20220819劉郎已恨蓬山遠，更隔蓬山一萬重～新竹／竹北未來將成雙子城（下篇）～科學園區宅高不可攀《房地產專文》
2022/08/19閱讀時間約 25 分鐘
「老祖宗，儂別再來了，嗚嗚嗚，俺真的只差兩關……」～呃，那個頭號刁奸【吾使壞】又在做惡夢了……
「中國人怕鬼，西洋人也怕鬼，全世界的人都怕鬼，恐怖喲，真是恐怖到了極點喲……這裡是《馬里蘭華人廣播電台》，您現在收聽的節目是《午夜蛙譚》，咱是怕鬼、怕貓，更怕塑膠瓶的【司馬粉圓】。」……呱，恐怖喲，都說請鬼容易送鬼難，那幹嘛要請鬼來呢？呃，因為他是【祖宗鬼】，「中元節」總不能不請他來，真是恐怖到了極點喲。
「刁民國」的死老百姓都知道，頭號刁奸【吾使壞】，有個威名赫赫的頭號漢奸祖宗【吾三鬼】，為何整個家族都愛做將軍，因為隨時可以「叛國」。
啥，你說【吾使壞】幹將軍直到退休，呃，也還來不及叛國，所以退休後當立委，呱，繼續找機會叛國～呱，那可是你說的。
為什麼【吾使壞】這麼堅持呀？～嗚嗚嗚，恐怖喲，每年都有「鬼月」，只要鬼門關一開、香案一擺，比他更堅持的【吾三鬼】就出現了，真是恐怖到了極點喲。
「【吾使壞】，你忘了要叛國了嗎？」～GIRO，【吾三鬼】半夜出現在床頭了……
「不敢忘！【鬼孫子】俺絕不敢忘！」～呱，笑什麼？【吾三鬼】的子孫，當然是【鬼孫子】，難不成還是【龜孫子】……
真有點像「夫差復仇」的盜版……
恐怖喲，問題是老祖宗一小時問一次，簡稱一夜八次……鬼叫，鬼問完該去休息了，咱【吳使壞】將軍可整晚沒闔眼～天天沒得睡，真是恐怖到了極點喲，乾脆心一橫，呱，搶機票出國去，才不信鬼敢跟去《柬埔寨》當「豬仔」……
呃，請問那個……【吾三鬼】有器官可以活摘嗎？～GIRO，出國旅遊不跟白不跟，一人一鬼玩起空中飛人跟鬼，嗚嗚嗚……只好順便帶個 「豬仔」回國交差
呱，啥，過不了《海關》，這可怎回事？～兩個活人有護照，呃，問題是擋在前面【吾三鬼】可沒有～有獎徵答，請問他該用明朝護照還是清朝的……
恐怖喲，【吳使壞】怕死鬼纏身了，學張飛來個獅子吼，硬闖出了《海關》～立委就是官威好大
啥，沒想到【吾三鬼】居然滿意了：「俺家鬼孫子今年總算不辱祖宗，毀了一個《海關》，乖乖鬼孫子，本鬼當初毀了《三海關》，儂還欠俺兩個《海關》才能去死。」
呃，歷史課本說的是《山海關》吧……
真是恐怖到了極點喲……【吾三鬼】明年鬼月還要來耶……呃，咱還順便知道【吳使壞】將軍長壽秘訣。
房地產景氣瞬間冷卻，諸位感覺到了嗎？
20220806閒雲潭影日悠悠，物換星移幾度秋～新竹／竹北未來將成雙子城（上篇）～科技園區宅非唯一選擇《房地產專文》
本文完成後會開放至8/24，然後再納入專題《盜井筆記》，本蛙四月份募資撰文《房地產專文》時，尚未開啟「訂閱制」，不確定當時36位贊助者是否都加入「訂閱」，會信守承諾對外開放三天。
在年初全台房地產沸騰時，本蛙「逆勢」預言過兩件事：■房地產即將走下坡，諸位有意置產或投資者，請暫時稍安勿躁；□房地產是絕大多數人，包括你，一生最大一筆投資，也是財富重分配最大管道，重挫下跌時你必須進場，但進場前必須建立正確觀念。
昔我往矣，楊柳依依。 今我來思，雨雪霏霏。
行道遲遲，載渴載饑。我心傷悲，莫知我哀。
