柏林房價2023年出現微幅下跌，租屋族可以喘一口氣了嗎......並沒有
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不管在哪個國家哪個城市，有遮風避雨的地方是人類生活的基本需求，因此住房議題從來不會退燒。而房子嘛，最好新、交通方便、舒適、便宜......大家都這樣想，不過現實生活中幾乎找不到。
臺灣都會區高房價已經不是一天兩天的新聞，有人期待房價下跌要進場，另一方已經買房的人又不希望資產縮水。這種涉及經濟政策、不好處理的事情，我也沒有多高明的見解，這篇文章是來分享在德國柏林住房的一些經驗。
柏林近郊Adlershof的微型學生公寓，月租金450歐元(圖片來源：BZ，攝影Ralf Günther)
2023年柏林購屋價格微跌、租屋價格續漲
利率上升反映房價
根據房仲業者Guthmann的年終房地產報告，德國中古屋的整體平均開價較2022年低了1.5%，平均價格約為一平方公尺5,400歐元，約合一坪新臺幣60萬元。
新成屋方面，跌幅更為明顯。平均開價一平方公尺8,050歐元，約合一坪新臺幣90萬元。而2022年的平均開價約為8,540歐元，約合一坪新臺幣95萬元，下跌5.6%。
事實上，與去年房價相比的微幅下跌只是反映德國銀行利率上升的一個短暫狀況，柏林近年的房價只能用飆漲來描述。12年前的中古屋中位數價格約為一平方公尺1,810歐元，約合一坪新臺幣20萬元。新成屋的價格在10年前為一平方公尺3,650歐元，約合一坪新臺幣41萬元。
換言之，這十多年來柏林房價漲幅高達近兩倍!
而柏林城市這個城市分區很多，當然各區的價格也不同，精華的米特區(Mitte)，新成屋的價格目前來到一平方公尺11,000歐元，約合一坪新臺幣123萬元。
報告也分析到，相較於其他歐洲一線大城市，柏林房價起漲的基礎金額較低，因此就首都而言，相對上房價還算不會太貴，在需求仍持續增加，新建案推出困難的情況下，房價還有繼續上漲的空間。
柏林米特區漁人島(Fischerinsel)新社會住宅建案示意圖，預計可提供210個住宅單位
租金仍持續增高
德國租房分為冷租(Kaltmiete)及暖租(Warmmiete)，主要是後者除了房屋租金還包含暖氣水電及附加費用。柏林的新房屋冷租費用，平均數接近一平方公尺19歐元，中位數來到了一平方公尺26.9歐元，也就是如果要租一間好一點、新的70平方公尺(21坪)公寓，需要負擔1,883歐元左右，亦即新臺幣6萬4千元。
柏林新住戶找房大不易
二十年前，柏林被當時第一位公開出櫃的市長Klaus Wowereit稱為「窮但是性感」(Berlin ist arm, aber sexy.)，現在已經脫胎換骨，成為富裕的金髮女郎，租金來到德國排名第二，僅次於慕尼黑。
來過柏林的人會發現，柏林的高樓大廈實在不密集，到處是公園綠地。在住宅房屋供給量不足的狀況下，造成住宅租金節節上升。近五年來，新房子的租金上漲率約為75%，非常驚人。
由於德國保障租客的制度，在合約期間內不能隨意將租戶趕走，已經聽過以下幾種狀況：
- 房東不願意簽長期約，只願和房客簽短期約，以便合約到期後可以依規定漲價。
- 房東在租約內直接約定租金漲幅。
柏林市中心鳥瞰圖(攝影Dirk Laubner )
小心，房租以外還要付......
