日本房地產投資：如何打造成功的房地產出租事業：當房東的優缺點與風險
本文內容翻譯改寫自總公司旗下RENOSYマガジン
當房東賺取租金是除了在公司上班之外，能獲得安穩收益的一項副業。許多人認為房東什麼都不用做，每個月就有錢進帳。但事實真是如此嗎？房地產出租有哪些優缺點、風險？透過本篇文章來了解。
出租事業定義
房地產出租主要可分為購置一棟大樓中的其中一戶作為出租，或是購入一整棟大樓出租。當然購入一整棟大樓的難度對大部分人而言較高。一般都是以一戶為單位進行投資。近年來，物價高漲，對於領固定薪資的上班族來說，每個月可創造被動收入進帳的房地產出租成為不少人考慮的投資。
房地產出租的好處
可創造長期的租金收入
出租房地產每個月可固定擁有房租收入。以日本最常見的出租用套房，根據地區、地段而異，房東每個月可擁有5萬日圓至15萬日圓不等的租金收入進帳（未扣掉經營成本）。如果是東京都核心地段的豪宅，租金收益有可能更高。投資房地產看重的是「穩定而長期的收益」也稱為「收入獲利（income gain）」。只要房間能持續出租，就不用擔心沒有租金收益進帳。
在日本，不少當地人也將租金收益視為一種養老金的投資手段。鑑於日本的年金制度逐年顯露出問題，不少人擔心退休後領不到退休金或只能領到少許。因此房地產出租也被視為是年金以外的另一種儲蓄。
注意：需扣除經營成本
- 收益 ＝ 租金收入 － 經營管理成本及支出
經營的成本包含每個月的管理費、修繕儲備金、重新裝潢或整修的支出、保險、屋內設備的修繕或更換費用。此外，身為屋主每年也需繳交各項稅金：房地產經營所得稅、固定資產稅（房屋稅＋土地稅）以及都市計畫稅。
實際的收益必須扣除這些必要的或突發的支出才算是實際的收入。因此，不能光看租金而是要衡量經營成本以及稅金支出之後，再決定是否有能力進行投資。
房地產出租事業的風險
空置以及突發的支出都會影響收益
投資房地產最怕的就是租不出去。因此在選擇物件時，以當地人的生活習慣出發，挑選交通便利的物件才能確保入住率。
此外，大規模修繕用的儲備金以及房間內設備（如熱水器、空調）的更換，這些基本上都須由房東負擔。
特別是隨著屋齡老化，「大規模修繕計畫」以及「預防性修繕支出」這些支出都是投資的當下必須考慮進去的。如果空置率過高或空置期間過長，房東又必須不間斷的支出這些費用則會對收益造成負面影響。
未做好資金規劃容易導致投資失敗
投資房地產出租失敗的根本原因通常都是未做好資金規畫。一般而言，透過自己手上的一部分資金＋房貸即可實現「槓桿效果」的投資是房地產與其他投資最大的不同之處。
如果有使用房貸則每個月還必須償還貸款。申請時得以貸款巨額資金，也意味著每個月要償還的貸款金額有可能愈高。如果每個月要償還的金額實則超出自己的能力負擔範圍，這時若有突發狀況出現需要即時的資金，則很可能使自己陷入財務危機。
因此若要使用貸款必須量力而為，依照個人的經濟能力申請適當的貸款金額，並且謹慎挑選出租率高的物件。
遲遲無法售出
投資房地產切記不能抱著投機的心態。認為租不出去，賣掉就好。房地產和股票不同，是無法立即現金化或是短時間內脫手的投資標的。房地產交易從一開始的交涉到實際成交，比較花時間且步驟繁多。雖然也有少部分案件能在數週內成交，但一般來說平均需花費3個月到半年甚至更長的時間。並且無法依個人期望價格售出的情況也不少。因此，保持正確的態度和觀念切勿投機炒作才是上策。
正確了解出租市場的普遍行情
經營房地產出租最重視的莫過於投資回報率有多少。根據日本不動產研究所發表的「第50回不動產投資人調查（2024/04至今）」以東京都城南地區，一棟單間出租用套房的投資回報率約為3.8%。
三個基本原則教您迴避市場風險
了解周邊的租金行情，避免將租金設定的過高
想要降低租不出去的風險，首先房租的設定尤為重要。房租設定的太低會影響收益，設定的太高又容易租不出去。一般會先比較周圍條件相近的房源的租金作為參考。設定租金之前務必先調查周圍的行情並根據持有的物件特性進行分析。並且日本租屋除了押金之外，還有特有的禮金文化，這些費用的設定也都必須一並考量。
最好親自確認過屋況後再做決定
建議如果能親自前往確認屋況為佳。屋子的屋況、管理狀況等細節，通常要親自確認才能掌握。不過如果是購買所有權轉移的物件，基本上都有租客在內，根據規定未經租客允許外人無法進屋查看。這種時候建議可找尋是否有類似條件的物件，或同一棟大樓內的空房的照片或影片做參考。
建議不要光因為便宜就急著下單。因為便宜，事後發現建築物的屋況不佳，實則無法出租或是必須花大筆費用重新裝潢或整修的情況也不在少數。而看屋時要注意房子的方位、日照狀況、濕氣狀況、房子的地點和周圍環境等要點。如果可以的話，建議在白天和晚上都分別安排一次看屋，因為隨著一整天日照狀況的變化，房子的狀況和給人的感受也會不同。
適當的更換屋內設備或室內裝修可提高出租率
隨著建築物的老化，不論是房子的外觀或是房間內狀況也會跟著老化。以房間的設備來看，空調和熱水器的壽命大約是10~15年。而以建築物本身而言，房子的管線大概經過25~30年就建議重修或更換。建築物的外牆等公共區域一般交給管理公司來做管理。房東主要需掌握的是屋內設備和裝潢的狀況。適當的保養、維護和更換房內設備甚至是設計，都有機會提高租金。
如何有效的讓事業進入良性循環？
打造投資循環
打造投資循環是增進收益的有效方式。投資人如果資金充裕，可以在一開始就購入數間物件進行出租，就能打造多個收益來源。或是等到一個物件的貸款還完之後，將其收益用於投資下一個物件，並且逐漸增加持有的物件數量。
如果條件允許，儘早將貸款還完
如果有使用房貸，對房東來說最重要的莫過於每個月都能如期還清貸款。而如果條件允許，提早將房貸還清。經營成本就可扣除房貸的部分，並且能將收益投入新的投資。
總結
不動產投資雖然倚靠個人少量的資金加上貸款就有機會實現大金額的投資。但如果想打造長期而安定的收益，還是要謹慎的規劃並挑選合適的物件才可實現。
