【購屋超級攻略】心得

破解黑心話術【購屋超級攻略】，12/1號上市。作者是李昌鵬（Zack）經營有YouTube頻道「超級房仲學院」，因為父母是資深房仲，作者有豐富的資歷跟大家分享房產相關經驗。

買間房是許多人一生的夢想，往往動輒百萬或千萬，買賣前總是緊張跟不安。很多買屋新手最怕遇上買屋陷阱、買貴或是產生購屋糾紛。這本書就是買屋前可以閱讀的知識大補帖，即使沒有財經背景也可以理解跟閱讀，避免買屋遇到黑心案件。

以往對於寫購屋書籍的印象，都是推薦人家早點買房，本書作者反而是用務實的角度來跟大家做分析跟分享，書中舉了很多小例子，用通俗的語言讓觀念簡單易懂，讀起來很有趣。

高房價確實影響大家養育的能力，畢竟以台灣人的既定習俗的概念，成家立業買屋是最優先的事情。書中這段提到現在年輕人養小孩的負擔很重，更別提買屋的負擔又更重了，要能要買一間房又可以養育子女更是難上加難，自然大家越生越少。如果要成家生育小孩，在預算不足的情況下，還是以租代買比較務實。這段很貼近民心，也讀起來很有感。

書裡將台灣歷史上有過的六次房價跌幅一一列出，過去四十年，就跌過六次，並非房價只會漲，不會跌，而對於希望買屋的朋友來說，存好現金等待多年一次的房市大跌，正是買屋出擊的好時機。剛好近兩年，隨著貨幣寬鬆的影響下正是房市很旺的時機點，如果剛需一定要買屋者，得買則買，但若等有等待的時間者，反而可以等待好機回來臨之時。

就過去的歷史經驗來看，升息循環或有天災人禍，往往就是房市低檔入手的好時間，選對好時機反而可以減少很多年貸款的現金流壓力。

這個是一個迷思，常見在房屋銷售人員的宣傳話術之一，但重點在於並不是因為"現在不買以後買不起"現在就一定得買，重點在於要有足夠的經濟能力去負擔房價跟貸款，真的沒有錢，租屋並非壞事，而打腫臉充胖子反而貸款成數過高、金額過多，容易壓垮年輕人的心，也減少手上自由現金流投資或創業的的機會。

以作者在台北市租屋的經驗來舉例，房價3600萬元，分三十年繳貸款，利率1.6%，頭期+稅務+仲業費要花800萬元，每月貸款本金加利息需繳11萬元，以這樣三房的房型來看租金平均38000元，每月現金流就差了72000元。租屋相較買屋在現金流上省下了不少，而對屋主來說剛好顛倒，每月要補72000元出去，是負的現金流。

租屋就是為了解決居住問題，持有房屋的成本很高，嚴格說是要幫屋主繳貸款也沒錯，但屋主的現金流成本更高，對租客來說沒有多餘經濟能力情況下，將較於買屋，租屋反而是划算的選擇。