撐得到最後的才是贏家
🌾「買了就能躺賺」？
許多人買房除了自住需求，希望自己和家人能住得安心舒適之外，同時也希望辛苦買下的這間房子能夠保值，甚至增值，以利未來賣房可以有個好價錢。
「承認吧！雖然大多數人嘴上說買房是為了自住，但心裡卻都希望以後轉賣時不僅能夠輕鬆脫手，還能賺上一筆」
據「樂居網」統計，全臺灣全市場(二手屋+預售屋)的「平均房價」和「平均房產轉售獲利金額」均呈逐年大幅提升的趨勢。2016年，全臺平均房價為25.5萬元/坪，而到了2024年7月，這一數字已飆升至58.89萬元/坪。同時，2018年每件平均轉售獲利金額約為42萬元，然而在2024年，每件平均轉售獲利金額已達到約376萬元，轉售獲利比更是高達98%。
在這樣一個房價居高不下的時代，投資房地產似乎成了一種穩賺不賠的生意，彷彿只要有錢買房，就算是閉著眼睛買都可以「躺賺」，但事情真的是如此簡單嗎？房價只漲不跌，房價從沒跌過？轉售一定獲利嗎？
🌾「凡事皆有例外」
觀察近20年的「信義房價指數」和「國泰房價指數」，數據顯示房價並非只會上漲而不會下跌。
「信義房價指數」從2003年第3季的38.19，攀升至2024年第2季的164.55。在這近20年的多頭市場中，經歷了兩次空頭市場，分別是2008年至2009年上半年，跌幅為7.4%；以及2014年下半年至2017年，跌幅為7.9%。
大禾邸家-信義房價指數圖(全臺)-擷取於財經M平方
同樣地，「國泰房價指數」從2003年第3季的45.68，上漲至2024年第2季的148.41。在這20年間，經歷的兩次空頭市場分別是2008年至2009年上半年，跌幅達8.2%；以及2014年下半年至2017年，跌幅更是高達24%。
大禾邸家-國泰房價指數圖(全臺)-擷取於財經M平方
從這些數據可以看出，臺灣住宅房市呈現出「多頭長，空頭短」的特徵，亦即「漲幅高，跌幅小」，但這並不意味著房價只會上漲而不會下跌。
(近40年來，臺灣的住宅房價經歷多次波動，其中幾次顯著的下跌都與以下事件密切相關：1989年的房市管制、1996年的臺海危機、1999年的九二一大地震、2003年的SARS爆發、2008年的金融海嘯、2015年的聯準會縮表，以及2016年的房地合一稅。)
以臺灣房市過去經驗以及以上數據，房價只是「漲多跌少」而不是「只漲不跌」！
🌾持有房地產就是比氣長
從「信義房價指數」和「國泰房價指數」的折線圖可以看出，房價整體趨勢是一路上升的。儘管在過去20年間經歷過兩次明顯的下跌，房地產的價值仍隨著時間持續增值。因此，理論上，只要長期持有房地產，就能享受到增值的果實。
然而，儘管近三年的房價漲幅顯著，按理說購房轉售應該能輕易獲利，但實際情況卻顯示，仍有部分轉售出現虧損的情形。根據「樂居網」的統計，全臺灣住宅大樓的賺賠筆數如下：
2023年，獲利筆數為44,863筆，虧損筆數則有1,312筆。
2022年，獲利筆數為39,728筆，虧損筆數為1,658筆。
2021年，獲利筆數為44,388筆，而虧損筆數則高達4,666筆。
巴菲特有一句名言說：｢第一條規則，不要賠錢；第二條規則，別忘了第一條規則。｣
那麼，在這樣一個房價長期上漲的趨勢下，似乎「隨時買、隨便買、不要賣」就應該一定獲利，為什麼還是有人虧損、不得不認賠出場呢？
答案其實很簡單，也很寫實：「撐不下去就掛了！」 房地產投資比的就是誰的氣長，撐得到最後的才是贏家。
「認賠是反人性的！」 但當無論是｢心理層面｣還是｢資金層面｣撐不下去時，最終也只能選擇認賠出場。
🌾「心理素質不夠強大」
心理層面撐不下去可以解釋為「心理素質不夠強大」。當投資者的心理素質不足時，他們更容易受到市場波動的影響，無法承受短期的價格起伏或外部壓力，從而引發焦慮或恐慌。這種心理狀態可能導致投資者在逆境中做出不理性的決策，最終在不適當的時機選擇退出市場，造成不必要的損失。
這種恐慌可能源於以下幾個方面：
「過度關注市場新聞」：過多的市場資訊和負面報導可能會放大投資者的恐懼感。當媒體集中報導房地產市場的問題或危機時，這種信息過載可能會加劇投資者的焦慮，導致他們過早退出。
「短期下跌引發的恐慌」：即使房地產的長期趨勢向好，但短期內的價格波動，特別是急劇的下跌，往往會讓投資者感到不安。他們可能擔心這只是下跌的開始，從而失去信心，急於拋售以避免更大的損失。
「對市場的不確定感」：即使長期數據顯示房價在增值，但市場的不確定性，例如經濟政策的變動、利率上升或外部經濟危機，都可能讓投資者感到風險加劇，進而選擇退出。
「短視近利」：有些投資者期望在短期內快速獲利，當市場未能達到他們的預期時，失望和焦慮便會驅使他們做出不理性的賣出決定。他們過於關注短期波動，而忽視了長期增值的潛力。這種短視傾向通常源自於耐心不足或投資知識的缺乏，讓他們在面對短期下跌時無法保持冷靜，最終過早退出市場，造成不必要的損失。