扣除外島「金門」，今年前半年本島「房屋移轉棟數」，衰退第一名、第二名就是新竹市、新竹縣，而這是房價的先行指標，勸諸位稍安勿躁，應該是明智建議。
用這首《詩經。小雅。采薇》來形容過去數個月房地產景氣變化，諸位應該有「朝成情絲暮成雪」的感慨，咱年少數年的「投資客生涯」，對房地產景氣及趨勢的敏銳度，應該足以破除媒體及財團對諸位的長期洗腦，以這段實際發生讓諸位信任～
本蛙本身不是房仲，也不是建商與財團的傳聲筒～相反的，咱對這種不公不義的「土地正義」憤慨不滿，希望能健全諸位房地產觀念，為自己人生最大投資謀求最大利益。
但目前台灣房價～特別是雙北市及新竹縣市～仍舊是高不可攀，所以本蛙用「劉郎已恨蓬山遠，更隔蓬山一萬重」形容，但這裡因為「新竹科學園區」，所以有擁全國頂尖的收入，諸位仍應該理智面對這個現實。
新竹市「腹地狹小」是「政策因素」
新竹市的「腹地狹小」眾所公認，騎自行車甚至步行都能輕鬆遊覽精華市區，這有其特殊原因，都是「歷史公案」，部分在《上篇》交代過，現在予以完整說明。
■縣市分割時氣氛極為對立，原本新竹市極力爭取的竹北、寶山都被拒絕，最後獨立升格後，自行切割為北區、東區、香山區三個行政區，面積只有104平方公里，僅大於嘉義市60平方公里，但嘉義市卻是嘉南平原核心，平坦一樣無際。
□中央基於軍事目的，列管「新竹空軍基地」及「香山山地管制區」，後來經濟部／國科會（現今科技部）也列管「新竹科學園區」，所以新竹市納入「都市計畫區」只有44%，也就是56平方公里，扣掉「竹科新竹基地」小到可憐。
所以新竹房地產昂貴的原因是「寸土寸金」，來自土地狹小限制開發面積，這叫做「先天不足」，這點不能理解，任何政黨執政都解決不了這個問題。
但新竹市同樣有因應之道，就是「借地發展」，居住及生活機能跟竹北市、竹東鎮借，至於產業主軸「新竹科學園區」，從新竹縣寶山鄉，借到苗栗竹南、銅鑼。
新竹縣市必須重新合併，那是解決「歷史共業」唯一方法，「新竹科學園區」必須進一步統合發展，竹科仰賴高階人力需要更好的居住環境及交通條件，捷運、輕軌、鐵路捷運化缺一不可。
城市沒有腹地如何發展？何況「空軍基地」還在，基於國防及飛安，就不可能高密度、高高度超限發展，看整體大趨勢不看這個，繞著建商廣告走有何意義？
這個「次都市圈」核心就是北區、東區、竹北、竹東，新竹市（東區／北區）／竹北市勢必互補發展成「雙子城」，卡位一定要卡位這裡，本蛙下一個要重啟「投資客」模式也會在這裡。
呵呵，說誰不懂房地產？只是本蛙懂一般人不懂的。
交通決定大新竹市核心區域發展
上文說過，不是「凡存在必合理」，而是「反存在必有理由」，前段解釋新竹市「腹地狹小」成因，以及「借地發展」模式，以及未來「頭前溪兩岸」的「雙子城」模式，但是不能只看到天邊彩虹，卻踩壞眼前玫瑰，現實總是殘酷的。
價格是供給、需求決定的，中介的是交易成本。
新竹市腹地超級狹小是既存事實、需求其實是「全球晶片荒」引爆的，竹科迎來創立以來第二波狂潮～第一波是「千禧年達康風暴」～科技新貴人人荷包滿滿，對未來信心滿滿，購屋置產是必然之道，問題這是「全球科技泡沫」，泡沫資金追求有限地產，矽谷就發生過數回，這是在台灣是新鮮事。
