談房地產買賣AB約的數學合理性-多少風險?多少利潤?

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投資理財內容聲明

【主題】

來做個小討論:

買房時以AB約私下給現金的方式,當下省了稅看似總金額省了不少,但賣的時後都會繳還給政府;主因是幾年後賣房時認定成本很低,房地合一稅很高,這個大家都知道。

不過好奇到底實際能省多少? 而其它變數有影響嗎? 我以EXCEL表格設計公式,來模擬跑一次合法/非法對照流程,來看看挺額走險到底值不值得!?


【分析過程】

假設我們今年買一間房,買時前屋主要賺100萬;2年後換我們要賣,也要賺100萬,有計算大筆的稅&費。探討買的時後:用合法及非法的買法,2年後差額有多少?

過程如表格,模擬合法以及非法流程走一遍,最後算出差額。

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【結論】

利潤是:繞了一大圈,2年後差額只有多賺4萬塊。

風險有:今年買的時後現金要多拿62萬出來+可能會有登載不實的刑法責任。

看起來是扛白粉的風險,只賺白菜的利潤吧!


【後記】

1.當然如果持有越久,房地合一稅%數降低,合法/非法的差額會越來越高。

2.要是真的現金這麼多,實務上會先溝通買方付全額服務費,賺合法3%的抵扣額。

3.有測試其它變數包括:屋主房地合一稅%數、屋主&我們的獲利、下一個買方怎麼買,皆不影響結論;預售適用本篇;其它零頭費用就省略不計算。

4.當然還有很多方法,什麼買家具、什麼發票、什麼服務費...不能在寫了會被抓走...


偶爾給自己思考Hardcore的數學跟邏輯;大部分都是平常與同事/客戶溝通時用到的靈感,整理後書寫分享,要用到時可直接貼連結給客戶,好方便!

月底清一下文檔,真懷念趕稿時光






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鍾騰緯-永慶不動產的沙龍
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房地產專欄
2024/09/09
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