生活法律:藝人買豪宅提告建商敗訴,預售屋廣告不實的風險得要自己承擔?

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民以食為天,人以住為地,居住乃人生大事,畢竟,人一生中,吃喝拉撒睡,約有至少一半以上的時間都在房屋裡,更何況,有土斯有財的觀念普遍,因此,買賣房屋,堪稱人生要事。


既然是人生重要大事,自然是非同小可,極其重要之事。畢竟,挑選要日常長久居住乃至於期待可能增值的房屋,其實,非常複雜且相當瑣碎。因此,自然得要謹慎再謹慎、小心再小心。


只不過,即使再精挑細選,終究還是免不了有可能會百密一疏...尤其,預售屋廣告不實的風險,究竟應該由"建商"或"消費者"承擔?這項風險意識與思維,因此是很重要的課題!


壹、預售屋廣告不實的風險,偏向於由"買受人"而非"建商"承擔


在買賣房屋的問題上,就買賣標的言,可分為"預售屋"與"成屋",成屋又可分為"新成屋"與"中古屋",其中,"預售屋"堪稱最為複雜,畢竟,相對於"成屋"而言,其尚無實體的房屋可以檢查,頂多只有平面圖與樣品屋,其他就是廣告與話術,因此,預售屋的問題非常之多,也非常容易引發爭議。


預售屋係因為相對於新成屋而言,通常較為便宜,有所謂價差問題,因而引發消費者的青睞,而其糾紛類型相當繁多,除了"未能建成"、"建成房屋本身瑕疵"、"周遭嫌惡設施"等問題之外,"廣告不實"厥為大宗。


一、藝人購買預售屋豪宅主張廣告不實敗訴的案例


據報導,藝人楊謹華於2014年6月間透過代銷公司,跟建商簽約購買內湖一間預售屋,8樓1戶含2個地下停車位總價6200多萬元。2017年7月間,接近完工時,發現2017年6月間完工啟用的「北市網球中心」遮擋視線,與廣告不合。


她認為廣告不實有詐欺嫌疑,因此不再續繳購屋款項,於2017年8月間發函,以受詐欺為由撤銷買賣契約,要求代銷公司及建商解約退款,退還她已支付的1700多萬元,建商則認為楊女違約,因此對她提告求償。


建商主張,2018年1月間通知楊女辦理銀行對保與產權移轉用印手續,她置之不理。2016年7月間網球館鋼骨結構已完成,楊女應該知道是否會擋住視線,楊女仍繳納當期購屋款,事隔1年後才發函要求解約,已超過法定時效。因楊女違約,2023年6月間寄發律師函解約、沒收依總價15%計算的懲罰性違約金,再向她求償1500多萬元損失。


楊謹華主張,代銷公司主打「國家網球公園第一排」,並以「三面採光通風,正面收納國家網球公園美景」等語作為廣告詞,代銷公司也強調視野遼闊、不會遭鄰近建物遮擋,加以示意圖內容,令她深信國家網球公園不會遭其他建築物遮擋,因此才簽訂買賣契約。


據報載,台北地院審理後,法官認為,楊謹華所提出的廣告文宣等文件,並無隻字片語提到屋外「視野遼闊、不會遭鄰近建物遮擋」等保證。簽約前,代銷人員確實依照當時資訊解說、並無隱匿,不構成施用詐術,因此楊謹華不能片面解約與要求退款。


但法官認為,建商所求償的違約金應屬於「損害賠償」性質,並非強制履約的「懲罰性質」,依總價15%計算違約金942萬多元,已涵蓋遲延利息、2次代銷服務費、裝修費與房地跌價損失等金額,楊謹華先前已付金額足以完全抵扣,判決楊謹華不必再賠償,可上訴。


(以上,參閱:2024.3.20,FTNN新聞網,楊謹華砸錢買房遭控拒付款 反訴「廣告不實」官司結果出爐、三立新聞,楊謹華花6千萬買預售豪宅 視線被遮擋反悔!建商提告結果曝、東森新聞,楊謹華控建商廣告不實「拒付尾款」 一審慘敗訴)


二、預售屋廣告不實的風險,按照目前法律的實務運作而言,偏向於要由"買受人"承擔


上述新聞案例的實際具體狀況,尤其相關事實與證據,我並不清楚,因此,無法也不能對其最終結果作結論。


這裡,只是想要藉由這個案例作為引子,提醒大家:相對於"建屋瑕疵"等問題,"預售屋廣告不實"部分的風險,尤其,按照目前的法院實務見解來講,主要應是要由"買受人"來承擔,因此,"買受人"更應謹慎小心、多所注意。