除了台積電，你認為其他竹科公司，真的能再持續榮景十年？～你必須要有自己判斷 ～夢都是人做出來的，股市房市都是人炒出來的。
新竹房價的問題在於「交通瓶頸」，天天塞、時時塞，到底扼殺了多少生產力，付出多少社會成本？～年產值破兆，一條捷運、輕軌都沒有，所以根本無法分散人口壓力，通勤半小時內能夠到竹科，就是（新竹市）北區、東區、香山、（新竹縣）寶山、竹東、竹北、（苗栗縣）竹南，除此之外，沾不到太多「竹科之光」，所以那是「漲假的」，不要被建商騙了，永遠要買有上漲價值的。
資金不足者，軌道經濟可以一賭
既然「交通瓶頸」一定要解決，如果竹北重劃區／新竹傳統市區／關埔重劃區對你遙不可及，那就「沿著軌道站址走」，切記「軌道」沒有意義，只有「車站」有意義，建商經常畫「假地圖」，親自去新竹市政府查最新確定路線及計畫。
注意，請注意，網路上搜到的圖，經常被「建商」微調過。
■鐵道捷運化看竹東。
□輕軌北區／東區／竹北。
不能離站址超過200公尺，否則沒有增值效應，除非商業用途或接近站址，不能貼著軌道，會有噪音及人潮干擾。
四大重劃區各有特殊價值
置產一定要考慮家庭成員需求，等於考慮接手未來買家。
置產要考慮「家庭生活型態」，真的不必考慮目前主流觀點～舉例而言，台北市以前流行「大坪數豪宅」 、「特定學區宅」，大學附近流行「小套房」，高房價時流行「小兩房宅」 、「郊區重劃區」……最後隨著社會變遷，很容易喪失價值。
你覺得將就，接手者也覺得將就，最後價格很將就。
你覺得講究，接手者也覺得講究，最後價格很講究。
好的房地產是吻合你的「家庭結構」及「生活型態」，否則一個人的良藥，可能是另一個人的毒藥。
以大新竹核心區的建議，先從外地移民（包含新竹非此區域輕移民）談起。
♤「三代同堂移民」：【縣治一期】為首選，這裡為縣政府、縣議會所在，生活機能成熟，偏向於傳統生活型態，政府機構、學校、托兒所、大賣場、傳統市場、小商家林立，生活成本也較低。
♡ 「高薪核心家庭移民」：【縣治二期】最符合高薪專業人士居住，其中一人通勤竹科，一人在非竹科工作最合適，同時兼顧工作及生活，此區是竹北交通樞紐，緊鄰竹北交流道，街道寬闊整齊、竹北大遠百、喜來登商圈繁華熱鬧，房地產增值潛力很大。
◇「高薪竹科家庭需經常出差者」：【高鐵特區】是首選，此處半小時內有三條路線進入竹科，也有六家支線輔助，透過高鐵可出差全省，並連結桃園國際機場，至於生活機能不足，這種程度家庭，都能用錢解決。
♧「高薪竹科家庭需經常加班者」：【關埔重劃區】是首選，唯一十分鐘能到達竹科上班的區段，房價昂貴、物價昂貴，但生活機能及周圍品質在新竹算上等，花錢能換到每天多出兩小時工作／加班／陪家人，裡竹北高鐵站不遠，出差同樣便利。
¤「新竹本地家庭」：【北區／東區市區】是首選，除了環境熟悉，生活機能不遜【縣治一期】，最重要就近照顧長輩，維繫家族人脈，只是此區都更緩慢，新成屋價格昂貴，要有買中古屋裝潢預算。
☆「外地移民想投機者」：建議沿鐵道布局，選擇確定站址（鐵路捷運化／新竹輕軌）而非沿線，生活機能成熟且市容較整齊者長線布局，交通到位時，生活品質及房價激增。
當然總有經濟條件未逮之處，或是不願三代同堂，還是有補救之道，其實就主要新竹市－竹北市交通特性，【縣治一期】與【北區】，【縣治二期】與【東區】都是隔河相望，一橋相連，彼此可以替代布局。
