什麼是AB約?AB約有什麼風險?如何破解AB約話術?

小代書有個朋友幾年前跟建商買了預售屋，在蓋好幾年後，趁房價高點時獲利賣出，然後委託我們報房地合一稅，因為時間有點久了加上朋友沒有好好保管當時的資料，幾乎全部都遺失，只有找到一本買進時的合約書。為了幫朋友省稅，於是小代書幫他跑了幾個機關調了遺失的資料，後來也順利申報繳納完成。

然而因買賣的房地合一稅是按當時取得的價格作為買入成本，國稅局會比對我們申報的資料是否屬實，如果發現有漏稅或是憑證不夠詳細也會補課或重新提出。而我們剛好就接到國稅局的電話詢問買賣契約書的問題，因為國稅覺得很奇怪為何客戶提供的契約書買入價格比較便宜，但國稅局調當時實價登錄的價格卻比合約高了很多。結果聯絡朋友一問之下才發現，他根本忘記自己當時預售屋簽的合約是AB約！建商跟建商代書做的實價登錄也是假的，但因為東西都遺失了，因此意外拿了真正的合約書給我們，而他剛好也接到國稅局的電話，所以非常緊張⋯⋯

什麼是AB約？

AB約是指房地產中的真假合約。在AB約買賣交易中，會有兩份不同的合約：一份是用來拉高房屋總價的假合約，並向銀行申請房貸與還有拉抬實價登錄的價格；另一份則是買方和建商簽訂的真實合約，包括真正的交易價格，並且通常會用折讓或是退款的形式，將不合理的高總價改為協議好的售價。 

以假合約A為例，總價為2000萬元，在買方申請房貸後，銀行會將資金撥款到建商的賬戶，而地政士或建商完成實價登記後，將按照真實合約B的協議繳納稅費，買方將獲得500萬元的退款。 所以可以推估，其實真正成交價格是1500萬元。

為什麼買方願意跟建商簽AB約呢？

1.超貸房貸：

銀行會參考合約中的成交價格來核定貸款。因為新成屋的屋齡較新，所以通常都有辦法貸到成交價格的八成；而很明顯的如果簽了高總價的假合約，申請房貸可以貸到更多資金，以上面的案例為例：假合約的八成可以貸到2000萬x0.8 =1600萬的資金，已經超過真實總價的1500萬，變相地不用花錢買房，甚至還多100萬的款項可以用來裝潢、理財等，但其實這樣的行為已經構成了向銀行詐貸。新聞上許多詐貸案通常都是以這個方式操作，而網路上許多教人0元購屋的廣告，實際上可能就是叫人簽假合約的違法行為。

2.拉抬行情：

對建商等而言，如果申報實價登錄的價格越高，代表該建案的行情越好，因為對於一般的買方來說，當下的實價登錄通常代表了大多數買方的參照標準，提高登錄價格可以讓建商將房子賣得更貴，而大部分會遇到AB約的買方，通常為建商的淺銷客戶居多，要留意所謂業務口中「更好的價格」是否違法。

3.逃漏稅：

屋主實價登錄因為假合約為2000萬，未來若轉手賣出1800萬元，新的買方還以為屋主200萬元賠售賺到，但實際上屋主因為檯面上虧損，除了免繳房地合一稅外，還倒賺300萬元價差，而且未來出售時還可以認列200萬的交易損失，再賺一筆。

由於AB合約有以上如此強烈的誘惑，所以有些人可能會冒險跟建商簽約，甚至會僥倖覺得，只要我不說，建商不說，不是就沒人會發現嗎？

然而實務上，客戶與建商因為利益衝突而反目成仇，或是作賊心虛的時候非常多，例如：建商在蓋好房子後，客戶驗屋發現房子有問題或是公設點交出狀況，但因為擔心簽AB約被曝光，加上害怕建商的法律顧問團隊，所以變得謹慎不敢跟建商談判或要求維護自己的權利；又或者是發生衝突後，為了同歸於盡而舉報彼此的假合約，例如：投資客團購建案然後集體簽AB約，因為利益的分配意見不合產生糾紛，最終互相舉報對方簽了 AB 約等等。

除此之外，這種行為還有很大的法律風險與責任，一旦被發現將會受到懲罰。除了違反 《平均地權條例》和《稅捐稽徵法》外，也違反了刑法中的以下幾項規定：

1. 偽造私文書：

刑法第 210 條

偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有期徒刑。

     2.使公務員登載不實：

刑法第 214 條

明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。

1. 詐欺背信及重利罪：

刑法第 339 條

意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。

更嚴重的是，只要被銀行發現簽過AB約，不論有沒有取得非法資金，個人信用可能就會被註記詐貸，一但被註記後會大大影響信用，不僅是信貸、信用卡、開戶等等都容易被拒絕，更不用說辦房貸爭取額度、降低利率等等，甚至有的銀行會要求將貸款還清，或希望轉貸到其他銀行。

不過幸運的是，好在我們申報房地合一稅時，是幫朋友用真實的合約價格申報取得成本，並且誠實納稅，加上朋友是以自己的資金買房，所以國稅局就不追究，否則除了被追稅外，也可能負上刑事責任並且影響信用！

而後來那位建商配合的代書，因為配合虛報實價登錄，聽說後來也被國稅局跟地政處找上門了。代書是專業人士，如果明知不可為而為之，是不可能免除責任的。曾聽過前輩分享許多原本很優秀的地政士後來誤入歧途而沒落的故事，直到自己與之擦身而過又更加印象深刻，房地產行業誘惑真的很多，唯有接該接的案子，不被利益薰心以身試法，不心存僥倖，謹慎守法完成每個案子，才不會一失足成千古恨，真的賺的多，不如賺的長久才是正道呀～

那如何如何避免AB約的陷阱？

知己知彼百戰百勝，先來了解建商如何誘導你同意AB約：

話術1：

銷售人員可能會在客戶殺價時抱怨出價太低，然後說出價太便宜會破壞當地社區行情，如果以後自己要換房也賣不到好價格，可以幫他一個忙，把房價做高一點又能申請較高的房貸，不用拿太多頭期款甚至0元買房，還有資金可以運用。

話術2：

有些建商會以送裝潢當藉口，把裝潢的價格包含在房價中拉高價格，等過戶後再以折讓或是其他的方式退還買方裝潢的價格。

話術3：

以省下房地合一稅的角度說服買家抬高房價，將來賣房子就算賺到錢也不用繳房地合一稅，透過許多誘因，說服民眾同意簽下AB約。

如果遇到以上狀況，記得善用修法後《平均地權條例》中的檢舉獎金制度。

民眾若遇到類似這種「不動產銷售買賣」或「申報實價登錄違規行為」，可以向縣市政府檢舉、提出證據。若經主管機關查證屬實，將由實收罰鍰中提30%金額，當作檢舉獎金，最高獎金高達1000萬元。