「群體與社會比較效應」：當其他投資者開始拋售房產時，這種行為往往會引發連鎖反應，讓其他人也跟著恐慌性賣出，即使他們原本的持有意圖並非如此。同時，當投資者看到其他人似乎都在賺錢，而自己面臨虧損時，這種社會比較會讓他們感到焦慮，進而懷疑自己的決策，最終可能跟隨他人行動，即便這並非理性的選擇。
「過度自信的反作用」：當一些投資者過於自信，進行高槓桿投資或在高點進場時，市場下跌可能會打破他們的自信，導致恐慌性賣出。他們本以為能駕馭市場，但現實卻讓他們措手不及。
這些心理層面因素都可能讓投資者在短期波動中失去理性，做出不利於長期利益的決策，最終選擇虧損出場。
🌾「本多者勝」
貝佐斯（Jeff Bezos）曾經問巴菲特：「你的投資理念與方法都非常簡單，就是買進指數和好公司，然後就放著不動，讓時間幫投資人獲利，但為什麼大家都不聽？」
巴菲特：「因為很少人願意慢慢變有錢，多數人都只想要快速獲利。」
這種心態在房地產市場也屢見不鮮。不少人夢想一夜致富，太過於高估自己實力或高度槓桿all in全部身家，期望短期內賺得盆滿缽滿，從此過上無憂無慮的生活。然而，有形的房地產是需要穩固的財力來支撐的，無論是房貸、持有稅、管理費，還是維護成本，都是不可忽視的支出。如果｢資金層面｣無法應付這些壓力，最終會因為資金短缺而被迫變賣房地產來換取現金以維持生活，從而錯失了房地產增值的機會。
在資金面上，許多因素可能迫使投資者在不理想的時機認賠出場。以下是一些常見的資金面挑戰：
「資金周轉壓力」：當投資者手中的資金不足以支撐長期持有房產時，他們可能會因需要資金周轉而被迫賣出房產，即使這意味著要虧本。例如，經營生意的投資者可能需要流動資金來支持業務運作，這可能迫使他們在房價下跌時賣房套現。
「現金流不足」：房地產投資者通常需要維持一定的現金流來支付房貸、管理費和維護成本等。如果租金收入無法cover這些開支，或者投資者的其他收入來源出現問題，他們可能會因無法承擔持有成本而被迫賣出房產。
「槓桿過高」：一些投資者為了增加回報，過度使用槓桿（如高比例貸款）。當房價下跌時，他們可能面臨資金不足以維持貸款或再融資的風險，從而被迫賣房還債，導致虧損。
「突發性財務需求」：個人或家庭的突發財務需求，如醫療費用、家庭變故或其他緊急開支，可能迫使投資者出售房產以籌集資金，無論當時市場情況如何。
「市場流動性不足」：在市場流動性較差的時期，投資者可能難以迅速找到買家，只能降價求售，這種情況可能導致虧損出場。
「貸款緊縮」：當政策調控利率和貸款成數時，貸款條件變得更加嚴格，投資者可能面臨更大的財務壓力。利率上升會導致貸款成本增加，而貸款成數的降低則意味著投資者需要提供更多的自有資金，這可能使得一些投資者無法順利取得貸款或負擔過重，進而被迫在房價不理想的情況下出售房產。此外，政策還可能加強貸款申請的審查，限制貸款對象的資格，或縮短還款期限，進一步增加投資者的財務壓力。在這種情況下，資金壓力常常迫使投資者提前退出市場，從而錯失房地產增值的機會。
這些資金面問題使投資者在市場不利的情況下承受重大壓力，最終導致虧損性賣出，印證了「本多者勝」的道理。
🌾「有錢膽就大」
不要做出超出自己能力範圍的消費，特別是在買房這樣的重要決策上。如果一個人眼睛比錢包更大，總是沉浸在不切實際的幻想中，那麼買房很可能會變成一場噩夢。試想一下，住進夢寐以求的房子，卻過著入不敷出的生活，這樣的情況難道不可笑嗎？住進自己真正能夠承擔的房子，才會感到踏實，這對整個房市來說也是健康的。
「有錢膽就大」(並不意味著需要極其富有，而是至少要有足夠資本或是擁有穩定的現金流來支付房貸、管理費、維護成本，以及緊急備用金。) 有了這樣的財務基礎，投資者就有了底氣，能夠以長期的思維來持有房地產，讓房地產隨著時間的推移增值。而那些資金不足、過度依賴槓桿的人，往往幻想一夜致富，期望快速獲利，不願腳踏實地努力。他們缺乏長遠思維，容易陷入短視近利的陷阱。當本錢不夠時，心裡自然不踏實，一遇到風吹草動就驚慌失措，或者因為賺了些微小利就沾沾自喜。一旦資金周轉不靈，就會提早出局，容易被市場淘汰，最終無法獲得長期的豐厚回報。
房地產投資應該「追求穩健而不是刺激」。如果經濟實力不足，就不要輕易動買房的念頭。等到存夠錢，或已建立足以支撐未來房地產持有的現金流後，再考慮購買房地產。投資應該用長遠的角度來思考，關注長期的總投報率，同時評估可能發生的風險並制定應對措施。穩定的現金流可以幫助投資者避開許多投機性的賭博行為和風險，不會因短期波動而做出不理性的決策，避免虧損或只獲得微薄的利潤。
持有房地產就是比氣長！只有那些能夠撐得到最後的人，才是最終的贏家！
(TUA HOU在此分享自己一個血淋淋的教訓，不怕大家笑話！幾年前，TUA HOU賣掉了一間房子，當時還因為自己賺了一筆蠅頭小利而沾沾自喜。然而現在回想起來，真是讓人懊悔不已！當時因為短視近利，缺乏耐心繼續持有，結果錯失了長期的豐厚回報。這個經驗讓TUA HOU更加體會到，堅持往往比選擇更為重要！)