跨個橋遙望居住，關係有點黏也不會太黏，避免不同世代價值衝突。
特殊交通位置造就「高鐵特區」及「關埔重劃區」超高房價
「高鐵特區」無可取代的交通優勢，叫一日生活圈
本蛙的投資客生涯，在三地置產投資，分別是【新北板橋】、【台中西屯】、【高雄左營】，其中板橋、左營都是成功開發的「三鐵共構」，而西屯則是「市政特區」。
其實鐵路已經不再那麼重要，反而是高體無可取代，因為可構成「一日生活圈」～個人經驗，每次上台北聽法說會，就是午餐早點吃，搭高鐵換捷運，悠悠閑閑到場，百貨公司買個伴手禮回台中～現在連出國都不用開車北上桃園。
其實「高鐵特區」目前人口不多，加上鄰近頭前溪連結橋樑，所以不用擔心到竹科搶道，這樣的雙重優勢，抵銷了部分生活機能不足的缺點。
目前高鐵成功經營的站點，都是原先的繁華地帶，台北車站／板橋車站／左營車站，還算有成效的是松山車站，其他無非都是荒煙蔓草，這就是本蛙常說的【馬太效應】。
馬太效應為強者愈強弱者越弱之現象，即是貧者愈貧富者愈富。現實中就是指，只要獲得了每一點的成功，就會產生累積優勢，使之擁有更大的機會獲得更卓越的成就。也是造就了貧富差距的原因之一。
看起來漸有起色的是高鐵新竹站（竹北）及高鐵桃園站（青埔），而前者進度更為超前，主要是銜接繁華的【縣治二期】及【新竹科學園區】。
由於生活機能還不夠成熟，建議裡有生活機能住商混合區不要太遠，最好居住高級住宅，步行十分鐘內有五十家生活機能店，畢竟人非神仙，需要柴米油鹽醬醋茶。
「關埔重劃區」因位置而貴，而且貴在獨一無二
幾年前本蛙竹科朋友置產，都因為【關埔重劃區】高貴且很貴而放棄，現在都是傷心不已，有意思的是，他們都竹科工作甚久，總覺得當時雜草偏地，沒有生活機能，缺少實際居住價值。
這就是問題所在～【當局者迷】。
司空見慣渾閒事，斷盡蘇州刺史腸～本蛙對於投資，永遠建議不要「老生常談」，特別是自己「廉頗已老」／「白首宮女」，還要硬逼著別人聽你「老生常談」。
台中「七期特區」興建時，台中人嘲笑不已；桃園「（經國）藝術特區」興建時，桃園人諷刺不已……何必呢？你真當有錢人都是傻瓜，就你這個窮光蛋、鄉巴佬是聰明人……
還好有眼淚沖淡苦澀
還好有微笑放任快樂
那些經過的留下的後繼者
好像那時我們都在
當時的事都記了起來
時間真的像是長了腳的妖怪
跑的飛快
還好有微笑放任快樂
那些經過的留下的後繼者
好像那時我們都在
當時的事都記了起來
時間真的像是長了腳的妖怪
跑的飛快
一切都「還好」，還好你只是盲目地羨慕、嫉妒、恨。
你為什麼不冷靜分析這些地段價值，你比這些外地人更了解優缺點，也許透過朋友找到建商，以比外地人更便宜價格購入，坐享更高品質生活及增值潛力。
目前當地超級消費力，各式商店等著進駐，將生活機能迅速建立起來，再也不是幾年前的野狗公園。
如果你了解「以命換錢」的竹科社畜文化，就知道離竹科交通近，會佔據多少競爭優勢，每天通勤減少一兩小時，用在拼命工作及經營家庭，十年後你跟同事有多大差別。
【關埔重劃區】是唯一十分鐘內能進入竹科的高級住宅區，你說值多少？你沒體驗過工作強度，也沒天天塞在竹科通勤路上，就一句……某某地方一坪才多少錢，你當然不會成為房地產受益者。
