東京的比佛利山莊～排行東京第一名的超高級住宅區的投報率是多少？ 東京子透過實際案例來分享投資經驗！
對東京不動產有做過一點功課的人應該知道東京有23區。
港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區，
號稱「都心五區」。
用不動產的行話說就是所謂的「蛋黃區」。
加上豐島區跟文京區後俗稱「都心七區」。
根據2022年1月健美家（一個有名的不動產投資網站）所發表的統計，
東京23區裡，
城北城東投報率大於城南城西。
平均投報率最低的是港區、澀谷區，大約是3%左右，
投報率相對高的是足立區跟葛飾區，大約有5%左右。（請看色層分佈圖）
（這裡所說的投報率都是指表面投報率）
越往蛋黃區走，
不動產取得成本高，
投報率也相對低，
反之越高，
這是不變的定律。
東京每個區都有其高級住宅區域。
但凌駕所有高級住宅區的所謂高級住宅區中的高級住宅區，
所有日本人聽到那個地名都會
哦哦哦哦哦～～張大眼睛發出驚嘆聲的那種。
名字一亮出來，
驚動武林轟動萬教。
今天的故事主人翁就是排名全東京就等於是全日本第一名
日本人無人不知無人不曉的超級高級鍍金住宅區～澀谷區松濤。
松濤有東京的比佛利山莊之稱。
東京十大高級住宅區排行第一名。
這區住的大多是有名的政治家以及大企業的社長抑或大明星，
總之是年收入很高的人。
地基沒有200平米以上蓋不了一戶建
走在路上映入眼簾盡是大豪宅，
一間比一間莊嚴氣派。
區間內有美術館等文化設施、
學區好當然也不言而喻，
走路10分就可以到聞名世界的澀谷站，
靜中有鬧，生活機能方便。
在日本亮出「松濤」住址就是種身份的表徵。
Mr.E在2024年2月下旬入手一戶松濤的公寓。
入手的過程也有點曲折。
在實際去看房前，
只是根據圖紙的判斷，
我跟Mr.E都覺得本命應該是另一戶一樣也是位於松濤的房源A。
房源A的基本資料如下：
55.45平米
1LDK的格局
2004年2月築
4樓
神泉車站走路3分，澀谷車站走路11分。
開價是9480萬日幣。
平均單價是565萬/坪。
隔壁就是鍋島美術館，Location OK ，View也OK。
就是它了嗎？
總感覺好像還欠了點什麼…
因為還有點時間，
我提議：
附近還有一間，
要不我們順便去看看吧。
這就是今天的主角松濤C君（擬人化一下）了。
松濤C君的基本資料如下：
55.14平米（加分）
2LDK格局（加分）
1999年8月築
總戶數41戶（加分）
13樓中的10樓（加分）
神泉車站走路6分、澀谷車站走路13分
開價8480萬日幣
平均單價508萬/坪（加分）
（本篇所有幣值單位都是日幣）
基本資料加分的地方有
50平米以上（符合住宅貸款面積，未來的出口戰略比較有利）
2LDK（2房的物件稀少價值高）
10樓（高樓層稀少價值高）
進到房間後才更是大加分。
所謂的2LDK，
雙房也有分的，
有是兩間房間並列，去陽台或廚房必須要經過另外一個房間那種叫，
跟「振り分け」、進了玄關門後房間分左右兩邊。
松濤C君就是「振り分け」，
是房間分兩側比較有人氣那種。
客廳廚房等活動空間跟休息就寢空間分開，
兩個人即便都是在宅工作空間左右兩邊的話也不會干擾到彼此。
不過其最大的加分點在它的View！
話說有錢難買好View。
好View是可遇而不可求的。
C君因位於高樓層的邊間房，
天晴時左邊房間可看到代代木公園跟Docomo Tower，
新宿區景收眼簾。
右邊房間可看到富士山。
富士山耶！
打開窗子就可以看到富士山是一件多麼夢幻的事！
我們當天去看房時正好是晴空萬里大地含笑的好天氣，
三面環窗、窗子看出去是藍天白雲跟遠遠的代代木公園綠蔭，
空氣流通，暖暖的陽光斜斜照射進客廳，
想像站在廚房邊切菜做飯還可以欣賞窗外的風景，
偶爾富士山還探頭出來打招呼，
實在是很愜意。
那個「啊，就是它了」的神奇瞬間降臨心頭。
我看得出來Mr. E也很喜歡松濤C君。
問題來了。
我當場查了過去該棟樓的房租成交紀錄後
