日本房地產投資:購屋步驟

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本篇文章以海外投資人購入日本投資用房產中佔比最高的,中古投資或自住用房地產為例,針對日本房地產的購屋流程以及所需的費用項目進行說明。
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購屋流程

資訊收集、資金調度、事前準備

在進入看屋的階段之前,第一步是釐清個人需求並且收集相關資訊。個人的居住需求、期望、條件,包含考慮置產的地區、坪數、隔間以及價格預算等,建議實際與房仲碰面之前,可以先自行整理出一些條件和期望,可以讓諮詢更順暢。

同時,預算以及是否使用貸款也是諮詢時一定會被問及的部分。如果不確定自己是否符合可貸款的資格,諮詢時建議務必要和房仲說明個人的情況、需求和資金規畫。不少海外投資人會認為因為自己是外國人就不可以貸款,但實際上目前日本國內開放外國人進行房貸貸款的銀行也逐步增加。

非居住於日本當地的海外投資人也可諮詢自己國家有在日本設點的國籍銀行,不少都有承辦「非居住於日本之國人住房貸款」的業務。千萬不要擅自覺得自己似乎不符合條件就放棄詢問。

至於可貸款金額除了每間銀行會有些許差異之外,主要還是取決於貸款申請人的年收以及其他個人條件。在諮詢時請仲介幫忙向銀行提交「事前審查」申請,就可以知道個人的條件是否能夠進行貸款。


了解欲購入地區的市場行情

了解期望地區的市場行情相當重要。以東京都23區為例,不論是新成屋或是中古屋的價格都持續上漲。雖然市場上不時出現價格差不多觸頂的言論,但價格上漲卻也是不爭的事實。

以RENOSY自行調查的數據為例,東京都23區的中古公寓買賣價格的中間值約落在5,750萬日圓。根據屋齡、隔間、坪數、地點的不同,市中心的中古屋價格亦不斷上漲,價格突破一億日幣的物件近年來也不是那麼少見了。


決定購入的「房產」並簽訂交易契約

確定欲購買的房地產後,第一步,仲介會幫忙遞交「買付証明書(中文:購買申請書)」,或是更準確的說是「購買意向書」表示購屋人對該物件有興趣,且願意出價並希望簽訂交易契約。

購買申請書上會標明「購屋人的出價」也就是期望的購入價格、是否使用房貸、預計的簽約日期等資訊。其他也有「買受証明書」、「購入申込書」的說法,但本質上是一樣的意思。

至於日本購屋是否能殺價?首先,日本在一般零售業並沒有殺價文化,買東西時,幾乎不會碰到老闆讓客人殺價或客人討價還價的情況。因為在日本文化裡,會認為你覺得我的商品或服務不好,才會想討價還價。會被認為是很失禮的行為。

不過在房地產交易中,其實是可議價的,但可殺價的範圍也不大。日本的房地產採實坪制和實價登錄。公設比一般不計入交易坪數當中或公設佔比低。所有過去的交易資料只要上政府網站也都可以查詢得到。相對於大部分國家,房地產資訊相對透明。對於一個物件的價格不滿意,可另尋其他價位及條件相似的物件。

因此,以中古屋交易為例,議價空間大概也只有3%~5%或是很多屋主只願意去掉零頭。

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如果屋主和買家雙方彼此同意,就會由房仲協調正式簽訂「購屋契約」。接下來房仲會向購屋人進行一連串的交易契約和文件的說明。其中記載了關於該房地產眾多須知的「重要事項說明書」必須由持有「宅建士免許」也就是「房地產經紀人」證照的仲介進行說明。費用方面除了房地產的價格也包含各種交屋、過戶的登記費用。


決定款項的結算日期及交屋日期

購屋契約成立後會需要決定各個款項的結清日期以及交屋日。所有款項並不一定要在同一天全部結清。這部分可以與房仲根據手頭的資金狀況與屋主協商。如果有申請使用貸款,則還需與銀行確認可開始放款的日期,再去決定實際打款日和交屋日為佳。當然,如果手上資金充裕一次結清也是最受屋主和仲介歡迎的「一次付清的乾淨交易 (All cash clean deal)」。


購入日本中古屋時所需費用項目:

除了房產本身的費用之外還包含以下項目

  • 印紙税意即中文的「印花稅」
  • 仲介手数料也就是「仲介費」
  • 手付金也就是中文的「訂金」

如果有使用房屋貸款則交屋前還會需要處理貸款手續,並且會有以下相關的費用發生。

  • 印紙税(中文的印花稅)
  • 融資手数料 (中文:融資處理手續費)
  • ローン保証料(中文:貸款保證金)
  • 抵当権設定登記費用(中文:債權抵押登記費)
  • 火災保険料 (中文:房屋火災保險(大部分同時含地震保險)

 

交屋當天除了房仲以及屋主(或代理人或持有該房產的建商代表或管理公司)行政代書也會一同出席。代書主要負責房地產所有權的轉移登記、銀行貸款的文件處理以及接下來的權狀登記等文書業務。交屋當天也會將剩餘未結的款項結清,可能包含一部分未結清的房屋本身的費用以及代書費等各種費用。

下一篇會針對各項費用收取的大致金額範圍、看屋時要注意的點、如果要進行整修或翻新時該注意的地方等進行說明。

 

由株式会社GA technologies所營運,提供日本房地產投資相關解說和市場動向的文章專欄。
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