都更筆記:想參與都更必讀的兩本「大眾聖經」

2022/01/04閱讀時間約 6 分鐘
許多民眾聽到自己的老房子可以都更,只知道要問「你要給我多少坪數」,對於都更或危老怎麼做,許多人一無所知,不知道重建的流程與制度、不了解合約怎麼寫才是對自己有保障的。更糟糕的是,這些需要幫助的人,往往也不知道可以向誰求助、到哪裡找資源
都更真的很難。整合很難、知識很難,就像一堵巨大的高牆。我想推薦這兩本書,雖然無法推倒高牆,但這兩本書可以帶大家看到高牆後面的風景。
這兩本書分別是 2011年張金鶚老師的〈張金鶚的都市更新九堂課〉 以及 2017年蔡志揚律師的〈一次看穿 都更×合建契約陷阱〉
張金鶚老師〈張金鶚的都市更新九堂課〉,方智出版 ;蔡志揚律師〈一次看穿 都更×合建契約陷阱〉,時報出版
你可能會問,又不是最新的書,法律一直修,幹嘛要看?因為這兩本書都不只是講法律法條,而是制度背後的「思維」

〈張金鶚的都市更新九堂課〉的看點有三:

第一,當然是張老師對於整個都更程序熟到不行。用最簡單易懂的方式把每個環節要考慮的重點都說清楚。都更本質上還是一種計畫:
我們(we)要找誰(who)花多少錢(how much)做甚麼事情(how)得到的結果(what)
而張老師的每一課都可以對到這個系統裡面:
  • we:我要不要參加都更?要怎麼說服鄰居一起做都更?
→第三課:都更的意願,這樣確定/第五課:整合住戶,大家動起來
  • who:誰幫我做都更?都更實施者是誰?
→第六課:都更實施者,誰來主導大不同
  • how:用權利變換還是協議合建、如何分配、怎麼規劃、參與、實施
→第四課:啟動都更,這樣做/第七課:建築規劃,讓都更價值提升
  • how much:財務計畫
→第八課:都市更新,財務問題面面觀
  • what:都更成功,大家都分到新的房子可喜可賀
→第九課:都更完成,新生活開始
書中對於如何跟地主溝通比較輕描淡寫,但本書畢竟也不是要教人溝通/說話而是作者與讀者的觀念溝通;反而是財務計畫財務問題面面觀,作者提供了一定程度的資訊,至少讓讀者能知道財務表的長相和建商考量點,以及可能會出現的糾紛。
至於第一課和第二課,張老師先幫讀者把錯誤的觀念洗掉(比方說,堅持「一坪換一坪」、「最後一個選」等等),再重新開機各位大腦,把容易漏掉卻很重要的基本概念建立好(比方說,來跟鄰居談都更的,有時候不是建商、不是鄰居,而是「中人」,可是往往會出問題的,也是「中人」)。
第二,張老師在其中加入了大量與實務界、政府機關的對談,讓這本書不只是學者的喃喃自語,而是現實世界的反饋,在書裡則稱為「對談現場」。從這本書中可以感覺到,作者對於產業、對於政府其實都抱持著「信任」的態度(或許與老師過往擔任台北市副市長的經歷也有關聯),而且甚至從對談中談到了一些改革的願景與希望。以作者與估價師對談為例,作者就提到「民眾普遍認為就算更新過程中的權利變換價值估算可以找估價師,但估價師還是聽建商的」,估價師則如實回應「確實,以目前的公會立場,也只能以道德約束估價師應該要公平公正進行估價」,於是對談衍生了是否可能有更大的約束力,讓估價師必須公平估價的可能。
第三,誠如「對談現場」所提到的,作者心中的願景其實呈現在書中每個角落,例如:在追求高容積的同時,我們應該更要思考都市有沒有辦法在交通、公共設施上承受增加的人口,這往往是大眾最容易「見樹不見林」卻又根本之所在。
當然,所謂願景,不見得人人認同,許多人甚至認為關我何事。不管如何,作者所提出的願景,仍然有著強而有力的警示作用:都更到底是為了換房子,還是讓城市更好?

〈一次看穿 都更×合建契約陷阱〉的看點有三:

第一,如同我反覆提到的,都市更新(危老重建)是個由眾多專業所聚合而成的專業,這些專業所涉及的法律問題同樣跨領域,光是粗略的區分就可以分為:「民法」、「營建法系」、「都更法系」與「地政法系」。有些問題甚至要律師、都更法務、地政士,甚至建築師,多方會談後才能解決。從此可知,蔡志揚律師以「律師」身分長期泡在都更營建法務這一塊,其專業度絕對值得信賴
第二,它是市面上少數從合約切入的都更書籍。合建契約可不是隨便就可以在7-11買到的定型化契約,加上合建契約又是私人合約,在不違反民法等法規的前提下,雙方愛怎麼約定就怎麼約定。對於連看都沒看過合建契約的地主來說,我要如何分辨建商拿來的契約不是不平等的合約?就算上網google找到有些公司釋出的「範本」,也不知道到底哪裡有問題。〈一次看穿 都更×合建契約陷阱〉書中,作者不只直接用血淋淋實務案例告訴讀者「要注意」,還直接附贈「合建範本」給讀者看,連我閱讀時都經常懷疑,難道蔡律師不怕被建商暗殺嗎?
第三,它「歷久不衰」。雖然都更條例這幾年因為多數人期待都更ASAP而一直修都更程序,但這本〈一次看穿 都更×合建契約陷阱〉主要還是以民法相關規範為基底的法觀念、合約條文,就算是初版至今已經將近過了5年(2017年出版),但除了數字(比方幾幾分、興建時間等等)以外,合約邏輯卻沒有太大的改變,甚至連分配公式也沒有太大改變。
唯一的缺點恐怕在於,蔡律師所提出來的合建契約範本,可能對地主來說是100%安全無虞、卻沒有建商願意真的執行的合約...吧?
【意外發現被蔡志揚律師作者轉發+評論,真是太開心了!蔡志揚律師(2022)在臉書特別提到:「不過要澄清最後一點,我提出的合約範本,相較於我看過許多經過地主不明所以、而胡亂修改後的合約,其實是儘可能致力於地主建商雙方公平性的合約,因此不僅不會被暗X,反而常大受建商「歡迎」喔!

結論

兩本書都很值得閱讀,各自的特色也特別推薦給不同需求的讀者:如果還在猶豫要不要做都更,〈張金鶚的都市更新九堂課〉可以給你一些想法;如果已經決定要參與都更,甚至已經拿到合約,那麼〈一次看穿 都更×合建契約陷阱〉能用案例告訴你合約內對你有重大法律保障的關鍵條文。知識量之紮實、內容之白話,作為一個業界工作者,我不只推薦給我的家人看,也建議同事人手一本。
如果你想了解都更究竟如何運作,誠心推薦〈張金鶚的都市更新九堂課〉、〈一次看穿 都更×合建契約陷阱〉。

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