房地合一2.0報稅實務乾貨分享

1. 如果要列舉扣抵項目，那每一筆扣抵金額都必須要有發票或是單據佐證。所以如果是賣成屋，可以想見你會有『很多』單據。這些單據記得要留好。
2. 你說好麻煩，直接用3%免稅額行不行？可以啊，你願意多繳一點稅，這絕對沒問題。欸，這太偏激了，如果是單價很低的物件，『也許』直接用3%是不會差太多的吧。
3. 另外有沒有看到預售屋和成屋的免稅額之間有沒有甚麼貓膩？請注意喔！這總價的3%和已匯入履保帳戶金額的3%，這可是『大不相同』！

預售屋：報稅簡單，但是幾乎沒有節稅空間

1. 建商換約費：通常都是成交總價的千分之一。換言之1000萬的預售屋，換約費用要1萬元，這一筆建商確實會收，基本上也是真的會付出去的費用。
2. 代書費和履保帳戶費用：這兩筆加起來也不過幾千塊，了不起萬把塊，也節不了甚麼稅。
3. 仲介服務費：只有這筆費用有機會可以帶來節稅效果。詳情請去問你的仲介。啥？你說你的仲介不懂這個？那你還不趕快換掉去找另一個懂的？
4. 不列舉直接用免稅額：重點來了喔！請注意所謂3%的免稅額，『不是總價的3%』，而是『你匯入建商履保帳戶金額的3%』。這是與成屋免稅額的最大不同點。這一點其實是皮朋哥不建議再做預售屋換約的重要關鍵因素。怎麼說呢？如果用總價的3%，那至少1千萬的預售屋還可以有30萬的免稅額，那獲利尚且不至於被房地合一稅侵蝕太多。問題是假設你付了訂簽10%的金額至建商履保帳戶，也就是1百萬，然後就要轉讓預售屋合約出去，那免稅額只剩下可憐的『3萬元』而不是30萬！皮朋哥心裡有一千萬隻草泥馬飛奔而過...
5. 那自住滿六年的400萬房地合一稅免稅額呢？別傻了，預售屋又無法設籍，哪來400萬免稅額的適用？

成屋：報稅複雜，但是節稅管道尚存

1. 你真正的獲利有多少？如果要用列舉成本和費用的方式來抵稅，上面表格所列出的單據通通都要保存好，因為那些都是操作上的真實成本，這些費用扣除之後，繳完稅，剩下來的才是真正的獲利。
2. 重點費用：不囉嗦簡單講，仲介服務費和裝修費用，這兩項是合法節稅的關鍵項目，因此強烈建議要有可靠的裝修工班設計師和信得過的配合仲介。沒有這些夥伴，那就建議不要投資房地產了，直接去懶人存股ETF比較實際一點。
3. 免稅額的使用：這個也簡單講，建議你不要用！現在房子動不動就上千萬，6%的服務費就60萬，隨便也超過30萬的免稅額。用了免稅額其它成本與費用通通不能再列舉來抵稅！除非你特愛政府，喜歡給政府很多錢花，不然我看不見用免稅額懶人報稅的優點在哪裡。
4. 不能列舉的項目：不是所有持有期間的費用都可以拿來扣抵的。例如：房貸利息、電梯大樓的社區管理費、水電瓦斯這種當然更不用說了。
5. 裝修費用的列舉：原則是『可移動拆卸的裝修都是不能列舉抵稅的』。例如：冷氣費用不能列舉、系統櫃費用也不能抵稅、可拆式的木地板和塑膠地板費用也不能抵稅、冰箱除濕機空氣清淨機吊燈等等都不能列舉、保護工程費用當然也不能拿來列舉。裝潢費用的發票開立也是有學問的，詳情請問專業的設計公司、設計師、或是統包。
6. 裝潢費用：過往裝潢報價的民間習俗是未稅價，也就是不開發票的價錢。可是事到如今，即便是自住，都強烈建議請裝修公司開發票，因為發票的營業稅是5%，換言之你要多花5%的裝修成本，可是房地合一稅最高高達45%，開發票列舉抵稅的效果遠遠勝過於不開發票省那麼一點錢！
7. 例外：自住六年免稅額400萬。這就要遷戶籍了。條件是：個人或其配偶、未成年子女在該房地設有戶籍而為自用住宅。如果想要使用這一條，那確實『有機會』可以不用開裝潢的發票。如果是兩三千萬的房子，那建議還是開發票吧，因為大概率400萬的免稅額也是不夠用的。