20220806閒雲潭影日悠悠，物換星移幾度秋～新竹／竹北未來將成雙子城（上篇）～科技園區宅非唯一選擇《房地產專文》
2022/08/06閱讀時間約 25 分鐘
Giro，高雄發大財～呃，誰說不能【苦民所苦，睡到中午】？
啊 我無醉 我無醉 無醉
請你不免同情我
酒若入喉 痛入心肝
傷心的傷心的我 心情無人會知影
只有燒酒瞭解我
請你不免同情我
酒若入喉 痛入心肝
傷心的傷心的我 心情無人會知影
只有燒酒瞭解我
嗚嗚嗚～咱是感動到哭了，啥，醫生吩咐禁酒三年，是呀？～咳，咱都唱了【酒若入喉，痛入心肝】，胰臟炎痛起來就是那種感覺。
你問為啥咱唱【只有燒酒瞭解我】？～相思已是不曾閒，哪得心情咒你～咱這麼想念酒精，酒精一定想念咱～喂，哪個沒禮貌的，說本蛙是單相思……拿酒瓶砸你喲。
那本蛙來pub幹嘛？～慶功呀，嘿嘿嘿，呱呱呱呱～咱唯一崇拜的【神】，「刁民國」史上唯一被罷免的直轄市長，小小一個《米奇妙妙屋》，就為「打狗同胞」賺進十億簽約金，將來百億產值，還有錢都買不到的國際行銷。
透過「老共」的【環島軍事演習】，呃，吸引了全球目光，全球愛好自由民主者搜尋台灣，登上首頁的……當然是……那個《高雄迪士尼》的第一期《米奇妙妙屋》……
Giro，爆棚了……
啥，要簽《米奇妙妙屋》第二期獨家旅遊代理～呱呱呱，說的沒錯，其他《迪士尼》的【米奇】都是「工讀生」，只有咱們高雄的是「本尊」出場……
不會吧，呱，《惡靈古堡重啟》第二部，決定改用「生化鼠」為大魔頭，來「打狗」實際場景拍攝，特別是那個「蟑螂雨」一定要連拍十回……
啥，孬孬三隻小瘦貓，挺身對抗無數鼠軍，感動了法國導演盧貝松，決定重拍經典名著「三劍客」，噁，雖然咱怕貓，但人人為咱、咱為人人……
……別吵，還有泰國片改拍「淒厲人鼠」、日本恐怖漫畫「鼠鼠鼠」拍真人版……
乾杯～呱，咱是「紅麴黑麥汁」 ～高雄終結又老又窮，成為國際影之都～呃，還在問《愛情摩天輪》喲？你莫非是【職業酸民】嗎？～等咱唯一崇拜的【神】選上總統，再狠狠蓋它個十座。
啥，你說那個「採紅菱」【副神】，一定選得上桃園市長，敢快先蓋一座，呃，看樣子你們小倆口很「性急」……
簽約前，請播放「咱現在要出征」……咱帶客戶出發去勘察實地場景吧……
啥，不會吧，GIRO……《米奇妙妙屋》被清乾淨了……
環保局統計5天總計清理29.56噸一般垃圾及2.63噸資源回收物，還有3部廢棄車輛、冰箱、大型魚缸等大型廢棄物……
高雄市政府賺了多少？
清除處理費68萬2745元，加上出動吊車費1萬8000元，環保局另對屋主開出14張罰單，總計開罰4萬4700元，屋主總計荷包失血74萬5445元。
咱口吐白沫暈倒了，一群人辛苦了五天，就這麼點零頭，嗚嗚嗚～至少也找DISCOVERY CHANNEL 拍個城市行銷紀錄片吧……
金礦呢？～屋主死守這裡十年，不就是因為地底下有「金礦」嗎？
啥，只找到4009元～哎，這個【暖男市長】怎麼當的。
【普通級】高雄清除「米奇妙妙屋」 屋主荷包失血74萬5445元
【Giro，噁心！慎入！有影片！】直擊「米奇妙妙屋」攻堅day2 挺進2樓清出15噸垃圾！鐵剪破門5隻肥鼠撲來
呃，祝你好運，千萬別買到《米奇妙妙屋》……
知否、知否、應是綠肥紅瘦
一個人窮盡一生的旅行軌跡畢竟有限，咱三十歲前就走過台灣所有城鎮，但在此對你講述房地產，不會讓你霧裡看花，更不會談到雲深不知處，是有一套完整嚴謹的房地產理論。
