「共同繼承房產」談判破局… 「公同共有VS分別共有」哪個好？ 律師提5方法解套！
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許多大家族經歷幾代之後，子孫陸續繼承先人遺留的房產，共同繼承人數歷次增加，以至引發分產問題，甚至演變成對簿公堂的局面。究竟民眾該怎麼處理，才能免除家族紛爭？
建業法律事務所主持律師張少騰認為，遺產中如有不動產，而各繼承人間對於處分方式難以達成協議，仍可辦理繼承登記，惟在此種情況下，各繼承人對遺產均為「公同共有」。
在法律上，「公同共有」與「分別共有」的區別在於，前者的處分及權利行使除法規特別規定外，需得全體共有人同意；後者則可自由處分個人應有部分。因此，如各繼承人對於公同共有的遺產處分或利用無共識，將造成執行上的困難。
共有的不動產如無法有共識，應如何達到更好的利用？建業法律事務所合夥律師蔡宜靜分析，民眾可以透過下列5種方式解決：
方式①：將持分賣給其他共有人
共有人之一可透過市價將不動產賣給其他共同繼承持有人，而其他持有人也可以整合產權後完整利用。但此方式缺點在於必須是各共有人已辦理分別共有，如果是在公同共有關係下，無法交易持分。
方式②：以持分抵押質借貸款
不動產持分仍有客觀價值，共有人之一可將其持分做為抵押品申請貸款，變現做其他利用，但實務上較不常見此種利用方式，因較難以持分申請貸款而為其他利用。
方式③：以多數決方式出售，由共有人按持分比例均分
依《土地法》第34條之1規定，共有人過半同意及應有部分也過半同意，得將共有物處分或變更。共有人可透過此方式賣給他人，再按持分比例將出售後的價值分給所有人。
方式④：向法院聲請共有物分割
共有人無論為「公同共有」或「分別共有」關係，除法律另有規定或有協議外，均可向法院請求共有物分割。
但應留意，如僅辦理繼承登記，繼承人間公同共有關係尚未消滅，須一併請求分割遺產及消滅公同共有關係，實務上分割方式有下列幾種：
❶原物分割
共有人依比例分配，或僅部分共有人受分配。
❷原物分配兼金錢補償
原物分配後，未受分配或受分配部分未達到原應有部分比例，得以金錢找補。
❸變價分割
將共有物拍賣，各共有人依應有部分分配金錢。如以此方式，各共有人得可參與競標，如果是共有人之一得標，其他共有人不得主張優先購買權，若為非共有人得標，共有人可主張優先購買權。
建業法律事務所主持律師張少騰分析，法院針對分割方案雖有自由裁量權，但仍須考量各共有人間的利害關係、經濟效用和現在使用狀況。
法院通常會考量面積大小及實際價值，是否與應有部分相對應，且會透過鑑價方式認定分割方法是否公平、考量各共有人分得土地是否可對外通行，以避免分割後成為無路可走的「袋地（指沒有聯外道路的土地）」或是畸零地，或是否有建築套繪管制而導致不能建築等問題。
方式⑤：聲請調處
如果各共有人最終無法協議，仍須透過訴訟途徑解決爭議，但對簿公堂也會造成家族間感情分裂，且訴訟過程通常相當繁瑣耗時。對此，蔡宜靜指出，內政部在各直轄市、縣（市）設有不動產糾紛調處委員會，可提供民眾訴訟以外的解決糾紛管道。
如果透過調處會進行調處，相較於訴訟程序，可能比較迅速且容易解決爭議，如當事人無法達成協議，或任一方經調處會2次通知未到場，調處會仍會依相關資料及當事人意見進行裁處。
而當事人如不服調處結果，須於收到通知後15日內向法院起訴，如超過15日未起訴、被法院駁回起訴、或事後撤回起訴，當事人可檢附相關證明文件，用書面陳報該直轄市、縣（市）政府，依照調處結果辦理。
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一、前言
張先生名下有一筆家族遺產，是一塊位於市郊的土地，這塊地原本是祖父留給下一代的寶貴資產。然而，隨著時間的推移，這塊土地已經成為許多共有人共同擁有的財產。起初，大家對於這筆共同財產的處理意見不一，有人主張保留作為家族資產，有人希望出售分紅，還有人提議開發利用。幾經討論未果，家族內部的意見分歧
遺產分割是共同繼承人為了消除遺產的共有關係而進行的法律程序。在遺產分割前，須先辦理不動產過戶登記等相關準備工作。遺產分割有遺囑分割和協議分割兩種方式，需注意的是特留分的保障和分割禁止與限制。進行遺產分割時建議尋求專業法律意見，以確保合法和公平。
變價分割在不動產共有情況下常見的法律程序，涉及將共有物變賣後，按持分比例分配所得價金給共有人。這種分割方式通常在共有人無法達成分割協議時採用，尤其是在分割房屋產權時，變價分割的過程包括法院的裁判、物品的鑑價、拍賣，以及最終的價金分配。
當共有人無法協議土地分割時，需要提起訴訟，由法院裁判分割。原告需提出完整的分割方案，涵蓋所有共有人的位置和需求，確保方案的完整性。
前幾個星期在法院旁聽時，有個案件是許多阿公阿媽的共有土地爭議，阿公阿媽吵的其中一個點是：其中一個共有人可以沒經其他共有人同意，就把土地出租給他人嗎？
在家族繼承中，剩餘財產的分配往往是一個敏感而複雜的問題。當親屬間爭取剩餘財產分配請求權時，其繼承順位往往會直接影響爭議的結果。因此，深入了解這些法律依據和案例分析對於理解如何在爭取遺產中站穩腳跟至關重要。
共有關係常見於家族成員透過繼承獲得，如兄弟姐妹共有房產或土地。當其中一人使用此財產時，可能引起使用權的爭議。法律允許任何共有人提起分割訴訟來解決爭議，確保每個人的權益得到公平處理。有效溝通和法律途徑對於解決共有財產的爭議至關重要，共有物分割訴訟提供透過法院判決的解決方法。
過年時家族團聚可能因繼承而共擁土地，引發對分割的討論。法律賦予共有人平等管理與處分權，無論持份大小。如達不成共識，可訴請法院分割。深入了解需從共有土地概念、持分影響及分割訴訟程序三方面入手，以全面理解管理法律框架及解決分歧方法。
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