我與東京不動產的緣起

前幾天寫的一篇感慨文

【十年歲月的力量】
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10年歲月，方向正確選對標的加上「勇氣」（貸款借錢有時需要勇氣），

一個非常非常平凡的上班族也可以形成資產（這邊說的資產是以日幣「億」為單位）的故事，

意外得到很多反響（沒想到來我家的客人朋友圈裡蠢蠢欲動觀察東京市場很久的人這麼多，基本上大家苦於無法找到一個值得信賴的專家詢問幫助自己踏出第一步而已，畢竟投資金額不是小數目）。

心血來潮，今天再來跟大家分享另一個我的不動產故事。

距離今天也大約是10年前吧。

那時我的工作正面臨一個轉折，

雖然我熱愛我口譯翻譯的工作，

但是我常常在想這種靠身體本錢吃飯的工作，

萬一我肉體生病了、

萬一我癡呆了、

萬一我臨場反應變慢了、

萬一明天我拿不到工作的offer了怎麼辦、

看天看臉色吃飯的每天其實是忐忑不安心靈不安定的狀態。

投資股票嘛，買在高點賣在低點，

炒匯嘛一個震盪就斷頭出場，

我應該沒這方面的才能。

除了口譯本業，我還能做什麼呢？

靠一張嘴巴跟一點語言天份，

好像也沒啥特殊才能，

迷惘跟尋覓的時期還挺久的（好啦，現在也有在迷惘尋覓啦）

有一天，

我還記得是傍晚的新聞，

電視上介紹一個住在埼玉縣的房東。

帶著斗笠的農婦打扮，

脖子還圍了一條毛巾，

五根手指短短粗粗的，

看來很適合務農的樣子。（如照片）

1950年出生的她說她21歲嫁給她老公以後就專心在家做家事養三個孩子當家庭主婦，

在專心做家庭主婦的這段期間跟很多勤勉的媽媽一樣，

兼一些可以在家做的零工，

例如踏縫紉機做衣服啦那種，

一個月大約可以賺日幣5萬日幣，

當時的她也還是滿足現況的。

48歲的時候，

孩子都大了，

想去外面找打工Part Time的那種，

但因為她高中也沒唸畢業，

學歷算是中學，

不會電腦操作，

也沒有工作經驗，

連要去超市收銀台應徵都沒有人要她。

到處求職吃閉門羹以後，

找到一個不需要學歷也不要經驗只要跟努力做不怕沒人要的工作。

那就是清掃。

清掃的內容是有人搬家後去清理弄乾淨那種。

掃了一陣子以後，

其中有一棟アパート，

就是木造Apartment，

一共有18戶，

不過當時入住率只有一半。

一間房間的房租是35,000日幣，

如果可以住滿就是35,000x18戶x12=756萬/年。

當時那棟木造租賃Apartment的賣價是3500萬日幣，

住滿的時候的投報率是20%。

房間的清掃，

如果委託業者的話是一間3萬日幣，

自己來的話就可以省下這筆費用。

裡面裝潢，

找業者的話一間房間大約50萬日幣，

那麼就跟我老公自己來吧，

她很單純地想。

等於是用自己的勞力跟時間來換取金錢。

她想說20%，

我拼命努力把它填滿，

5年，頂多6年貸款就可以還清了，

那我就可以靠房租來過活了，

還有事可做！！（自己雇用自己）

然後她就跟她老公擠破頭去借了她人生第一筆貸款（利息現在看來還不低）把那棟木造租賃Apartment買了下來。

就此第二個人生展開，

現在她跟她老公在埼玉北部的一個小站車站前開了一間不動產兼物業管理公司，

專門管理自家物件，

11年前的2007年開始投資不動產9年後，

資產來到20棟200戶，

總價值5億，

房租收入1億，

並且出了書，

現在成了日本包租公包租婆業界的名人，

到處演講分享她的成功經驗。

當時看到這個個例我還滿震驚的，

清掃的工作我也很樂意做啊（←超級劃錯重點），

我也要當包租婆。

現在回想起來，

約莫大約是從那時候心裡就種下一顆不動產（想當房東）的種子的。

本篇重點：

(1)10年前動輒20%的投報率今即便非東京以外的地方也不復可見，簡直要絕種了（除非是有特殊原因的）

(2)人生的轉折點都是時候多年回頭後去看才會察覺。

(3)清掃的手法跟凡事自己來的手法誰都可以模仿（要住在物件的附近才行），但外國人的大多數人是無法跟日本人一樣貸到優渥條件的款的，因此這個手法不是適合每個人的。

10年前的我非常羨慕，甚至起過去拜她為師當個清潔小妹的念頭（誰要妳這個外國人啊！）

10年後再回頭看，我十分認清到我的專業區域在哪裡，

就是東京23區。

更正確一點是山手線的澀谷到上野的上半部，

然後資產性更高的建築物（大樓單間的所謂「區分」分租公寓，築古區分物件，木造築古Apart這些以前做得足夠了大概也可以畢業了）。

換句話說，

我比較擅長保值性高的物件，

賣價或估價不低於當初的買進價，

但持有的這段期間的房租收入基本上會成為自己的資產（就是房客付的房租基本上可以拿去付貸款手邊還會有剩下一點餘額零花之類的），

現在叫我去做資產價值相對低的築古Apartment也許已沒有當年那麼大的吸引力了。

很多人會質疑，那日本不是少子化嗎？

入住率的因素怎麼考量？

是，日本全體來看是有人口減少的現象，

但過去幾年東京的人口其實是不斷地在增加的。

很簡單的一個想法好了，

來過東京的人就知道，

都心的車站附近人都是住滿滿的，

除非房租設定有偏差（比行情高）。

起碼我自己手上管理的入住率在過去的5年都有99%左右。

我個人對東京的不動產穩定收租的這點還滿有信心的。（東京以外投報率即便有10%20%，不熟我就不會去碰，也不會推薦客人去買，我自己坐電車無法去親眼看的也不會推薦的，所以也不需要拿大阪京都福岡北海道的物件來問我）

心想就會事成，朝著目標去努力，10億的資產你也可以的！（先自我鼓勵一番）

好啦，

某位朋友留言，

等我10億資產，就到吾妻橋的高級蛋包飯洋食店擺流水席… 嗎？

（資產10億不是重點，資產10億負債也10億還是苦哈哈的啦，哈哈）

レストラン吾妻
https://tabelog.com/....../A131203/13002953/dtlmenu/photo/

與有心人共勉之。

希望大家10年後都可以擁有10億「純」資產。

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補充文

日本房市投資參考網站

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