關於廣告內容,消費者保護法第22條第1項固然規定:企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容。嗣後增訂第2項規定:企業經營者之商品或服務廣告內容,於契約成立後,應確實履行。


不過,廣告內容或說明,是否即為契約內容之一部分,無論法律實務或是學說,均仍有爭議。大致上,有所謂的"要約說"與"要約引誘說"。即使有消保法第22條的規定,仍有上述爭議。


"要約說",廣告是建商的要約,經消費者承諾,即成為契約內容之一部分。而依"要約引誘說",廣告只是建商的要約引誘而已,因此,還需消費者要約,經建商承諾後,才會正式成為契約之一部分。


因此,高等法院固然曾判決認為,依消保法第22條(第1項)之規定,消費者如信賴該廣告內容,並依建商提供之訊息進而與之簽訂契約時,建商所負之契約責任自應及於該廣告內容或說明等,應成為契約內容之一部分。


可是,最高法院對此等判決意旨駁斥,消保法第22條(第1項)並未明定「廣告為要約」或「廣告為契約內容之一部」。又廣告具有多樣性及複雜性,是否屬契約之一部,仍應參酌當事人之意思,包括廣告表示內容是否具體詳盡、當事人之磋商過程、交易慣例等綜合判斷。


根據目前法院判決實務初步考察,消費者主張預售屋廣告不實成功的案例,多半是事證確鑿,明顯違反廣告內容的情形,相對的,其他以廣告話術說明而主張廣告不實的指控,尤其是樣式不美、視野不佳等等,則不少是以敗訴收場的。


換言之,此等法院判決對買賣預售屋所建立的遊戲規則,等於是告訴消費者、買受人:你自己要特別留意,廣告內容與說明,是否已經成為買賣契約之一部分,否則,若未能具體確定建商之廣告內容已經成為契約之一部分,日後發生爭議,可能得自己承擔該等廣告內容未能實現的風險。


要言之,從"風險思維"的角度,是否遮擋視野、廣告不實等,按照目前法律的實務運作而言,其風險,偏向於應由"買受人"承擔,亦即,主要乃應由"買受人"負責注意其風險,因此,"買受人"更應謹慎小心、多所注意。


這就是我說的,"風險意識"、"風險思維"的重要性,其功能,在於能夠讓一般人在面對日常生活糾紛的時候,不至於驚慌失措或徬徨無助,能措其手足或知所應對進退,甚至對於日常生活的選擇決策還能夠起到趨吉避凶或消災解難的作用。


這也可以說就是法律實務常講的一句話:「法律只保護懂法律的人」。


※相關法院實務判決:


臺灣高等法院臺中分院105年度上字第464號民事判決;依消保法,廣告內容應成為契約內容之一部分


104年6月17日消費者保護法(下稱消保法)修正前之第22條規定:企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容(修正後則增訂第2項規定:企業經營者之商品或服務廣告內容,於契約成立後,應確實履行)。上開規定係為保護消費者,課企業經營者以特別之義務,自不因廣告內容是否列入契約而異,否則即無從確保廣告內容之真實。... ...消費者如信賴該廣告內容,並依建商提供之訊息進而與之簽訂契約時,建商所負之契約責任自應及於該廣告內容,廣告之說明及樣品屋示範,均應成為契約內容之一部(最高法院89年度台上字第746號、91年度台上字第1387號、93年度台上字第2103號判決意旨參照)。


最高法院108 年度台上字第 1201 號民事判決廢棄發回:消保法並未明定廣告為契約內容之一部分


按104年6月17日修正前消保法第22條規定:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」,並未明定「廣告為要約」或「廣告為契約內容之一部」。又廣告具有多樣性及複雜性,是否屬契約之一部,仍應參酌當事人之意思,包括廣告表示內容是否具體詳盡、當事人之磋商過程、交易慣例等綜合判斷。如消費者信賴廣告內容,依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約,於契約中雖未就廣告內容再為約定,企業經營者所應負之契約責任,仍及於該廣告內容,該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談,使之成為具體之「要約」,縱其廣告之內容不實,應受消保法或公平交易法之規範,仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。


貳、風險就是機率,堪比賭博,要注意"個人的風險承受度"!