除了前述提到的冷租、暖租租金差異外，每個房東簽約的內容不同，租屋時要特別留意。
年度結算，多退少補的附加費用
暖租費用，要留意包含的項目有哪些，有些全包，有些只包暖氣不包電費、網路費，或者是都包，但是還要依照實際帳單結算(這樣等於沒包)。
舉例來說，德國的電費並非每個月出帳單，通常是到了年底一次抄表結算，然後從每個月繳付的基本費用多退少補。因此，有些房客退房以後，遲遲等不到房東退押金，要等年底結算後，隔年度出帳單才知道多少錢。
爭議不斷的原貌返還規定
在德國，許多租約中會約定原貌返回房屋。
亦即房客要粉刷牆壁後還給房東，而帶家具的話，要和當初點交的數量一樣。因此附杯碗瓢盆刀叉的話，點交時少一支/個就得從押金扣，甚至聽過有些房東會扣「整組」的錢，而非單價。甚至水龍頭、蓮蓬頭這種消耗品，如果被認為有過度使用，也會從押金扣了換新。
甚至有些當初沒有附廚具的房屋，如果自己安裝了廚具像是烤箱、電爐，要留給房東當紀念禮物......不行。有些房東會要求房客搬離時，自行拆除所有安裝的家電，或是由房東拆除後，由押金扣除拆除費用。
看不到管理員還是要繳管理費
德國許多大樓都沒有管理員/門房的設計，因此收包裹變成一件困難的事情。而且門牌只有名字沒有樓層，送貨員常常找無人，就把包裹交給鄰居代收。大樓通常有物業管理公司，協助公用空間的清潔、垃圾清運、設備維護等，但沒有人常駐，除了定期來清潔服務外，有需要就打電話或寫Email。
提供給難民的模組化住宿空間(Modulare Unterkünfte für Flüchtlinge, MUF)(攝影Alexander Schippel)
我曾經為了我家公用垃圾間的回收垃圾高達兩個月沒有清運，跟管理公司溝通了超過五次。每次的回覆就是，這項回收外包給某某公司，他們會通知這家某某公司，謝謝我的反映。原來，我家的公用垃圾間，不同的項目是由不同的公司負責清運，因此會發生一般垃圾有收但紙類滿到不行，或是紙類收走了但包裝類滿到不行的狀況。
優質的住房環境
前面說了這麼多可怕的德國租屋故事，聽起來很嚇人，不過其實規定很多的德國，在住房方面當然有優點，正所謂一體兩面。
合宜的房屋格局及狀態
因為德國對於住宅的門窗、格局、翻修等都有規定，因此幾乎很少臺灣那種開窗戶直接對隔壁廚房排氣孔或是整間房沒有對外窗、外牆磁磚整片落、鋼筋輻射海砂屋這種不宜人居的狀況。就算屋齡較久的房子，因為定期維護建築物外牆的規定，外觀幾乎都算新，而裡面的格局設備雖然不豪華，但也都乾淨整齊。
而且沒有臺灣所謂高公設比這種奇怪的情況，房子多大就是多大，沒有這種扣除公設後實際大小縮水的狀況。
儲藏室的設計
此外，許多房屋的格局上就會設計有儲物間，可以放置家裡不常用的東西或備品。有些公寓、大樓則是會在地下室設有地窖(Keller)儲物空間，這也是附屬在房屋本身的設備，租戶可以自由使用。每個住戶會有自己的單位，能夠將不常用的家俱、雜物堆到地窖中，讓家中環境常保乾淨整齊。
結語
以上說了一些在柏林住房的眉眉角角，相信讀者都會興起一股異國居大不易的感嘆。
而我的房東也在前一陣子跟我預告，暖氣費用近年上漲太多，等到我的租約到期，如果想要續租，房租會調漲一下。而這個「調漲一下」的幅度到底是多少呢?也只能靜觀其變了。(抖)
不曉得大家也有房屋的心得想要分享交流嗎? 歡迎留言告訴我。
參考資料：
- https://guthmann.estate/en/market-report/berlin/
- https://www.bz-berlin.de/berlin/berliner-neubau-mieten-jetzt-schon-bei-knapp-19-euro-pro-quadratmeter
- https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/mieten-in-berlin-steigen-weiter-aber-nicht-mehr-so-stark-li.2165393
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