金龍海嘯-央行總裁給的一堂Lesson

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高房價的一些思考 | Argus的沙龍 (vocus.cc)

近期狀況:

房地產、營建不是投資主力，研究也不深，只有在年初看FOMO情緒買點營建，近期放空信義房屋，準備撈底潤泰玩玩而已，但最近沸沸揚揚，當個鄉民看熱鬧，隨便講講胡話，反正只是鄉民感受，講錯也是正常~

相隔不過短短9個月，自己的破破鄉下屋，已經從漲幅70%上升到100%，當初感受到的FOMO情緒真的有狂。

40年房貸的月付額，差不多是新青安開始前，30年房貸的月付額，這個市場真有效率，就是要剛好把基層受薪族的金流吃掉。

本來想說，在AI泡沫沒炸之前，都看不到房價回落，只要科技業繼續賺外匯，金流不會斷，持有成本不變，有房族都能撐住不賣。

只是每次意外都有個相似的過程，一片樂觀時突然蹦出個潛藏的炸彈，才讓人驚覺，世上唯一不變的就是，世界永遠在變化。

房價持平微漲量縮or向下回檔一段都是可能的，但不太可能大漲了，如果都要現金買，無法開槓桿，投報率就太差了。

72-2 的感想

近期最夯的法條，不可碰觸的天條，碰到了，只能說台灣房市上升的速度，大於台積電賺錢的速度太多，為了金融穩定性，是該限制一下，不然AI若是沒發展那麼快，台積電overbooking，沒創造高薪就業崗位，全部人一起金融海嘯。

除了新青安的點火，導致房貸需求爆升外，民眾近年財商增加的社會變化，也是成因之一。

以自身為例，沒選擇碰房地產投資，就造成了不少影響，更何況認識的那些，信貸付頭期，打算用房客租金養房貸的朋友。

2020在用舊青安買房的時候，銀行問我要不要辦3年寬限期，當時呆呆傻傻，直接拒絕了，覺得沒必要，會讓自己有依賴，錯估自己的負擔能力。

到後來，想法漸漸變成寬限期當然是用好用滿，省下的錢可以再拿去投資，無限轉貸付利息，把錢做更好的運用，只要自身金流實際可以負擔本利和就好。

學習了股票質押概念，身上的存款都拿去丟投資，緊急需要生活費，再質押出來應付就好。

學習了壽險公司，拿客戶保險金買美債賺利差，教學了長輩們解約儲蓄險、定存，自己去買美債。

在這個網路快速傳播知識，大學生都在投資的時代，不談炒房大幅拉高貸款餘額，光是其他方面的理財知識演進，近年外資賣股票給內資接手，資金流失到國外，足以一步步掏空存款水位。

打炒房措施 感想

72-2上限不能打開，存款水位真的沒錢來看，央行講第二戶最高5成不太重要，他只是通知而已，新青安不冷卻，搞不好第二戶實際核貸剩2~3成，甚至後續完全貸不到，都被新青安佔滿，要多準備個4~5成自備款。

銀行這波沒錢可以貸，影響最大的族群，就是我的同溫層吧=_=

前幾年，30剛需，先買了第一棟自住，這2、3年科技業大幅增長，股市狂飆，無論是公司獎金、股票收益，身上多了一筆資金，剛開啟財商，買第二棟、第三棟要投資，準備轉職當房東的。

老投資客早在3棟以上，不是有高自備款的實力，就是玩人頭戶很專業，不太殺的到。

受害的不是傳統的有錢人，而是這幾年的新富階層，尤其3X~40這區的科技人，金流強勁，但自身資產實力還不夠，人頭玩的也不溜，傾向大槓桿，同時玩多間房，來增加財富累積速度，不會死，但可能會違約吐回部分獲利or資金卡死個10年等解套。

其他行業金流不夠，玩到第二棟，除非瘋到用寬限期來操作，否則無法操作多間房，第一棟低於市價10%~20%賣掉就好，金流只夠付寬限期利息的，那種死掉就算了。

某方面，陰謀論，對那些統治者也是一種好事，讓這群能力、經驗、體力都在巔峰的人，順利轉職房東的話，人性因素，一部分人肯定不會繼續拚，開始享受人生，對產業社會都是損失，補救新青安蠢政策的同時，順便割走他們的經濟果實，才能讓他們再拚十年，十年後老了，不需要他們了，才可以讓他們解套。

央行總裁的一堂Lesson的感想

楊總裁:給投機客一個Lesson，不再是想貸多少就貸多少。

投資其他項目，遇到系統性風險的狀況不少見，但對於房地產投資者，應該是很陌生。

細數自身經歷，2015 FX外匯瑞朗黑天鵝、2018 0206期貨大屠殺、2020 負油價大屠殺 、2021 Gamestop禁嘎空、2022 台股禁空令，規則出BUG or 政府作弊，導致大屠殺的經驗不少。

預售屋 就是一種期貨，交屋完成前，貸款成數、利率都可能變動，建商落跑、貸不到預期成數的風險，可能要烙印在這一代的記憶裡，謹記一切投資都有風險，要控管部位，房地產也是如此，不例外於其他投資，拔掉吾輩房地產只會漲的信仰，就是央行想傳達的Lesson。

接下來就是賭，會不會因為政治壓力打開72-2，但我覺得在新青安完全吃掉貸款額度前不會，到時候會限縮新青安成數or打開上限，就再看情況，要不要賭是個人的事情，彎的過去拓海，彎不過去填海，但最好有把握全現金吃下，因應未來可能出現的任何狀況。

沒打到真正的多房大戶和一房自住族，經濟狀況沒崩，這些人金流都撐得住持有成本，不計代價砍出的數量，只會有這幾年的一部分預售屋。

壽險、金控、科技廠、大戶、大建商都有錢，目前的經濟火車頭是台積電，不需要房地產拉經濟，房價回檔到有現金投資效益，自然有人接，等著吃掉落難者，不會無限崩下去，如果偏遠重劃區房崩太兇被棄標法拍，數量不夠多，銀行小虧當教訓，而且這群欠債人不脫產，有能力支付差額。

至於現在死的都是2年前買預售屋，正在交屋的人，因為新青安導致水位滿了，而躺著中槍不公平。

公平正義? 亂改規則，失去人民信任? 誤殺的人?

當人數不夠多，票不夠多，造成更大的社會影響，讓政府投鼠忌器，規則制定者有更重要的事情要顧時，被犧牲掉Z>B，是有可能的，一房自住族沒膽投資的，也不怎麼重視房價，漲再高也無法賣，只會讓房租拉高導致物價變高，也不會增貸去做其他投資。

尤其預售屋簽的時候，契約本來就不保證能貸多少成數，連成屋在核貸下來前都不能確定，仍然在規則範圍內，只能做好被犧牲的心理準備，算自己倒楣。

笨錢效應 觀後感-別去觸碰規則制定者的底線｜方格子 vocus

美國那邊更不公平，手段更黑，直接作弊，身為平民，只能選擇相對公平的市場，多做風險控管，或努力成為權力者。