用數據說明新青安對整體貸款的影響

【用數據說明新青安對整體貸款的影響】

最近貸款議題很夯，都說新青安對限貸令有著很大的影響

但是影響有多大，大家眾說紛紜，

我這邊試著用目前所公開的數據，用圖表讓數據說話。

另外也結合我在房地產碰到的實際狀況，

解析新青安所帶來的影響。

▋ 斷點回歸設計

因為新青安申請時間從112年8月1日，

所以我們剛好就可以設計一個「斷點回歸設計」方式，

來看新青安帶來的變動，

「斷點回歸設計」的意思就是，

在剛好某個時間點，出現了一個單一因素的巨大變動，

而其他因素並沒有變動，

常用於討論「降低健保費是否會增加健康」等單一變數使用，

以我的經驗，在新青安開始申辦(112/8/1)前後，

台灣房地產並沒有出現特別其他影響貸款的變數，

所以我們可以把112年8月1日當作一個斷點。

▋ 實施新青安的前後一年

目前有公開的數據為「購置住宅貸款」及「青年安心成家貸款統計」

參考「圖一：青安占購置住宅貸款比例」可以看到，

112/8之前，「舊青安」(相較於新青安，下同)，

占當月新增的購置住宅貸款約25%左右，

但是「新青安」登場後，則占當月新增的購置住宅貸款約55%左右；

另外再看：「圖二：施行新青安前後人數、貸款金額」

則可以發現，新青安施行以後，

青安貸款人數及貸款總金額均大為增加，

從112/8的前後一年，「新青安」申請人數為「舊青安」的4倍，

多了57000人買房子，

全台灣最大的信義房屋，一年大概就是仲介1萬人左右買房子，

根據供需原則，供給沒有增加，

但是需求大量增加，價格當然會往上。

▋ 因新青安而起的房貸

再看「圖三：新青安施行前後一年，新增購屋貸款及新增新青安貸款總金額」

可以看出「新青安」前後一年的新增房貸貸款總量，

後一年相較前一年，增加了2.5倍，

也難怪銀行餘額不夠，因為這一年增加的房貸，抵過去的2.5年。

▋ 新青安所產生的後續

另外就我實地與銀行行員的聊天發現，

其實「新青安」的量只占了他們業務的一半左右，

更多的反而是「首購」，

就是丈夫名下有房，妻子買房不能用新青安，所以只能使用「首購」

這個大概占了他們的1/3的貸款件數，

那為什麼會發生這樣的狀況呢?

那就要講到下面的狀況。

▋ 爆發的房價

以三重20坪左右的公寓二三樓為例，大約在112年年中的時候，

投資客的進價約為35萬/坪，但是到了112年年底的時候，

已經變到37~38萬/坪，

到了113年年中，沒有43萬/坪根本不用出來看屋，

同個房子一年內多了快200萬，單價一年內往上跳7萬/坪，

當有注意房價的買方看到了這件事，

自然會覺得自己的錢變薄了，

人都理性的，這時候自然會多買一間置產抵抗通膨，

老公有房子不好貸款，那就用老婆貸，利率不用最低，

但是可以買到就好，

本來是一個家庭只要買一間，現在變成一個家庭兩間，

一間自住，一間租人家抵抗通膨，

根據供需原則，需求又增多了，

所以房價當然繼續往上漲。

▋ 結語

我相信原本政府是好意，也希望在選前釋放利多，

但是政策沒有評估好，忽略了人們的行為隨誘因起舞，

為何新青安威力如此大，

簡單來講，就是每個月還款比房租還低。

因為人都是理性的，

只要拿出頭期款，就可以享有5年只要交房租的一半，

過了5年，也只要繳交比房租低一些的本利攤還，

然後房子還是自己的，

當然非常有誘因。

新青安其實就是財政部玩火，然後燒到整個森林，

但是政府不選擇滅火，選擇將森林圍起來讓它自己燒完，

最多用直升機救出裡面的人。

火最終一定會滅掉，只是需要好幾個月，

▋One More Thing： 那房價會不會跌?

我不會算命，但是我可以教你一個小訣竅

就是問自己

「你願意將你家賣兩年前實價登錄的價格嗎?」

我想這應該可以解決大家的問題。

參考資料

中央銀行消費貸款及建築貸款餘額

財政部青年安心成家貸款統計

這篇文章會收藏在「買屋實務」裡面。