都更筆記：想參與都更必讀的兩本「大眾聖經」

許多民眾聽到自己的老房子可以都更，只知道要問「你要給我多少坪數」，對於都更或危老怎麼做，許多人一無所知，不知道重建的流程與制度、不了解合約怎麼寫才是對自己有保障的。更糟糕的是，這些需要幫助的人，往往也不知道可以向誰求助、到哪裡找資源。

都更真的很難。整合很難、知識很難，就像一堵巨大的高牆。我想推薦這兩本書，雖然無法推倒高牆，但這兩本書可以帶大家看到高牆後面的風景。

這兩本書分別是 2011年張金鶚老師的〈張金鶚的都市更新九堂課〉 以及 2017年蔡志揚律師的〈一次看穿 都更×合建契約陷阱〉

你可能會問，又不是最新的書，法律一直修，幹嘛要看？因為這兩本書都不只是講法律法條，而是制度背後的「思維」。

第一，當然是張老師對於整個都更程序熟到不行。用最簡單易懂的方式把每個環節要考慮的重點都說清楚。都更本質上還是一種計畫：

而張老師的每一課都可以對到這個系統裡面：

→第三課：都更的意願，這樣確定/第五課：整合住戶，大家動起來

→第六課：都更實施者，誰來主導大不同

→第四課：啟動都更，這樣做/第七課：建築規劃，讓都更價值提升

→第八課：都市更新，財務問題面面觀

→第九課：都更完成，新生活開始

書中對於如何跟地主溝通比較輕描淡寫，但本書畢竟也不是要教人溝通/說話而是作者與讀者的觀念溝通；反而是財務計畫與財務問題面面觀，作者提供了一定程度的資訊，至少讓讀者能知道財務表的長相和建商考量點，以及可能會出現的糾紛。

至於第一課和第二課，張老師先幫讀者把錯誤的觀念洗掉（比方說，堅持「一坪換一坪」、「最後一個選」等等），再重新開機各位大腦，把容易漏掉卻很重要的基本概念建立好（比方說，來跟鄰居談都更的，有時候不是建商、不是鄰居，而是「中人」，可是往往會出問題的，也是「中人」）。

第二，張老師在其中加入了大量與實務界、政府機關的對談，讓這本書不只是學者的喃喃自語，而是現實世界的反饋，在書裡則稱為「對談現場」。從這本書中可以感覺到，作者對於產業、對於政府其實都抱持著「信任」的態度（或許與老師過往擔任台北市副市長的經歷也有關聯），而且甚至從對談中談到了一些改革的願景與希望。以作者與估價師對談為例，作者就提到「民眾普遍認為就算更新過程中的權利變換價值估算可以找估價師，但估價師還是聽建商的」，估價師則如實回應「確實，以目前的公會立場，也只能以道德約束估價師應該要公平公正進行估價」，於是對談衍生了是否可能有更大的約束力，讓估價師必須公平估價的可能。

第三，誠如「對談現場」所提到的，作者心中的願景其實呈現在書中每個角落，例如：在追求高容積的同時，我們應該更要思考都市有沒有辦法在交通、公共設施上承受增加的人口，這往往是大眾最容易「見樹不見林」卻又根本之所在。

當然，所謂願景，不見得人人認同，許多人甚至認為關我何事。不管如何，作者所提出的願景，仍然有著強而有力的警示作用：都更到底是為了換房子，還是讓城市更好？

第一，如同我反覆提到的，都市更新（危老重建）是個由眾多專業所聚合而成的專業，這些專業所涉及的法律問題同樣跨領域，光是粗略的區分就可以分為：「民法」、「營建法系」、「都更法系」與「地政法系」。有些問題甚至要律師、都更法務、地政士，甚至建築師，多方會談後才能解決。從此可知，蔡志揚律師以「律師」身分長期泡在都更營建法務這一塊，其專業度絕對值得信賴。

第二，它是市面上少數從合約切入的都更書籍。合建契約可不是隨便就可以在7-11買到的定型化契約，加上合建契約又是私人合約，在不違反民法等法規的前提下，雙方愛怎麼約定就怎麼約定。對於連看都沒看過合建契約的地主來說，我要如何分辨建商拿來的契約不是不平等的合約？就算上網google找到有些公司釋出的「範本」，也不知道到底哪裡有問題。〈一次看穿 都更×合建契約陷阱〉書中，作者不只直接用血淋淋實務案例告訴讀者「要注意」，還直接附贈「合建範本」給讀者看，連我閱讀時都經常懷疑，難道蔡律師不怕被建商暗殺嗎？

第三，它「歷久不衰」。雖然都更條例這幾年因為多數人期待都更ASAP而一直修都更程序，但這本〈一次看穿 都更×合建契約陷阱〉主要還是以民法相關規範為基底的法觀念、合約條文，就算是初版至今已經將近過了5年（2017年出版），但除了數字（比方幾幾分、興建時間等等）以外，合約邏輯卻沒有太大的改變，甚至連分配公式也沒有太大改變。

唯一的缺點恐怕在於，蔡律師所提出來的合建契約範本，可能對地主來說是100%安全無虞、卻沒有建商願意真的執行的合約...吧？

【意外發現被蔡志揚律師作者轉發+評論，真是太開心了！蔡志揚律師（2022）在臉書特別提到：「不過要澄清最後一點，我提出的合約範本，相較於我看過許多經過地主不明所以、而胡亂修改後的合約，其實是儘可能致力於地主建商雙方公平性的合約，因此不僅不會被暗X，反而常大受建商「歡迎」喔！」】

兩本書都很值得閱讀，各自的特色也特別推薦給不同需求的讀者：如果還在猶豫要不要做都更，〈張金鶚的都市更新九堂課〉可以給你一些想法；如果已經決定要參與都更，甚至已經拿到合約，那麼〈一次看穿 都更×合建契約陷阱〉能用案例告訴你合約內對你有重大法律保障的關鍵條文。知識量之紮實、內容之白話，作為一個業界工作者，我不只推薦給我的家人看，也建議同事人手一本。

如果你想了解都更究竟如何運作，誠心推薦〈張金鶚的都市更新九堂課〉、〈一次看穿 都更×合建契約陷阱〉。

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