發現同棟不同層面積相同的房間過去房租大約落在
23～25萬日幣。
雖然如果一樣的面積在足立區葛飾區（沒有特別意思，單純比較對象）可以租到23～25萬的話，大家一定哇～～すごい！會覺得很厲害了。
但23～25萬的房租，
以8480萬的成交價計算的話
表面投報率是3.25～3.5%（正是我一開頭說的澀谷區的平均表面投報率）。
Mr. E頓時現出猶豫的神情。
在我們已經覺得松濤C君是心頭好依依不捨要離開時，
正好別的房仲帶客人來看房，
且還是我認識的同行房仲。
我跟他點了點頭，
順便打量了一下他帶來的客人。
離開後顯然是經過一番天人交戰，
Mr. E最終決定出價要我跟賣方交涉。
賣方擔當課長（以下簡稱「課長」）：
抱歉，今天在妳們之後去看房的那組客人也已經開價出來了，
妳們排第二。
我：
不會吧，他們開價多少？
課長：
開滿額，1毛錢都沒殺。
我：
對方是貸款還是現金？
課長：
C國的客人，說是現金
我：
那買付書收到了嗎？
課長：
還沒，只是口頭，
但對方是交易過很多次的公司，
所以應該不是隨便來亂的。
抱歉。
語氣已經有點愛理不理。
這間賣方公司好巧不巧我還認識他們上層部。
於是我馬上撥電話給課長的上司。
我：
我今天帶了一位VIP客人想買你們公司的松濤C君。
不過負責的課長跟我說一樣的價錢我們排第二，
你可以幫我去疏通疏通一下嗎？
上司：
哦哦，妳說松濤那個房源嗎？
稀有物件搶手地很，
那妳客人願意多加個50萬日幣之類的嗎？
我：
當然不要。
不過我保證我這位客人不會出爾反爾，
一言既出駟馬難追，
要買的意思堅定，
你就去幫我整理一下交通吧。
上司：
我知道了，
我跟課長說一下。
大約30分鐘後課長打電話來，
語氣已經多了份親切感：
妳怎麼會跟我上司認識啊？
真巧的緣份。
人生真的不知道人脈會在哪裡派上用場。
從來沒想過東京子會因為高爾夫認識該上司，
然後因為這層關係，
松濤C君我們就從原來的排名第二變成排名第一了。
「高爾夫」是什麼通關密碼嗎？
請看這篇
【學校畢業以後才開始學習的事】～活到老學到老說的真的一點也不錯！
也就是說，
原先排第一順位的那位客人就被我不知不覺擠走了…(ごめんなさい！？)
阿彌陀佛，
我佛慈悲。
這些背後的拉扯只有我、上司、課長知道。
我們約好某天再一起去打高爾夫球。
總之，
故事接下來要跳到松濤C君租賃部份了。
前面曾經提過，
根據過去交易履歷可以知道C君的房租應該就是落在
23～25萬日幣/月左右。
雖時逢今年旺季尾聲，
跟Mr.E商量過後，
我認為房租可以從31萬開始試試看。
足足比行情多了6～8萬！
簡直是挑戰不可能的任務！
我其實心裡暗想，
今年旺季的租賃行情正好碰上疫情解封，
經濟活動恢復正常後，
租房行情比去年要熱絡很多，
前陣子1月初2月初也把幾套大家都覺得是不可能任務的房源高價出租，
信心大增！
也許，
可以趁這波，
乘風破浪一下。
我還自掏腰包特意請了專門的攝影師去房間拍攝，
並特意在招租的廣告傳單上寫：
天晴時可以看到富士山（大字加強）
希望可以吸引到高階客人。
一般而言，
房租在超過15萬日幣以上後，
大部份的房客都會選擇去做住宅貸款買房。
什麼樣的客人會願意付30萬的房租來租松濤的房呢？
我的推測是：
年收入超過1000萬
外資幹部
外國人
喜歡松濤這個白金地址的人
於是我決定先從專門做外國人駐在員的不動產公司開始下手。
雖然現在是網路時代，
客人都是透過網路找房，
但是每間不動產公司還是有其強項以及擅長的所在。
我準備好招募資料，
一間一間送。
這時，
我們公司11期的老字號招牌就發揮了強力的公信力跟地方影響力。
東京子所服務的永幸不動產，
公司在池袋所在的城北區已經耕耘了有11期，
不動產公司1期等於5年的歷史，
一間有50幾年歷史的公司，
聽起來就很讓人放心也有信賴感。
50幾年累積的人脈跟Network也是不容小覷的。
這件事在松濤C君的案例中又再度受到印證。
日本的不動產公司有個業者平台（後台）可以查看確認每件招募的房源的點擊率以及詢問度。
