大樓頂樓公設漏水、樓上浴室漏水責任要前屋主賠?不動產律師來解答!
林明忠律師
林明忠律師

大樓頂樓公設漏水、樓上浴室漏水責任要前屋主賠?不動產律師來解答!

2022-02-27|閱讀時間約 6 分鐘
房屋漏水是臺灣社會很常見的買賣房屋糾紛來源,每年應該有上千件與漏水有關的案件進到法院,我在執業的過程中,民眾最常諮詢的房屋瑕疵,漏水問題也名列前茅。
「林律師,我買房子後才發現有漏水,但問題是漏水主因是大樓公設的公管漏水,請問公共管線漏水損害賠償怎麼處理?要跟前屋主還是管委會求償?」
「林律師,我最近賣房子,結果買方跟我說我的房子天花板漏水責任歸屬是我要負責,這不合理吧!明明已經確認天花板漏水是因為樓上的關係,居然天花板漏水費用要我承擔,樓上浴室漏水責任關我什麼事,我房子又沒問題!仲介也說要買方去找樓上處理,結果買方說要告我,真的很煩!」
這些抱怨,其實都很常見。

大樓頂樓公設漏水、樓上浴室漏水責任關前屋主什麼事?

多雨的北部常有房屋漏水問題。圖片來源:https://www.pexels.com/zh-tw/photo/3178798/

案例:新北市A先生的故事

A先生買了一戶屋齡20年的電梯大樓,位置不錯且在捷運站附近,風景很好,但沒想到交屋入住後約2個多月,因為連日大雨,客廳和後陽台居然開始有水痕,A先生拿梯子去摸牆壁時,牆壁都是溼的,A先生趕緊聯絡仲介B,B也算負責任,連忙找來了抓漏師傅,師傅來後告訴A先生,他懷疑這個漏水是外牆有破損滲漏與樓上陽台的防水層失效導致。
A先生於是透過仲介B去跟前屋主主張民法瑕疵擔保權利,要求前屋主要負責這個漏水問題,但仲介B告訴A先生,外牆屬於公共設施,這個損害要找管委會、樓上陽台防水層失效要找樓上住戶,跟原本的屋主都沒關係,因為不是原屋主的物件有問題,所以無法找原屋主主張瑕疵擔保權利。
A先生聽到仲介B的上述說法後,不太相信。於是來問我:「林律師,前屋主明明說沒有漏水問題,為什麼入住後沒多久就馬上漏水,即使物件沒問題,公設和樓上有問題導致屋子漏水,前屋主一定早就知道,難道前屋主真的不用負責嗎?」。

公共設施也是前屋主瑕疵擔保權利的內容

在A先生的案例裡,其實仲介搞錯了一個觀念,就是公共設施雖然屬於管委會依法應維護、修繕的範圍,但A先生付給前屋主的價金中,買賣範圍當然包含了這個電梯大樓的「公共設施」(共用部分)。
因此,除非契約就「公共設施」的瑕疵擔保責任另外約定處理,不然若在不動產說明書裡勾選建物無漏水,一般而言這個瑕疵擔保範圍,當然也包含了公共設施。
這可以參考臺灣高等法院100年上易字第552號判決,是一個大樓頂樓漏水責任的瑕疵擔保案例:
「...故縱認系爭房屋所在大樓之區分所有權人,約定該大樓頂樓樓板之滲漏水,由管委會負責修繕,亦屬各區分所有權人對管委會請求修繕之權利。被上訴人是否請求管委會修繕,及被上訴人雖曾拒絕依管委會所報價進行修繕,均不影響上訴人依系爭買賣契約約定所應負之瑕疵擔保責任,是上訴人上開所辯,亦不足採。」
也明確指出,管委會對大樓頂樓(公共設施)的修繕責任,不會影響到買賣契約中,前屋主(出賣人)是否該負瑕疵擔保責任。白話來講,只要公共設施(共用部分)是買賣契約的範圍,那即使法律上修繕責任人是管委會,但不會影響出賣人應負的瑕疵擔保責任,一碼歸一碼!

因為樓上漏水到我家,也是前屋主瑕疵擔保的內容嗎?