【關埔重劃區】超漲了，原因是竹科這兩年賺太多，很多科技新貴搶著換更近住處，將來隨著輕軌交通便利／頭前溪南岸重劃區開放／竹科晶片荒不再，或許跟著會下修，但別再當個～呃，老生。
高鐵特區
關埔重劃區
新竹北區／東區傳統市區
《後記》購屋不敗十六字真訣
牢記購屋原則如下，那是本蛙「十六字購屋真訣」：【鬧中取靜、以鄰為壑、海中孤島、星星點燈】
本蛙對「LOCATION（地段）」提出定義，那就是【生活機能】，當然交通只是其中一環，所以寧買好地段爛房子，也不要買爛地段好房子。
不論你住的地方是透天厝、公寓、華夏、集合住宅、豪宅建築，都是需要「LOCATION（地段）」烘托，這永遠是＜房地產第一天條＞。
但基於你的生活品質及睡眠品質，提供生活機能區域，一定相對嘈雜，所以你居住建案及社區必須約單純越好，最好是純住宅區，以夜間八點後聽不到生活噪音為準，所以你的住宅是「鬧中取靜」，當然要「以鄰為豁」，要嘈雜的商家提供生活機能。
「海中孤島」是本蛙獨創名詞，指四周不遠是熱鬧繁華商圈，但本身卻是獨棟寧靜純住宅，充分享受附近生活機能。
本蛙不好豪宅，偏愛「海中孤島」，板橋府中昇陽府中站／台中綠園道月光流域皆曾置產，均位於板橋府中商圈、台中綠園道（公益路／美村路）等超級熱鬧全天候商圈，但周圍只有這樣一棟新穎高尚建案，重點是「孤島」供應有限，你想要原住戶割愛，就得付出天價。
若無法理解此觀念，可親自前往實地體驗。
重劃區好不好見人見智，但到晚上就清清楚楚，所謂【點燈率】就決定你社區價值，別人都不肯住進來，你還自嗨什麼？這就是「星星點燈」。
房地產是你一生最大投資
為什麼這麼吃力不討好，假日橫跨全島各縣市，即使豔陽高照烈日下，堅持房地產是用腳走出來的？而《房地產專文》按讚跟收藏數明顯不及股市分析？
這是「傻瓜青蛙」最傻的可愛的地方，永遠不忘記曾經的承諾，也永遠選擇轉折點進場，房地產屬於「超級循環」，二、三十年才有一次大循環，即使是價格修正兩成的小循環，也需要六至八年，本蛙等到這個「循環點」，就必須實踐承諾，教會諸位低檔入市、坐享其成。
請問房地產狂飆時，你人住在裡面繳房貸，下修時還一跌兩成，跌破你追高的價格，到底在自嗨什麼，根本永遠無法變現跟增貸，真的只有房地產低檔進場，你的財富才是真的。
本蛙台中目前租給表哥的房子，他怎麼出價咱就是不賣，因為打開落地窗就是林蔭大道，遠眺（不到五百公尺）就是全台第一名的兩大百貨～台中新光三越中港店／台中大遠百中港店。
你問本蛙當初買入多少單價？～每坪12.8萬，這還是含整體交易成本的～那是房地產最低檔時，連仲介都倒成一片時買的，前彰化縣長卓伯源，曾是同電梯鄰居～社區很少有人願意賣，每次社區釋出物件咱表哥就去問，但從來也不出手，因為看慣了窗口林蔭大道，總覺得買其他角位不值得。
從看到第一眼24小時成交的，因為蛙妻有個閨蜜住在那，兩人去百貨公司瞎拼時，「咬錢青蛙」無意中聽到，社區管理室回仲介說屋主要解約，交代不讓他帶客看屋，因為整整一年賣不掉，要他繳回鎖匙，呃，咱盯上那副鎖匙，要蛙妻買兩千元禮盒回來，賄賂警衛讓咱進去看一眼。