松濤這區本來租賃房就很少，
稀有性相對高，
所以一推出市場反響一直是很高的，
點擊率以及詢問度一直有，
但是總是欠缺那臨門一腳。
原因很簡單，
因為房租設定比行情價要貴很多。
現今社會資訊透明化，
消費者一個比一個精明，
大家一定會網上比價的，
網路一查行情價就一覽無遺。
開始招租一個月過去，
時間來到3月底4月初，
旺季期間光接詢問電話都接到手軟的日常，
突然有一天電話變得很安靜，
iPhone不需要充電寶支援也可以從早用到晚，
就知道是：
啊，今年的搬家移動旺季結束了。
可是松濤C君還在，
怎麼辦！？
其實從過戶那天開始如何把C君快點租出去這件事一直是壓在我心裡的一顆石頭。
每次只要經過神社，
我一定進去祈禱：
拜託拜託，
快點讓那個看中C君的王子出現吧！
一天又一天，
我覺得我都比房東Mr.E急了。
有一天聽某個客人說
她因為拜了關公，
所以24萬房租的房子隔天就有人申請了，
（也是我經手的，不過那是另一個故事了）
我趕忙問那個關公在哪裡我也要去拜一下。
苦思機率費盡腦筋，
走路也想騎腳踏也想，
醒了也想睡了夢中也出現，
思思念念就是要幫C君找到意中人。
今年旺季的空房全部都找到好人家租出去了，
只剩下C君，
只要C君租出去我們家的入住率就是一百了！！！
講到這裡，
要感謝Mr.E的寬宏大量以及理解。
他知道我不用人家催自己就會把事情處理好，
他也知道我比他更想趕快把C君租出去，
從來不曾催我（沒有直接催，但我能感受到他也有些急了…）
我突發奇想也許該換個方向試試，
除了之前的那些擅長外資系的公司外，
直搗黃龍找澀谷區的高單位(High Class)的公司看看。
總算皇天不負苦心人。
上個禮拜有個業務來聯絡說：
他手上有個客人，
年收入1200萬
在藝人經紀公司工作
公司就在澀谷站
想在澀谷站附近找房子
我一聽
這不正是C君的意中人嗎？
馬上拜託那個業務一定要把客人帶來看房媒合一下。
因為我知道只要客人來看房，
一定會愛上C君的姿色（=景色）的。
而且「澀谷區松濤」住址耶！
說出去多麼有派頭多麼有面子啊！！
不是正好符合需要光鮮亮麗行頭的經紀人嗎？
快來快來，
我願意給「擔當Bonus」(就是獎金啦)。
大家出來江湖混不就是為了混口飯吃嗎？
我的原則是
不僅不可以去殺人家的仲介費以外，
還要多給。
這樣人家有好的客人才會優先帶來我家啊。
將心比心。
一個老是想殺我仲介費的客人A，
跟不僅不殺還給獎金的客人B，
當有好物件出來，
大家會把好貨給A還是B呢？
我自己雖然是房東但同時也是仲介，
非常明白仲介的心理。
重賞之下有勇夫。
果然那位年收入1200萬的明星經紀人來看房後一眼就相中了C君的姿色（=景色）。
接下來就開始上演承租方跟租賃方的心理拉扯戰了。
簡單而言就是條件議價。
經紀人想要殺房租，
因為他知道我們目前開出的房租高於行情。
30萬日幣，
我說。
不過我可以給Free rent。
什麼是Free rent，
這是一個在租房時常常會用到的一張牌，
用得好的話皆大歡喜。
我知道他接下來才要向目前住的房子提出解約申請，
希望有一個月的時間來準備搬家。
我：
可以的，那麼請4月底前先將契約金匯進來，
我可以幫您保留房間。
契約從5月1號開始，
但是房租可以從6月1號開始收。
5月一個月的這段期間就叫Free rent。
給Free rent沒關係不過要有但書，
要加一個叫做「短期違約金」的附帶條件。
也就是說我希望您（房客=經紀人）至少住滿兩年。
經紀人：
我想一下，
下個禮拜三前給正式回覆。
平常如果有房客申請，
我一般會馬上報告並且請示房東：
有這麼樣的一個客人申請入住，
願意接受嗎？
之類的。
這次因為C君的個案實在太特殊，
第一，房租金額太大，
初期費用算來算去至少要6個月起跳，
也就是30萬乘以6個月是180萬，
一般人是沒辦法一下子拿出來的。
我擔心在我們交涉到一半時經紀人就反悔不租，
跑去租更便宜的地方。
也怕說得太快破功。
那就會空歡喜一場。