學會當一個房地產趨勢的觀察者，培養出房地產的鑑價師的眼光，這樣無論何時或是何處，你都能明瞭合理的投資價位，從新北板橋，到台中西區、西屯，到高雄左營，咱是高雄鳳山人，從不覺得離開故鄉，就不知道房產價值幾何。
你若完整學會，那便是你的，你不會在任何書中看到，也不會有房地產大師談這個，因為這是房地產最基本的功夫，卻被花俏的理論與話術所取代。
仍是由上篇談起……
昔我往矣，楊柳依依。今我來思，雨雪霏霏。
本蛙在《房地產專文》預告時，當時仍是四月底，台灣一片房地產狂熱，到處都是房地產價格創新高……
如今未及三個月，全國買賣移轉棟數已經腰斬，看衰房地產者比比皆是，不時聽到嘲笑之前搶房的都是傻子。
你知道嗎？～這才是你開始考慮評估房地產的開始，因為市場開始冷靜了，接下來央行繼續升息，那就是你實際看房的開始，恐怕得看一兩年……
房地產是人生最大投資，只要賭對一次就翻身了，順便感謝老共打飛彈，順便打醒以為炒房萬無一失的人。
還記得那個基輔戰爭前「危機入市」的中國青年吧……
不懂房地產硬說懂的傻B真多。
暖風熏得遊人醉，直把杭州作汴州
該住故鄉還是他鄉是你一生最大抉擇
房地產不會搬家，更糟糕的是形成房地產上漲的條件，永遠不是你能夠左右～即使政府及財團拼盡全力，也未必能夠造鎮成功，或是複製出一個成功重劃區～於是咱們只能賭運氣機會來了，或是命好出身在房地產精華區。
難道我就這樣過我的一生 我的吻註定吻不到最愛的人 為你等從一開始盼到現在 也同樣落的不可能
好了，聽完歌你可以洗洗睡了，假日抽空記得重看「冬季戀歌」，反正你相信命運注定的就是注定。
下面留給還想要跟命運掙扎的平凡鄉民～ 人的一生有三個故鄉，出生的故鄉，成長的故鄉，工作的故鄉 ～如果你有所愛的人，那麼這個組合便是六個，你的居住地，可以在這六個你熟悉的地方抉擇。
看看是否在【台灣地區都會區分類】的大都會區、次都會區中，如果有你的故鄉，恭喜你，能夠在自己熟悉的領域中繼續生活，因為政府和你同樣「相信命運」，會把資源投注在「流滿奶與蜜之地」，這就是「城鄉差距」越來越大的原因。
請注意，所謂的大都會區、次都會區，其實是超越行政區劃分的，這個地圖說明，恐怕會有很多人跌破眼鏡，因為原來你實際生活圈屬於另一個都市。
這個本蛙在圖中都有特別表示，應該解決許多人長久疑惑，例如為何的台中市百貨公司～新光三越中港店／大遠百中港店～總是獨佔全國百貨公司單店營收鰲頭，因為都市腹地包含北彰化；而新竹巨城百貨熱鬧非凡，卻只能全國第六，因為新竹市平均所得雖高，但核心腹地太小。
一定優先選擇都會區（含次都會區）
請諸位留意，這些都市分類標準很人為，也有大都會區、大都市區、次都市區三階法（詳見下一張圖解），是否把哪個行政區納入哪個「城市生活圈」也見仁見智。
例如《新竹次都會區》便有包不包含新豐／湖口兩種看法，目前隨著竹北飛速發展，中間的交通、經濟連結已經建立，加上兩個行政區人口成長快速，當然也納入整個《新竹次都會區》或是《新竹次都市區》。
請注意，由於新竹市政府及人口最密集區都在北區，所以《新竹次都會區》核心都市是新竹市北區，包含衛星都市有新竹市東區、香山區，及新竹縣竹北、竹東、新豐、湖口、新埔、寶山、芎林。
其中竹北、竹東、新豐、湖口由於【新竹科學園區】外溢效應，成為腹地狹小新竹市「借地發展」的腹地，是未來新竹縣轄區內最值得投資的房地產熱區。
