前言
身為已從業一年的員林房仲，在2022年第四季開始，就有明顯感受到員林房價的波動。雖然員林房屋新建案、新大樓價格持平，但這波房市波動已經吸引了許多買房首購族開始觀望。而投資房地產的新手也可以開始用網路做功課，這裡也會寫到給首購族的買房注意事項，請務必要將這篇文章看完喔！
近期美元升息，台灣房市產生與前兩年市場過熱完全不一樣的景象：
- 買方市場自住比例高，大量首購族出現看房
- 買方仍持續觀望，但市場案源逐漸減少
- 市場預期價格下跌，賣壓增加，屋主缺資金急售＆不缺資金轉租、收回
2022年末員林房市分析
- 房市過熱的蛋白區、工業區房，在美國聯準會升息後買氣逐漸降溫。
- 投資客紛紛採取保守策略，自住客選擇標的則集中觀望市區，並且更堅持求新、屋況佳、市區機能佳及停車方便等條件。
- 原本的郊區老屋、中古屋開始乏人問津。案源減少，撐不住的屋主開始降價，無資金需求的屋主則是維持原價格，或轉租甚至不賣。
買賣房地產策略分析
Ｑ：如果你是打算繼續以租代買，等到房市更冷、房價降更多的時候再買的自住客
給租屋族的建議
近期有能力負擔內、條件尚可的物件就可以租。因為持續升息的關係，房東面臨成本提升的壓力，勢必會再度調漲房租。而短期間租賃市場會供不應求，至少要再過幾個月，租屋市場供給量才會逐漸增加，屆時就是調漲後的租屋可供選擇。
若要邊租邊準備買屋，建議先在網路上做功課，如果對某個市售物件有問題想問，可以直接詢問仲介，以及親近且最近有買房的親友。
詢問仲介請記得有禮貌，也要事先表明自己只是在做功課。大多數仲介都沒有底薪，只是問問對仲介來說是做白工的事情，一般仲介還是會就他自己所知道的回答，如果遇到不禮貌回應的仲介也可以做記錄。也避免做功課期間，讓仲介以為你正準備要買房，衍生出不必要的麻煩（照三餐瘋狂推薦你物件之類的）。
預售屋價格趨勢
不論是預售屋、成屋，建商會蓋房子，成屋也會有人釋出。預售屋價格會慢慢調整，因為建商必須蓋房，但相對建商承擔的資金壓力也會提高，購買預售屋的風險也會顯著提升。
我認為這邊有一項重點：台灣房市雖然供過於求，但是蓋在市區的建案數量有限，有不少待售新建案是蓋在蛋白區、郊區、具有抗性的地理位置，例如路窄、無尾巷、加油站旁、高壓電塔、回收場附近、海邊等。
這些地區的物件雖然會優先跌價，但是以自住來說實在很難考慮購買這些地點，未來在換屋上也有一定難度，如果要購買這些物件勢必要調整需求及購買策略。
成屋市場分析
成屋市場必須考量到
- 屋主的售出動機，舉凡資金需求、投資、換屋、出售閒置房產等多項原因，但可以知道的是現階段釋出的物件數量明顯變少。而確定有售出需求的屋主，才會在房市下修的時期仍然釋出，而不是收回出租或不賣。
- 和一般市場不一樣的點：成屋市場並不是有需求才有供給，而是每個屋主在不同的人生規劃下有售屋的考量，經由仲介或自售的管道釋出到成屋市場。很多屋主並沒有「把屋子整修的美美的來賣」這樣的想法，而是「我認為我的房子應該值三千萬」、「先用七百萬賣賣看再說」。
最近房市空頭時期的物件量相比多頭時期大約少了2~3成，這代表的不是市面上可供挑選的物件少了2~3成那麼簡單：
而是你要的房子就在那少掉的2~3成之中，剩下還可以挑選、在預算內、接近需求的房子占剩餘的2~3成，還要跟其他熬到空頭期要買房、自備款更充足的自住客競爭。
自住客怎麼挑房：
- 設定預算、鎖定物件，積極詢問仲介價格能否再談，如果接近預算就出斡旋去談，預留一次加價的空間。
