而且預售屋、新成屋都有推案參考,過去也沒有傳出重大工安事件。你會選擇哪個呢?

如果再加個條件:C建商願意給你35坪、D建商願意給你30坪,你會選擇哪個呢?

C建商會跳票的機率顯然高很多。當社區剩餘的「少數」正是因為不想承擔這麼大的跳票風險而成為少數人,如果此案成案,是不是強迫少數人跟大家一起承擔?

不只讓同意的民眾知道來找自己的建商到底何方神聖,甚至進一步由政府立法「製作篩子」,會不會符合對於少數人的保障呢?

推動應記載不得記載的「定型化契約」,讓民眾和建商的法律起點一致

有審查版本,就有私下簽約版本,就像光與影一樣無法逃脫。對政府來說,公務員都是人,涉及這麼多利害關係,一旦擔保,就要公平,而且要攤在陽光下讓任何人來看,同時還要小心不要公親變事主。而私人之間的爭議,政府頂多增加「調解」、「調處」等相關程序作為行政輔助。

內政部的長期努力,不動產交易、租賃有各種各樣的「契約書範本」,而政府推動範本,目的就是要幫助民眾理解法律、也被法律保障。那麼,都更能不能也有「重建」相關的政府版本契約書呢?遺憾的是,目前營建署以「非消費行為」、「介入私權」作為回應,態度上不想插手,社會需要製造更大的聲量和壓力,讓政府有感。

(目前蔡志揚律師提供了一份集各家合約之大成的都更合約附在其書〈一次看穿 都更×合建契約陷阱〉的附錄,推薦大家參考,也推薦大家購買書籍)

以上兩個方案,都不只是我的個人見解:時代力量的候選人陳泰源先生在個人臉書就提到建商的資格審查概念;而定型化契約則是由總統參選人郭台銘提出概念、時代力量召開記者會接力訴求危老都更應納入消保法保障我不是任何政黨、政治人物的支持者,不過都更推到現在也已經10年,因為都更而引發的爭議仍然層出不窮,都更「議題」仍然需要我們持續關注。

當越多人關注、我們越可能擁有自己所期待的未來。


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