付費限定文章

《新北市。淡水區四。淡水市區》凍結南雲，寒風朔吹，紛紛六出飛花墜～到淡水看房買房，秋冬才是王道，畢竟居住是一輩子的事

20221121 16:50 全文完

20231229 後續追蹤

淡水篇已經更新成目前現狀，請諸位務必冬日前往看屋，正在寫《桃園市。青埔二》明日發稿……

責任編輯： @谷雨青苔 @蛙蛙兵

淡水有兩大傳統商圈，疫情後發展情境不同

• 淡水老街：挺過疫情艱困期間，觀光旅客逐步增加，逐漸恢復當年的繁華光景了。
• 沙崙夜市：據攤販所述，位於中段的地主決定蓋屋銷售，故將來沙崙夜市會被硬生生截成兩段。

本篇你應該學會……

■「生活圈」是房地產基礎概念：為了避免落入觀念陷阱，這篇將以『生活圈』取代地段，更清楚陳述買屋應該考量事項。

□置產前要先考慮資產安全，淹水潛勢區、土石流潛勢區、順向坡區域，一定不能要：建商、房仲通常不會告訴你，要懂得自己線上查詢。

●老公寓目前仍是區域主流：由於淡海新市鎮土地供給充裕，淡水市區並不流行都更，請不要被話術了，買進老屋癡癡的等。

○建議居住社區規模100~120戶，盡量不要超過150户：經驗上這是管理費足夠支應日常運作，且基本公設不致停擺的最適規模。

「生活圈」概念是房地產基礎

淡水市區可區分為四大生活圈

台灣房地產投資界，最朗朗上口的術語就是「地段」。這是房地產獲利的基礎，當然也是「話術」與「騙術」的基礎。為了避免落入觀念陷阱，這篇將以『生活圈』取代地段，更清楚陳述買屋應該考量事項。

所謂「生活圈」就是『共享生活機能』的區域。也就是日常生活中，同一生活圈「雞犬相聞」，若是不同生活圈，雖然所距不遠，就「更隔蓬山一萬重」了。

除了步行十分鐘這個基礎條件外，還有一個重要特質是「區隔性」。例如淡水市區可以分為四大生活區：「捷運淡水站區」、「淡江大學區」、「新興新民新春區」、「沙崙區」。

舉實際情形解釋，「淡江大學區」就是淡江大學學生消費區塊，店面設定都環繞著學生食衣住行育樂，注重消費性價比CP值，學生跟店面間都是相互需求，可能就不會整體考量上班通勤族需求。

至於「沙崙區」直接看下方圖解，就知道地理上與其他區有明顯區隔，加上環繞【沙崙夜市】生活機能完整，不需要仰賴其他生活圈，所以自然而然獨立成區。

當初為何選擇「淡水區」作為範例，是因為【淡水地政事務所】資料就是如此，以「官方觀點」來區隔淡水所有生活圈，這樣就沒有爭議，也不會被房仲、建商話術拖着走。

淡水「戶籍人口」成長傲視新北市

討論房地產時，常會提及當地人口，但追求的並不是精確數字，而是有意義數字。

人口統計有兩個面向：

■戶籍人口：指的是戶籍地登記在此地的人口。

□活動人口：指的是實際上在此地活動（就業、就學…）的人口數。

戶籍人口最明顯的缺點，就是很多人都不住在戶籍地，但是他們會被算到戶籍人口統計裡；而活動人口則是實際上在某地區從事就學、學業等的人口數。

對於商業應用上，通常我們會想要知道「活動人口」，而不是「戶籍人口」。

戶籍人口對「新興重劃區」的實務意義，就是「安居樂業」，因為要符合自用住宅標準，一定要設籍，表示確實遷入居住比重很高。

請注意：老社區則剛好相反，設籍人口往往只是跟隨家人，尚未實際購屋遷出。

新北市的淡水區、林口區，在兩屆直轄市長選中，戶籍人口成長最多，應該是最能吸引置產區域。

「戶籍人口」對新興重劃區最大意義是實際置產。

電信電令人口才是有意義參考

「活動人口」如此重要，又沒辦法出現在官方資料裡，那要如何斷定呢？……實務上，「電信電令人口」最近乎所求。

從事現代化投資，不論是股市或是房地產，本蛙都建議要揚棄「話術」，採取定量分析，上文介紹的『生活機能指數』，就是嘗試把抽象的「地段」，變成可量化的『生活機能指數』。

同樣講到人口，本蛙建議採用「電信電令人口」，就是凡有手機，就有定位，且凡走過必留下痕跡。

■「電信電令人口」建立在現代人手機不離身特性，且可隨時動態觀察、分析、調整，且不會有「機構效應」。

□「電信電令人口」資料可以進一步應用化，例如淡水區有兩種移動人口是我們感興趣的。

●外來人口流入率=（夜間停留人數-戶籍人數）/戶籍人數

這樣可以知道有多少比例人口，戶籍雖然不在淡水，卻實際上生活與在淡水。

○外人吸引力倍數=（特定區域旅次-戶籍人數）/戶籍人數

這樣可以結合觀光局旅遊資料，知道淡水這個觀光景點，對外地旅遊人口有多大吸引力，也能確定對生活及商業的影響程度。

如果單純就夜間人口減日間人口，來看實際居住情形，淡水區數字驚人，新北市排名第七，跟戶籍人口相比，則是全新北市之冠，是「外來人故鄉」。

電信的統計資料可發現，台北的衛星城市第一圈的新北市板橋區、三重區、永和區、新莊區、蘆洲區及中和區，平日夜間較平日日間分別增加 11.6 萬人、8.3 萬人、7.1 萬人、 6.9 萬人、6.5 萬人及 6.2 萬人，再加上新店與汐止地區，則新北第一圈的夜間人口比白天多出逾50萬人。 新北市淡水區淡海新市鎮近年來興建大量住宅，淡水區內有多所大專校院，加上淡海輕軌通車，紓緩淡海新市鎮的交通壅塞，且大型商場進駐提高生活便利性。

淡水平日夜間比戶籍人口多 5.2 萬人，屬於人口淨流入比率較高之行政區。

這就是咱優先介紹淡水區原因，因為數字會說話。

房地產就是從『量變產生質變』的產業～人口移入的質與量足夠，就會開始建立足夠的生活機能與商業需求，就「林淡三新」號稱推案過剩的重劃區鬼城，目前發展淡水是最成功的。

成功絕非偶然，淡水有三個原因得天獨厚：

■捷運淡水線搭配輕軌綠山線及藍海線，形成通勤及生活交通網。

□淡水本身是知名觀光景點，除了本身人口進行消費，還有大量觀光人潮湧入。

☆淡水腹地廣闊，但工廠相當稀少，壞處是缺少內部就業機會，好處是可以發展無煙囪產業。

生活機能分數圖