果真人間修行好場所，入內家徒四壁、只比毛胚屋好些，窗外風景卻是如詩如畫，咱請蛙妻閨蜜帶領，一層層搭電梯敲門，去問鄰居原屋主電話，一問對方居然住在台北天母，丈夫警政署高階警官，房屋登記妻子名下～精彩了，有戲。
本蛙很有禮貌說明購屋意願，說既然屋主要收回鎖匙不賣了，能不能見個面看雙方是否有緣，由於屋主真的不想賣了，就約第二天一早見面，了結此事收回鎖匙，她只問一個高雄人、台北工作、買台中房子幹嘛？～咱說公司評估中科設廠，未來應該裝潢好自住，這點倒是實話實說。
這些都是簽約之後屋主才說，會賣給本蛙是緣份，其實本蛙出價最低，但是從頭到尾沒批評「毛胚屋」一句，沒拿這個當作殺價由頭，這是間「法拍屋」，是屋主好朋友做生意失敗破產，他們夫妻想幫忙進場三拍成交的，為何家徒四壁，是繼續留給朋友全家住，當時分文不取，到兒子逢甲畢業搬走為止。
本蛙聽了只說一句～你們願意真心幫朋友，那本蛙願意幫這家人付房租，就加一百萬給你們，總不能好心沒好報～而且就是法拍一拍價格加一百萬。
雙方連章都是臨時刻的……還好屋主人脈廣泛，代書臨時也找得到。
整個過程不到24小時，一跟屋主簽完約，帶著當時還是女友的蛙妻，開車逃回高雄～當然要逃，呵呵，兩家仲介立刻高鐵趕到高雄，電話要求轉手，可以立刻現賺四百萬～難怪賣不掉、自己委託的兩家房仲聯手搞鬼，咱知道會有麻煩，立刻衝回台中去。
本蛙一眼就看出房子價值非凡，四百萬差價還是陰咱，咱還告訴你，板橋另外一件江子翠物件，本蛙一毛錢不殺就買了，因為對方殺價根本不會賣～她是頂尖投資客，口袋深不可測～咱要了滿屋子凡賽斯原廠家具，市價四百多萬，跟一本「宋版書」，認識古董的該知道多少錢，後來原屋主兩年後一百萬買回。
本蛙啥都沒幹，這樣不着痕跡砍了五百萬，最重要的是，本蛙知道物件真實價值，市價多少關咱什麼事？咱當時天花板價格，就是未來地板價。
這段原本不想寫，只是想打破諸位區域行情的錯誤觀念，還有一堆房仲話術～坦白說若不是銀行設限，其實房地產更好賺，這次全球「升息循環」會重挫房地產，價格一次修正，錯過了，你就一輩子追不到房。
下面一篇談「中部科學園區」宅～豐原／沙鹿／龍井／梧棲，為台中篇做結尾。
南部鄉親別急，房地產目前太熱，你看屋也討不到便宜，先回到桃園市，這裡的房地產很特殊，雙北市年輕朋友若購不到屋，本蛙教諸位「阿蛙師偷吃步」。
自己高雄／台南鄉親不用贊助啦，至少台南兩篇、高雄三篇。
未來跟「方格子」討論，《房地產專文》部分寫完十篇後，可能另成「專題」《桃蛙源記》，這跟跟賺錢無關，因為所有文章都還會在《盜井筆記》同步連載跟更新。
原始目的就是幫《無殼蝸牛》成家，咱還是不忘初衷，這些朋友或許不投資股市，要其「訂閱」《盜井筆記》才能閱讀不合理。
本蛙《房地產專文》一直不定期更新，而且買賣房子一生沒幾次，付費【單次購買】比較合理，能夠的話加入《VOCUS PREMIUM》計畫，只要是基礎付費會員，都可以閱讀《桃蛙源記》，重點是幫你成家。
其實《方格子》不禁「跨平台同步發文」，本蛙若真想賺錢，PRESSPLAY這些平台都在等，不必花時間多寫，至少多出三成訂閱者，但就是沒這個打算，本蛙永遠當不了成功商人，咱總惦念心中與諸位「一畝三份地」，那是「心田」。
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