這是比較反直覺的狀況,因為很多民眾會認為:
「因為樓上的關係,導致我賣的房子漏水,這是樓上的問題,又不是我的問題,憑什麼要我負責阿?」
這個想法,其實不無道理。
不過,因為法律上「瑕疵擔保責任」是「無過失責任」,意思就是不管這個漏水問題是不是你造成的,只要買受人可以證明這個漏水瑕疵在交屋前就發生,那前屋主(出賣人)仍須負責。
這個可以參考基隆地方法院106年度基簡字第341號判決,就是一個因為樓上浴廁的防水層失效,而導致樓下天花板漏水判決案例,法院認為即使漏水是因為樓上關係,原屋主(出賣人)仍須負瑕疵擔保責任:
「被告雖抗辯依臺灣省土木技師公會107年3月2日(107)省土技字第北0284號鑑定報告結果,系爭房屋位於夾層樓梯上方後段頂板有滲漏及旁邊管線白華之發生原因乃3樓浴廁滲漏水造成,其不負物之瑕疵擔保責任云云。惟物之瑕疵擔保屬無過失責任,亦即不問出賣人是否可歸責,皆須負責,與債務不履行須考量債務人有無可歸責性有別;復參酌系爭買賣契約及屋況說明書內容,亦無從推認兩造曾合意被告所負瑕疵擔保範圍,僅限於「系爭房屋本身瑕疵」所導致之滲漏水情形,是兩造既無特約明文限制,即應回歸民法關於物之瑕疵擔保責任規定。從而,被告抗辯其僅就系爭房屋本身之瑕疵負擔保責任云云,不足為採。」

A先生該怎麼做?--3步驟解決問題

步驟1:注意瑕疵擔保的時效與要件

A先生雖然可以向前屋主主張瑕疵擔保責任,不過瑕疵擔保責任有行使的權利要件與時效,A先生必須要把握,詳情可以參考我之前的文章:

步驟2:找到對的人、做對的事

雖然A先生可以跟前屋主主張瑕疵擔保權利,主張減少價金的損害賠償。但如果要根本的把漏水修復完成,A先生仍需對法律上負有修繕責任的人,如管委會或是樓上住戶,請求他們修復漏水問題。
要注意的是,在A先生的案例中,公寓大廈漏水問題之修繕責任,並不是一個「2選1的選擇」,不是找了管委會、樓上住戶後,就不能找原屋主主張權利、也不是找了原屋主,就不能找管委會、樓上住戶,這些權利都是可以併行的,因為他們解決的是不同問題。
簡單來說:
  1. 原屋主:瑕疵擔保責任、損害賠償責任。
  2. 管委會、樓上住戶:修繕責任、損害賠償責任。

步驟3:尋求不動產專業律師協助

如果A先生自行協商不成,或發現對方打算一直拖延下去、讓A先生時效消滅或證據滅失等等,可以找律師出面協商甚至提出訴訟,以戰逼和。
除了確保自身權益外,也可以讓對方有壓力不會擺爛無限制拖延下去,A先生可以進一步備妥資料來尋求律師的專業諮詢。若你也遇到跟A先生一樣或類似的問題,有任何疑問或需求,歡迎點擊問題諮詢,也可以到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」,或加入LINE官方帳號:@masterlaw 私訊聯絡。
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    作者介紹
    現為立勤國際法律事務所主持律師。 經手過上百件訴訟案件,專長為不動產訴訟、商務訴訟、投資吸金案件與契約設計,深刻瞭解到法律跟買保險是一樣的,好好安排,有備無患。 有不動產或商務法律問題,歡迎臉書搜尋「不動產法律的專家」私訊或加入Line@進一步諮詢: @masterlaw
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    很多民眾花了一輩子的心血才能存到購屋頭期款,卻遇到房屋買賣糾紛,因為不動產買賣較複雜,即使在Google搜尋「房屋買賣糾紛處理」、「房屋買賣糾紛解約」等關鍵字,得到的結論也往往眾說紛紜。所以,作為不動產專門律師,我把最常遇到的案例類型變成專題,不管你是買方/賣方,都可以學會基本的買賣房屋糾紛處理方法,快一起看下去吧!
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