「不怕一萬、就怕萬一」。這個「萬一」就是風險,風險代表"不確定性"、代表"損失"。做生意,光靠運氣可不行;做生意,不怕一萬、更怕萬一。一般人,更怕萬一,萬一風險實現,可能屋漏偏逢連夜雨,損失更難填補。


投資大師彼得‧伯恩斯坦(Peter L. Bernstein)《風險之書:看人類如何探索、衡量,進而戰勝風險(Against the Gods: The Remarkable Story of Risk)》(商周出版),從從機率理論談到量化風險,將「不確定」逐步「確定」,納入管理和控制,推動現代社會發展。最終,仍不免於擔憂對風險管控過於樂觀。點醒我們,要成為理性投資人,要注意"個人的風險承受度"


依我的經驗考察,"風險",說穿了就是"機率";"機率",說穿了就是"好運的得時鐘,歹運的得龍眼"


"冒險(理性的冒險)"與"賭博",有時,其實只不過是一線之隔而已,差別在於:


"冒險"是"已經想好失敗時可承受的風險底線"或"面對風險時已預備好的有效對策"。


"賭博"則是"毫無章法"、"放手一搏"、"聽天發落",而非"自主選擇"、"自主掌控"。


因此,合約談判簽訂時,之所以同意退讓,應該是"已經想好失敗時可承受的風險底線”或“面對風險時已預備好的有效對策"。


而不是毫無章法,隨興所至,只要對方一開口要求或一嚇唬恐嚇,就同意退讓,若是這樣,只是好賭之徒在賭博,賭它不會成真而已,那萬一成真?負擔得起?賠償得起?


叁、風險意識、風險思維、風險管理––經濟社會環境風險與永續治理


世界經濟論壇在今年2024年1月10日發布了《2024年全球風險報告》(Global Risk Report 2024),結果顯示人們普遍認為前景令人擔憂,2024年度以及未來短期和長期風險認知上,環境風險的排名都名列前茅,社會極端化與人工智慧(AI)高科技的發展讓取得「真相」變得挑戰,地緣政治、經濟的分歧讓全球協同治理重大風險成為艱難的任務。然而,從各種尺度採取行動,齊心協力降低全球性災難風險,仍然是最佳解方(See:臺灣氣候變遷推估資訊與調適知識平台計畫(TCCIP),2024-02-07:世界經濟論壇《2024年全球風險報告》【摘要報告】)。


根據世界經濟論壇(World Economic Forum,WEF)上述年度全球風險報告可知,未來短期(兩年)的風險,舉其重要者約是:第1名「錯誤資訊與假訊息」與第4名「網路不安全」屬於"科技風險",第3名「社會極端化」與第6名「缺乏經濟機會」屬於"社會風險",第7名「通貨膨脹」與第9名「經濟衰退」屬於"經濟風險"


世界經濟論壇《2024全球風險調查》顯示,下個10年環境風險佔全球10大風險的一半,且前4名都與環境風險相關,包含極端氣候事件、地球系統的劇變、生物多樣性流失及生態系統崩潰、自然資源短缺,以及列在第10名的污染(See:CSR@天下,2024-01-31:2024長期風險有一半來自環境衝擊,有哪五大行動趨勢可以協助企業因應這些風險?)。


而根據WEF上述年度全球風險報告可知,未來長期(十年)的風險,舉其重要者則是:第1名「極端氣候事件」、第2名「地球系統重大變化」、第3名「生物多樣性喪失與生態系統崩潰」、第4名「自然資源短缺」、第10名「環境汙染」,有一半都是屬於"環境風險"


也因此,OECD(經濟合作發展組織)、永續會計準則委員會,把永續的S1、S2放入,在資訊揭露及永續發展上是未來努力目標,而金管會推動的「公司治理第四版」,定調為「永續發展的行動方案」。(See:中央社,2023-09-04,台灣推動公司治理 黃天牧:朝永續資訊揭露努力)。


換言之,從聯合國2015年提出的17項永續發展目標(Sustainable Development Goals,SDGs)以來,造成過往的CSR(Corporate Social Responsibility,企業社會責任)也開始轉化成ESG,即:環境保護(E,Environmental)、社會責任(S,Social)及公司治理(G,governance),「CSR報告」也變成「永續報告書」(Sustainability Report /ESG Report)


要言之,ESG/SDGs(永續治理)已然成為企業經營必須面對的嚴肅重要課題,甚至可以說是企業經營/企業經營人員必須面對的風險。也可以說,永續風險,是企業的風險,也是個人的風險。

法學博士、EMBA(高階經營管理碩士)研究;歷任上市櫃企業法務主管、法律顧問、大學教師;喜好閱讀與學習;近年來,專注於"商業法律"與"策略管理"等企業運營議題探討。歡迎大家一起來討論企業運營管理等問題。
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