繼承後再繼承要繳的房地合一稅會變多?繳出去的房地合一稅還有機會全部退還?

2022/01/13閱讀時間約 4 分鐘
本次想與各位先進分享兩個案例係有關房地合一稅在我們生活週遭發生時,可能會有的態樣,藉此與各位先進分享目前新稅制的改變與影響。
案例一、
小豪的祖父於民100年時,以市價兩千萬購入一棟透天店面,無銀行貸款。嗣後小豪的祖父於105年二月過世,小豪的父親單獨分割繼承該透天店面,繼承時申報遺產稅之現值為九百萬元。然而小豪之父親不幸於108年過世,小豪亦單獨繼承該不動產,繼承時申報之現值為九百五十萬。
現今,小豪欲以三千萬出售該透天店面,請問其出售時需繳納之所得稅的部分為適用舊制或是新制? 以及預計會被課徵之所得稅額可能是多少?
案例二、
阿忠為家中長孫,阿忠的祖父對阿忠疼愛有加,今天阿忠的祖父欲將其名下的不動產贈與給阿忠,該不動產之市值為新台幣1800萬元,但贈與時政府認定其申報之價格為新台幣800萬元,請問此次移轉需要繳納的稅賦有哪些?倘若阿忠嗣後出售該不動產,並符合自用住宅相關條件,且以新台幣2000萬元價格出售,如何計算阿忠所需繳納之房地合一稅?
嗣後若新購入之不動產價格為2500萬且為符合房地合一稅重購退稅之標準時,其重購退稅之金額為何?
案例一之說明:
回答一、
所得稅新制之適用的範疇為民105年以後取得之不動產,惟「房地合一課徵所得稅申報作業要點」內提及,繼承取得之不動產取得時間可與被繼承人持有期間合併計算,故小豪的祖父雖然於105年2月過世,但小豪的父親繼承這不動產之時,可以合併計算,故小豪的父親假設出售該店面,當時是可以選擇要用舊制的所得稅或是用新制的所得稅(房地合一稅)。
但現今,小豪若繼承而來這個透天店面才要處分出售時,因目前法令規定適用之故,在105年之後發生了兩次的繼承,那麼這個繼承取得合併計算持有期間只會被計算一次,也就是說小豪只能適用新制所得稅(房地合一稅)。
回答二、
小豪以三千萬元出售該透天店面時,粗估預計之所得稅因適用新制,故會是以成交市價減去成本計算稅額,但倘若是非出價取得的狀況(如繼承),依目前法規規定之情況,係以「交易時成交價額-繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值-因取得、改良及移轉而支付之費用」故,將會是以3000萬減去950萬(108年之申報價格),也就是2050萬元作為所得課徵房地合一稅,但持有年期的部分,是可以合併計算被繼承人前次取得之時點,也就是從105年2月起算,到現在滿五年。故稅率部分可適用20%,本案粗算之房地合一所得稅為2050萬*20%=410萬。
案例二之說明:
回答一、
於資產配置時常見之方式,倘若未能預留財源之時,通常會以贈與之方式進行。然而贈與時會需要課徵之稅賦,除了超過220萬每年贈與免稅額外會有其贈與稅;土地增值的漲價總數額會有土地增值稅的計算;房屋的部分會有契稅的計算,這三種稅賦在贈與行為中都會需要被課徵,而數額往往為以數十、百萬計。
回答二、
受贈之不動產後續若出售時,所需繳納之房地合一稅,其成本計算之方式,即為當初受贈時,政府所核定之申報價格,於本案觀之,當初政府核定之贈與價格為800萬元,然而後續出售之價格為2000萬元,則房地合一稅之課徵即為2000萬-800萬=1200萬元為其所得額。
但因本案符合房地合一稅自用住宅之相關規定,故有400萬之免稅額可以扣除,且稅率為單一稅率10%,試算本案繳納之房地合一稅為(1200萬-400萬)*10%=80萬元。
回答三、
倘若嗣後不管是先買後賣,或是先賣後買,只要是符合自住要件皆可申請重購退稅,而房地合一的退稅與土增稅的退稅不同,不管換大換小(也就是重購的房子金額多於出售之金額或少於出售之金額)都可以退稅,換大全額退,換小比例退。於本案中,新購入之不動產為2500萬元,大於出售之原有不動產2000萬元,故其繳納之80萬元房地合一稅可以全額申請退稅。但其新購與售出之時間要在兩年內。且新購入之屋要綁定五年內不能移轉或出租營業等非自住使用。
以上兩個案例分享給各位先進,而結論或許可以用短短幾句來帶過,也就是在新制上路之後,繼承而來的不動產或許可以優先考慮先進行出售,而不是繼續留著讓後代繼承,可能在交易利得的稅賦上面可以適用尚未改革之舊制所得稅進而達到較為節稅的效果;另外在處分資產後雖有被課徵房地合一稅,但也可以善加利用重購退稅之方式,不管買大或是買小,都有房地合一稅可以申請退還的適用,以上與各位先進分享。
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職業為地政士的七年級生,用自己累積數年於房地產市場的經驗,歸納一些心得與各位分享。 身旁的伴侶則是專業的民法、商事法律師,彼此間三不五時有些地政學界與法界的【溝通交流】。 希望自身的分享能擴及更多層面,讓人們對於不動產業界或法學業界可以有更多不同的看法。
幾位律師與地政士,分享執業上面的心得,與生活習習相關的法律知識。
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