首選自然是與新竹市能形成【雙子城】的竹北市，這個後續還有詳細說明。
十步之內，必有芳草，選擇鄰近富裕行政區當【第二故鄉】
萬一命不好、運也不好，你和另一半的六個故鄉，全部不在《大都會區》及《次都會區》，不知道該「飄向北方」，還是「國境之南」，那該怎辦……
聽歌，呱呱呱，或許会有靈感，呃，還是喜歡范逸臣的版本。
海很藍 星光燦爛 我仍空著我的臂彎
天很寬 在我獨自唱歌的夜晚
請原諒我的愛 訴說的太緩慢
天很寬 在我獨自唱歌的夜晚
請原諒我的愛 訴說的太緩慢
呃，本蛙的意思不是要你搬去恆春，更不是要你：「留下來，不然俺跟你走。」～而是海很藍、天很寬，你得出發尋找【第二故鄉】，就選擇鄰近、不妨礙你原有人際關係，不切斷你原有工作網絡的「富裕行政區」落腳。
為什麼？同樣是「馬太效應」。
現實的生活，往往是「贏者通吃市場」，這就是經濟上「馬太效應」，就是強者愈強、弱者越弱之現象，即是貧者愈貧、富者愈富，也就是「城鄉差距」原始原因。
其實這個不難理解，就怕你不敢面對，只要獲得了每一點的成功，就會產生累積優勢，使之擁有更大的機會獲得更卓越的成就。也是造就了「貧富差距」的原因之一。
你難道不希望自己有更好生活環境、更佳生活機能、更多工作機會？下一代有更好學習環境，更多教育資源，如果你不自欺欺人，平均所得越高「行政區」，通常就是「相對優勢」區域，不遠的話搬過去，少小離家老大回，賀之章好歹幹到「宰相階級」才衣錦還鄉，你總不想一輩子都在「窄巷階級」吧。
你很會找理由……
歸工嫌車無夠叭 嫌厝無夠大 嫌菜煮了無好吃 嫌某尚歹看
駛到好車驚人偷 大厝歹拼掃 吃甲尚好驚血壓高 水某會兌人走
駛到好車驚人偷 大厝歹拼掃 吃甲尚好驚血壓高 水某會兌人走
咱還是拿你有辦法，你找了一大堆理由不肯改變環境，請你現在的房子用租的，然後去「富裕行政區」買房子，租出去給別人住～沒跟你開玩笑～你買的房子比你租的房子增值潛力大，長期你就是大贏家，等你退休了，你至少累積一筆「房地產增值」。
最難改變的是「心態」，最容易的就是「找藉口」。
請特別注意「行政區」及「里」的全國收入排行榜，新竹市／竹北市特別突出的富裕現象，形成畸形的【科學園區宅】飆漲現象，後面會有詳細解釋～哎，錢太多，搶著當盤子。
渡盡劫波兄弟在，相逢一笑泯恩仇
新竹縣市分家導因於資源衝突，現在新竹市則擁竹科自重
呃，本蛙參與過某一版新竹縣志編修，呱，暑期賺零用錢，其實咱對新竹發展並不陌生。
其實新竹縣市的分割～或說是新竹市升格省轄市～背後有政治上的衝突，也就是早期的閩客情節及資源分配，這個不必細談。
新竹市日本佔據時期新竹州首府，本就擁有政經資源優勢及獨佔性，國民政府時期新竹州分割為桃竹苗三縣，新竹市地位便顯得尷尬，
後來長期發展衝突，導致林洋港任省主席期間支持其升格省轄市～但新竹縣不願意分割完整地理區塊讓其行政區域完整，種下腹地狹小的致命傷，最後借新竹縣行政區發展腹地，兩者逐漸共融共生。
當時新竹縣治在竹東，如果要給新竹市升格後，有完整性地理區塊，水庫所在地寶山，或是頭前溪對岸的竹北，至少該劃分給新竹市，搞到新竹市獨立後很尷尬，最後自己切分為北區／東區／香山區三行政區。
而且當初縣產位於新竹市境內的，很多都不肯轉移，反而快速出售，造成新竹市公共設施預留地不足，加上中央於機場／香山／竹科圈地，形成新竹腹地小到單車或徒步可以輕易繞一區。
