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《蛙蛙投資客教室》第11講～中科為例談「替代性地段」～幽蘭露，如啼眼。無物結同心，煙花不堪剪～鬼月裡莫聽建商鬼話

20230821 13:30 全文完

本篇你應該學會……

■「中科生活圈」核心是西屯路三段，與其交會的福林路，以及平行的國安一路、國安二路，是距離「中科台中基地」最近的最優質生活圈，但高價是無法解決的問題，因此需要產生「替代性社區」。

□「近水樓台」效應經常是「科學園區」炒作主軸，中科鄰近的大雅／龍井／沙鹿，甚至海線行政區都被熱炒，但中間多半是建「話術」，未來價格尚待時間考驗。

●『替代性地段』產生的首要條件是「交通」，決定了長線發展的基礎。中科聯外「特五號」道路完工，方便銜接海線，但不意謂海線會全面產生「替代性社區」。

○「特五號」道路有利於梧棲、沙鹿、清水區發展，之前介紹的「頂魚寮公園」區域會有機會，但西屯區「水崛頭／西屯家樂福」及「寶慶全聯／青海家樂福」才是近水樓台。

西屯。水崛頭黃昏市場

西屯。寶慶全聯商圈

呱，三隻小豬鬼與大笨狼

中國人怕鬼，西洋人也怕鬼，全世界的人都怕鬼，恐怖唷，真是恐怖到了極點喲～這裡是《馬里蘭華人廣播電台》，您現在收聽的是『午夜蛙談』咱是怕貓、怕鬼、今天生日不怕蛙妻的【司馬粉圓】……人死後變鬼，呃，那豬死後呢？呱，恐怖唷，當然是【炸豬排鬼】、【豬血湯鬼】、【薑絲炒大腸鬼】，呃，靈魂不能分割，【豬鬼】。

呱，恐怖唷！控肉飯、炸豬排、東坡肉、德國豬腳……咱這星期就胖了兩公斤，GIRO，哪裡飛來的醬油瓶跟辣椒醬瓶～呃，「東成醬油」跟「東泉辣椒醬」，呃，台南控加台中控，咱知道你夫妻是誰了～放心，本蛙不吃麝香豬，吃這麼可愛寵物，真是恐怖到了極點唷。

嗚嗚嗚，咱怕什麼鬼，就要吃甚麼嚇唬回去，呃，上個月天天吃薑絲，現在餐餐吃豬肉，恐怖唷，咱被【豬鬼】纏上了，對，而且是「三隻【小豬鬼】」，每天半夜跑來「凍蒜、凍蒜」，真是恐怖到了極點唷……

啥，你問他們怎麼死的，那【豬八戒】怎麼死的？……呃，真的不是笨死的嗎？你說是被【大野狼】吃掉的～啥，『格林童話』裡面有寫？那是什麼書，有『山歌寥哉』『聊齋』精彩嗎？

呃，第一隻是【小豬大哥】，蓋房子堅持「三不一沒有」：不用磚塊、不用水泥、不用鋼筋，不就是個茅草屋嗎？蛤，沒有女人，呱，真這麼「厭女」嗎？～茅草屋一口氣就被大野狼吹垮，恐怖唷，就這麼DoReMiSol了……

哈，第二隻是【小豬二哥】，房子都懶的蓋，隨便將就個百年木造小屋，那他忙甚麼去了？當【山道猴子】嗎？不會吧，你們聽錯了，是「三顧茅廬」去了，叫【豬小弟】乖乖交出祖產～破木屋一口氣就被大野狼吹垮，恐怖唷，就這麼DoReMiSol了……

呱，真正倒楣的是【大野狼】，吃的是兩個矽膠「性感母豬娃娃」，消化不良差點脹死，真是恐怖到了極點唷～呃，【小豬大哥】及【小豬二哥】出門當然是不帶性伴侶玩具的。

【大野狼】繼續吹【豬小弟】家，還是無法DoReMiSol，呱，恐怖唷，人家是首富，捷克的城堡誰吹得動，但還得感謝兩個「豬隊友」～原來【小豬大哥】不是堅持「沒有女人」，而是堅持「不當副手」，堵住【豬小弟】家前門，不讓他出來宣布併購成功。【小豬二哥】一定要「三顧茅廬」，直到【豬小弟】宣布當他副手，堵住【豬小弟】家後門不讓逃走～嗚嗚嗚，「三隻小豬」就這麼兄弟團結、堵死自己了，真是恐怖到了極點唷。

呃，童話故事最後都要……講這故事告訴我們……呃，大哥、二哥出門不帶矽膠大嫂、二嫂出門是對的，恐怖唷，怕弟弟忍不住對嫂子們起歹念，Giro，怎麼滿天都是玻璃瓶，咱有說錯話嗎？真是恐怖到了極點喲。

https://udn.com/news/story/6656/7380921

當你覺得智者愚蠢時，通常愚蠢的是你自己

中國及香港房地產不關台灣的事，這句話很像「刁民」們2008年說的：「雷曼兄弟（Lehman Brothers Holdings Inc.）是美國公司，『連動債』銀行全賠也沒多少，關台灣什麼事？」～台灣後來跌幅幾乎60%，跌幅全球第二，第一名毫無意外是中國，他們比「刁民」更相信政府。

當然，美國國債評等被惠譽從AAA降為AA+，這是美國的事，中國碧桂園及恒大集團債信違約，當然是中國的事。中美兩國只是不小心，跟台灣地緣戰略及國際貿易有密切關係而已。

2011年標普首度將美國國債評等降評，當時的說法是「美國政治風險」大幅上升，因此降評美國主權債由AAA 降到AA＋。 雖然其他信評機構沒有跟進，但引發全球市場恐慌，股債匯市都出現明顯修正，美股應聲下挫16％。 此次，惠譽調降美國債評並非空穴來風， 早在三個月前，就暗示美國已列為「負向觀察名單」，理由是未來三年期間「財政惡化可期」，你要不要看看美國最新公債殖利率。

殖利率暴增，會造成相對應債券價格狂跌，這個有兩個影響：

■壽險、租賃、銀行等金融機構，所持有債券若是重新評價，呃，……DoReMiSol

□日後所有企業發行新債成本及利率將激增，對於長期「以債養債」公司，Giro……DoReMiSol

說房地產永遠不會跌的，先看看「雷曼兄弟事件」，你會說後來QE就沒事，還越漲越兇，台灣房地產在2008年QE前，及2015年首傳QE結束後，其實都狂跌過，只是媒體跟你一樣健忘，現在國際通膨如此嚴重，你還想QE，那叫「知覺失調」。

問一句尷尬一點問題，你事先問「大陸同胞」，問他房地產會不會下跌，他一定跟你這個不是同胞的「台巴子」保證，中國房地產永遠不會跌。