- 尚可的物件就可以考慮買。樣樣需求都滿足的物件可遇不可求，如果必要條件都滿足(停車、房間數、屋況、預算、學區)，加分條件部分滿足(車庫、採光、通風、裝潢、甜甜價、地段)就可以考慮談價格，越多加分條件，房產就越貴。
第一間自住房不需要什麼都好。自住房本身是負債，是為了居住需求必須負擔的產品，除非對房市運作有充足的了解、買賣不動產也有明確規劃，否則當房市多頭，自備款不足，新房漲更多也換不起房。應該用單純自住的角度看待買房才是正確的觀念。
其他關於自住客買房的建議，我之前也有寫一篇【買房曜點】房市漲跌與自住客無關？（觀念篇），歡迎點選連結往前看。
自住客做功課推薦頻道
羅右宸這隻影片我很推薦買房新手觀看，最特別的是他裡面有提到仲介如何將客戶分級&如何讓房仲覺得你是優質的誠意買方。全部看完並照做的話，就算你短時間還是買不起房子，仲介也會很樂意繼續跟你交流！
大概是目前最紅的台灣房地產KOL，影片輕鬆有趣也有買房乾貨，很明顯的首購買方取向。主題是海內外房地產趨勢分析、教房仲如何做網路行銷等等。也可以看到他推薦的其他不同區域（例：南投、林口等）有在做網路行銷的房仲，如果剛好你想看的房子也在該名房仲負責的區域，或許也可以優先找他看房喔！
影片有趣，比較多的是零碎的買房小知識，較少對大局勢的分析，但是對於真的很注意買房小細節或是有特殊需求的人來說，可以知道很多其他房地產KOL不一定會仔細教你的部分喔！例如風水、寵物條款、無障礙車位購買等等。
不推薦：Sway房市觀測站
看他的粉專除了開心跟一票人一起看空以外沒有其他用處，看屋不是要挑問題出來嘴，是要解決問題。
給屋主的建議
Ｑ：如果是有蛋白區老屋想出售的屋主
A：如果近幾年有資金需求的話建議盡早回簽，不急著賣的話則是可以先收回轉出租，或是等房市回暖後再出售。
房市的變動都是有調整期的，這一波房市寒冬最主要的原因是因為美元升息，導致市場熱錢流出台灣、房市逐漸下修，購屋市場的投資客減少，選擇蛋白區、郊區的自住買方偏少，將連帶拉長配對時間，加上老屋使用年限及整理等自住客難以處理等條件，售出將會隨著時間推移增加困難度。
如果確定近幾年有資金需求，若是有買方出價，可多和仲介溝通，若是有接近行情價的價格就建議售出。
給想開始當新手投資客的建議
Ｑ：如果是想藉這波機會試試看自己買房當房東的新手投資客
一個觀念，
如果你會說：這個標的怎麼這麼貴！而不是：我覺得現在的進場價格偏高。代表對於投資你還不是很熟。
投資是買未來價值(不是買未來價格)，如果考量現在投資標的的潛在價值還沒有被發揮，接著預期將來最久要花多少時間賣掉，以及這段時間內成本能否負擔，如果以上三個問題的答案都是肯定的，那就可以買。
切記擦鞋童理論：當連FB廣告都跟你說最近買房產會賺，那就不要買，不要做朋友圈中的「冥燈」。
新手投資客做功課推薦頻道
買房達人羅右宸，他的粉專今年都還沒更新，但是Youtube有持續更新上片。
主題是自己當房東跟中古屋買賣與老屋翻修，也有在販賣課程，課程的部份我沒有上過，因為對於新手來說他免費直播的部分就已經教滿多的了。特別要注意的是，他的影片多半是直播，所以沒有字幕，一支影片也都要半小時以上，建議在休假日慢慢看。
Q：如果你在員林有急售或急買的需求
那直接點選以下連結聯繫我就好
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房地產知識推廣｜員林建案分析｜員林生活圈介紹
買房，是為了能給自己和家人過上更好的日子。
所以，我不只是賣房子，更關心你的生活。
