投資房地產的三種思維模型

【投資房地產的三種思維模型】

昨天朋友約我諮詢，因為他已經下了一個斡旋，

但是她第一次買房投資，連續失眠了好幾個晚上，

第一次投資就怕買錯賠錢，又不敢跟老公討論，怕講了會被罵。

她要買的標的是大直美麗華那邊的挑高3米6的小套房，

目前價格是1500萬，每月收租2.5萬，

覺得拿手中的錢買個一個小套房，每月收租做包租公，

但是心裡又有個聲音說，這個買了會賠，

不知道哪個聲音才是對的，

我跟她說，你要用投資思維模型下去套用，

才會知道這個投資是對是錯，

那下次也有個依循投資邏輯，不會怕買錯。

我幫她分析了一下房子，也剛好稱這個機會

講一下投資房地產常用的三種思維模型。

▋思維模型1：租金投報率

目前市場上所用的租金投報率，都是以租金除以買賣總價，

以這個案例來說，就是2.5萬 X 12個月 /1500萬= 2%

意即這個房子的租金投報率為2%，

以目前的市場，一整層出租的投報率大概都落在1點多~2點多%

所以以這個租金投報率來說，並不是太好，

小套來說，投報率更是比別人差很多。

意思就是說，假如要買帶租金投報率的房子，

那有更多選擇，並不應該只看這一間，

反過來講，假如你是賣方，

那對買方來講，你的房子投報率不高，

他們有更多選擇，並沒有非買不可的道理。

另外要注意的一點是，租金投報率都是這樣的計算，

有些人會跟說要用自有資金租金投報率，

譬如說買這個房子只有拿出300萬，

所以就用 2.5萬 X 12個月 / 300萬= 10%，

這樣算有個盲點，就是假如之後銀行可以增貸出來，

不用拿錢還多拿100萬回來，

那投報率就會變成2.5萬 X 12個月 / -100萬= -30%

這個算式整個就沒有任何意義存在，

所以不要這樣算。

▋思維模型2：產品是否受歡迎

以前有一陣子，挑高產品很受歡迎，

所以市場中看到一堆推案，3米6、4米2、複合式夾層等等，

但是現在比較少看到了，

除了法規因數以外，更多的是市場不喜歡這樣的產品，

3米6就不是那麼受人喜愛，

因為小套房，所以為了增加空間，就會在房間2米處再做一個夾層，

變成下面200公分，上方100公分(因為要扣除夾層40公分)

下面壓迫感超重，上面只能爬進去睡覺，

一個典型兩面不討好的產品，

然後要是晚上睡覺做惡夢，一不小心尖叫站起來，

凍!!!!頭狠狠的撞到天花板，

房子用他的身體，告訴你什麼叫做買到撞到，

隔天就立刻去找房仲簽委託賣掉。

所以除非價格便宜，否則我們不太碰這種產品，

就是怕不好脫手。

▋思維模型：有不有名

這個也是非常重要的思維模型，

主要檢視的就是這個標的，所處在的地區或社區，

是不是頂港有名聲，下港上出名的全國知名，

譬如說想要夏天省電費不開冷氣，

擁有多件兇殺命案的錦新大樓就是首選，

或者是不想有著城市的孤獨感，

那擁有多件兇殺命案的錦新大樓還是首選，

所以錦新大樓就不是一個適合的投資標的，

因為它太有名了。

所以我們來看這個案子，

它的地點在大直的大彎北段，商業區的房子，

這個地點是非常有名的，

因為之前台北市政府就有說這個地方只能做辦公室，

做住家的全部被罰款，

當然後來可以繳交代金作為住宅，

但是最少一戶也要繳快100萬，我很懷疑有多少人繳，

再加上使用執造有寫「不可作為住宅使用」

都會造成之後買方有疑慮不買，

那這樣就會造成房子賣很久，

價格也只能跟隨市場上下波動，

要賺價差並不容易，

就算能賺到價差，那一樣的本金，

當然應該投資能賺更多的標的才對，

這樣才是投資不是嗎?

我沒有給要不要買的答案，

但是當我講完這三個思維模型後，

感覺他原本深鎖的眉頭慢慢有舒緩，

講話不像剛來的時候這麼緊促，

她頻頻跟我道謝，說她理解這些思維模型，

終於回去可以好好地睡個覺，

的確，投資就是為了能夠安穩睡覺，不是嗎?

這篇文章會收藏在「買屋實務」裡面。