我知道希望越大失望的反彈力也更大，
心會受傷。
我想等到更有把握時再跟Mr.E報告。
於是我決定先等經紀人把契約金匯進來以後再向Mr. E報告這個好消息。
之後的一個禮拜，
我每天心情七上八下，
晚上睡不安寧。
夢魘是：
萬一經紀人真的不租了怎麼辦？
下步棋該怎麼走？
我還有別的備案嗎？
還要強制忍住打電話去給對方仲介的衝動：
你叫經紀人快快把契約金匯進來啦，
太難受了啦！
吧啦吧啦的之類的。
忍一時
報百年身。
就這樣，
1個禮拜過去，
忍到都快得內傷了。
今天下班後公司會計突然打電話來：
剛剛確認經紀人的契約金了。
（我們家會計知道我一直在等入金）
我接到通知馬上從椅子上跳起來，
握拳大喊了一聲：YA！！！
C君找到意中人，
比我自己的房子滿室還讓我開心興奮！
馬上打電話給Mr.E報告這個好消息。
房租最終是以每個月30萬日幣成交。
30萬乘以12個月除以8480萬=4.2%的投報率
以澀谷區，
完全翻新的房源而言真的很厲害了！！
而且是松濤耶！
東京的比佛利山莊耶！
周遭一堆投報率2%、３％的，
還是Owner change,
房間裡面沒有重新裝潢，
房客也不知道是誰的那種「貨色」。
我們家C君達成不可能的任務30萬的房租，
不僅破歷年紀錄不說，
還抬高了附近的平均房租設定。
可能松濤附近的房東都要因為我們家C君製造了一個拉高房租的前例，
而要頒「感謝狀」給我了。
不好意思各位房客的讀者們，
今天這篇文章東京子是站在物業管理以及房東的立場，
所以思思念念想方設法提高房租。
如果東京子今天相反的是經紀人的房仲的話，
立場反轉，
我也許會對條件做出更多的議價，
才不只1個月的Free rent呢。
在這個充滿魑魅魍魎的不動產業界，
同伴跟同理心很重要，
廣結善緣更重要，
感謝那位把經紀人帶來的澀谷區房仲，
將我從松濤C君焦慮中解放。
Mr.E,我們心有靈犀一點通，
不需要去房間點燈就找到一盞明燈=澀谷區房仲。
也恭喜Mr.E
感謝您當初的慧眼，
看到了C君的潛力，
這次的案例簡直是盜壘成功加上全壘打，
比大谷翔平的紀錄還厲害。
看來我得快點去關公廟、各個神社還願了。
祝所有東京的包租公包租婆永遠滿租，投資路上一帆風順。
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【有關東京子介紹】
東京不動產買賣&租賃有牌仲介、物業管理，自己本身也是房東，所以可以同時以投資家的視線來剖析標的物,屬知識型全方位房仲。
【保有的日本資格】
日本國家資格：宅地建物取引士（不動產經紀人）、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士etc，
日本民間資格：FP(Financial Planer)、損害保険募集人、背骨コンディショニングインストラクター（整脊修復師）、可とう管工事監督者、飾り寿司インストラクター３級etc.
除此之外，
針對外國人在東京不動產以及仲介買賣，一般租賃、法務（國際繼承、遺產繼承）、稅務規劃、簽證業務、成立法人也是強項喔。
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊）
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永幸是一間城北區老字號不動產，純日本公司(東京都知事（11）第40869号)。
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以「誠信」「負責任」的專業態度處理所有經手的不動產案件。
從租賃、買賣到日常的物業管理，有強大的值得信賴的合作業者配合與支援。
擁有與不動產有關聯的司法書士、行政書士、律師、金融機關等強大資源。
公司主頁：
客人介紹敝公司的影片：
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