這些原始發展的缺陷，隨著【新竹科學園區】戲劇化的發展，逼得新竹市「借地發展」，造就了縣市中衛體系融合現象，其實不用蔡政府強逼，未來勢必再度合併，不然問題永遠無解。
山窮水複疑無路，柳暗花明又一村
那竹北便成為關鍵樞紐區域，所以早就引發新竹政治、經濟的提前卡位，你當竹北為何如此快速發展，房地產分析就是這樣，不看透本質，光說廢話如何找到趨勢。
如果房地產那麼容易，哪個行政區都差不多，為什麼快速發展的，不是新竹縣其他行政區，例如：竹東／新豐／湖口，或是苗栗的竹南。
全球暖化下，新竹購屋要考慮氣候變遷效應
其實之前介紹雙北市時，由於【天龍國】有最多治水經費，與原先規劃的兩百年洪水頻率的防洪措施～員山仔分洪道與五股疏洪道的防洪規模，恐怕其他都市做夢都盼不到。
台中的都心則在台中盆地內部，並沒有致災性大型河川，所以講到上述兩區域購置房地產，對洪水、土石流及斷層等「天然災害」著墨不深。
新竹則不然，其實包括竹科在內，都曾經淹過水。
曾經，別以為不重要，只要淹過一次「致災性水患」，房價至少暴跌10%，以此類推，直到「汐止症候群」解決為止，這點屋主、建商房仲不會完全說實話，實地訪談很重要，警局／消防隊問情報更重要，但初步就是政府網站找資料，請牢記上述網站位址，你去任何地方找房，一定得調查【天然災害潛勢地圖】。
答應「總柴」～呃，差點有要你聽狗的話了。
簡單來說幾點結論：
■香山／北區／竹北／新豐沿海區域，就是縱貫線鐵路以西，特別注意是否海水倒灌或低窪淹水，基本上避開這個區域。
□頭前溪、鳳山溪兩岸低窪地區，請留意五年內豪雨或颱風是否曾有淹水現象，莫貪圖所謂河岸第一排景觀，要先排除淹水。
●竹北市地勢得天獨厚，但切莫掉以輕心，選到少數淹水區。湖口、新豐淹水區務調查，竹東地勢容易泥石流區域請避開。
○新竹市頭前溪沿岸即將解編重劃，注意其防洪措施設計及未來是否有水患隱憂，這是未來關埔重劃區外，新竹市最大房地產亮點。
金霜玉露一相逢，更勝卻人間無數
新竹市／竹北市即將成為雙子城
更正一句翻譯：不是凡存在必合理，而是凡存在必有道理。
如果你曾經聽人這樣解釋房地產，恐怕竹科工作的你，不止是「科技新貴」，同時也是「房產新貴」，其實這個並不衝突，大概十幾年前開始，凡是竹科就業朋友購宅，又買不起新竹市區新屋的，咱永遠就是竹北、竹北、竹北……
當時竹北都是一字頭，無建物成交超過三字頭～盤子是種奢侈品，別把它當人看～本蛙就一一解釋板橋的發展史～竹北未來會與新竹市成為雙子城，而且人口會超越新竹任何行政區，等著歷史驗證咱的理論。
其實「風城人」這些年缺少內省，只看到自己城市輝煌的一面，新竹房價不是貴，是她媽的貴，而且貴的不合理，當然這樣畸形必有道理。
因為新竹市腹地小到誇張，加上對外交通瓶頸處處，除了竹北當緩衝區，其他衛星都市都在通勤距離外，不是太遠，而是交通太塞，合理通勤時間內，根本到達不了，人口無法有效疏散，就業人口一提升，科技業榮景一產生，房價炒作瞬間失控。
新竹市對外那些密密麻麻交通網，根本是畫來自我欺騙，尖峰時間何時發揮過效能。
「風城人」為什麼都不檢討爛透了的交通，爛透了的大眾運輸，這是都市長遠發展大忌……
♤捷運連規劃都沒有，鐵路捷運化虛應故事。（攏係假）
♡四條輕軌交通，永遠留在紙上作業。（攏係假）
◇公車系統誤點、脫班，運輸路線及能量不足。（攏係假）
所以竹科新貴們，只能在市區內瘋狂搶房，一個關壠重劃區，炒作到台北市水準～其實是種沒有選擇的悲哀。
