房地合一稅：「變價分割」之「原告」及「被告」均不適用房地合一稅相關規定之「非自願性因素交易」

「變價分割」之「原告」及「被告」均不適用房地合一稅相關規定之「非自願性因素交易」。分析如下：

一、「變價分割」之「原告」及「被告」均不適用《所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形》（財政部賦稅署台財稅字第11004575360號公告，註一）所謂之「非自願性因素交易」。理由如下：

　　（一）依最高法院49年台抗字第83號判例：「強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位」。「個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者」，亦屬於非自願性因素交易；然，並非所有經法院執行案件，即可被認定為非自願性因素交易。（註二）

　　（二）實務上，法院通常見解為「分割共有物之訴訟本質，僅係確定分割之方法，法院所為之變價分割，係將共有物之財產價值以給付金錢之方式分配予共有人」（臺中高等行政法院105年度簡上字第84號判決參照），與依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者，係因債務人無法清償而遭強制執行拍賣之情形不符。基此，納稅人應更為謹慎判斷適用「非自願性」而受強制執行之情形。（註二）

二、出售日期係以「權利移轉證明書」上的日期，理由如下：

　　（一）依《民法》第759條（註三），拍定人於登記前即取得不動產物權，實務上通常是以「權利移轉證明書」上面日期來認定。

　　（二）承上，因此依最高法院107年度台上字第2074號民事判決意旨（註四），變價分割案件之原共有人應以「權利移轉證明書」上面日期為出售日。

三、降低房地合一稅稅率的方法：

　　（一）可以在變價分割的民事判決確定證明書核發後，等超過取得日五年後（房地合一稅稅率20%），再開始強制執行。

　　（二）但現實上不太可能，因為在判決確定之後，原告或被告都可以單獨聲請變價分割的強制執行拍賣程序。

註一：

《所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形》（財政部賦稅署台財稅字第11004575360號公告），網址連結：

https://law-out.mof.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL011011

註二：

王明勝、楊宜樺：〈房地合一稅2.0個人非自願性因素交易之裁量判斷(一)──家暴、無力清償債務與自住之判斷〉，《月旦會計實務研究第44期》（2021年08月），網址連結：

http://www.angle.com.tw/accounting/office/post.aspx?ipost=6513

註三：

《民法》第759條：

因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。

註四：

最高法院107年度台上字第2074號民事判決意旨：「裁判分割共有物，屬形成判決，故於判決確定時即生分割效力，共有關係原則上消滅，惟如係命變價分割者，係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，共有人得自行變賣或以判決為執行名義聲請強制執行，故共有人之共有關係應於共有物變賣，由第三人取得所有權後始歸消滅。」