切記，房價反應「生活機能」，交通建設絕對排第一，新竹市及竹北的房價，就像科斯托蘭尼形容的「主人與狗」的散步，狗早就跑到不見人影了，呃，是狗影～目前的價格，是交通網完備後的「未來價」。
竹科人，不跌不要搶，慢慢找超值區塊，新竹房價不是有資格大漲，是你們錢太多自相殘殺造成的。
通往「關埔重劃區」的是兩線道，「關新公園」核心區段是四線道，等交通便利了，竹科的距離優勢～或是開車通勤不塞車優勢就會遞減。
竹北重劃區是目前房地產熱點
談論新竹房地產，因為新竹市本身腹地狹小，北區／東區舊市區新建物很少，關埔重劃區成為一級戰區，由於關埔重劃區／高鐵特區有許多相似之處，不妨參照介紹，所以新竹市區與竹北高鐵特區納入【下篇】。
【上篇】則來談竹北重劃區房地產，重劃區外，則按一般房地產投資原則，至於何謂一般投資原則～適用於其他《都會區》或《次都會區》～會陸陸續續發文提及。
竹北扣除【高鐵特區】，分為【縣治一期】、【縣治二期】、【縣治三期】、和比較屬於官民共同開發的【台科大重劃區】。
這裡面的核心道路，首推「光明六路」，相當於台北市忠孝東路，貫穿整個竹北精華區，喜來登飯店、竹北大遠百、新竹縣政府、新竹縣議會，全部都在此橫貫大道上。
除非是台北這類型大都會，具有多個「區域核心」，類似區域性衛星都市，房價都是以「核心街道」為基準向外輻射遞減。
所以【縣治一期】、【縣治二期】就是竹北房地產核心區塊，如果房價超越此兩地基準，都是你買貴了～
請牢記，所謂房地產的LOCATION，指的是抽象的「生活機能」，不是硬體的確切位置，更不是什麼林蔭大道第一排、河景第一排……
相信咱，開窗看到百貨公司，比看到甚麼溪更有長久價值，對諸位加班成性竹科人，有閒功夫看河景，絕對年紀輕輕買不起河岸第一排。
【縣治一期】、【縣治二期】以高速公路為界，由於交流道系統佔地龐大，且徒步或徒步往來甚為不變，往往形成兩個截然不同商圈，台中西屯區也有同樣現象～一側是新穎大樓林立、天際線傲視全台（竹北是「喜來登商圈」／西屯是「七期重劃區」），另一側是新舊建物交織、傳統現代混合的生活步調（竹北是「縣治特區」／西屯是「東海商圈」）。
【縣治一期】寧靜優雅，生活機能成熟，一邊縱貫線鐵路竹北站，一邊高速公路竹北交流道，竹北購屋商街、特色餐廳都在附近，停車也遠比新竹市／縣治二期方便，相當適合家中有老有小的生活型態。
【縣治二期】就是縮小版的【新板特區】／【七期特區】，從喜來登商圈到竹北大遠百商圈，處處都看得到基地高大深遠的建案，有意思的是，它的精華在巷子裡，提供了日常生活機能，適合核心富裕小家庭。
不論是【縣治一期】、【縣治二期】購屋，一定要量力而為，買貴了就壓縮未來增資空間。
牢記購屋原則如下，那是本蛙「十六字購屋真訣」：
【鬧中取靜、以鄰為壑、海中孤島、星星點燈】
暫且賣個關子，下篇仔細解釋……
竹北高鐵站及六家火車站雙鐵共構
縣治一期重劃區生活機能成熟寧靜優雅
縣治二期重劃區建築新穎巍峨生活機能優越
喜來登大飯店商圈
竹北遠百商圈
《後記》
■如果你有竹科朋友想買房，星期三前本文無償開發，請他過來看看作為參考，別再繼續當建商／仲介肥羊。
□本周股票分析明天開盤前發文，當然是怕未訂閱者提前知道，請明晨八點後閱讀下篇。
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