10月房市洞察/打炒房失策? 新青安激出剛性買盤:買方不等了

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六都地政局公布9月建物買賣移轉棟數,合計2萬1,083棟,年增14.8%、月增4.4%,年增率連續3個月開出紅盤。不僅如此,房價宛如鐵板一塊,第二季六都平均房價小漲0.84%。


在新青安房貸加持、央行釋出換屋有條件限貸鬆綁,市場空頭氛圍已被沖淡,剛性自用買盤逐漸回籠,低總價、小坪數產品傳出捷報,估計到選前房市都將確立「多空拉鋸、量縮價穩、個案表現」三大主軸。

房市第三季移轉棟數呈現年增表現,市場維持自用當道。圖/實價登錄比價王資料庫

房市第三季移轉棟數呈現年增表現,市場維持自用當道。圖/實價登錄比價王資料庫

打炒房政策那麼多 房價為何沒有下來?

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,今年下半年,房市政策特別多,「特別的是,不像過去只有打和救兩種型態,而是多空交織。」


徐佳馨表示,在打炒房政策上,除了已經上路的平均地權條例修正,還有正在立法院審議的囤房稅草案;至於利多消息面,則有行政院新青年安心成家方案、北市府再拋出「「都更5+2箭」新利多政策,以及行政院通過危老條例興建規定修改,擴大公共土地參與都更。


台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐亦持相同看法,她分析,目前房市政策「恩威並濟,柔中帶剛」,平均地權修法加上囤房稅2.0,抑制置產族布局,但是另外一方面,央行暫緩升息,又祭出安心成家優惠利率向首購自用族群招手。


央行五度升息 房貸利率站上2%

自2000年以來,央行共升息26次、降息27次,最近一波升息循環始於2022年3月開始,央行理監事會連續五季決議升息。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示,利率走勢深度影響買方購屋意願,去年3月一次升息1碼(0.25%),當時3月全台買賣移轉棟數還超過3萬棟,下個月立刻下跌到2萬8千多棟,月減13.4%。


市場交易量反應出央行升息壓制的效果相當明顯,在不確定央行是否停止升息前,買方憂心購屋申貸後,就會面臨連番升息的貸款壓力,因此選擇觀望。


不過,考量國內外經濟情勢,台灣通膨也逐步受控,以及房市一、二手市場也出現降溫現象,短期內央行並沒有升息的急迫性,因此今年第二季開始停止升息,也沒有再進一步拉高信用管制,整體房市在政策逐步調控後,已經是較為健全的自用市場。


央行五度升息,房貸利率水準普遍站上2%大關,但由於政府祭出青年安心成家貸款加碼補助,讓下半年房市在平均地權新制和2024總統大選等干擾下,交易有復甦跡象。


新青安房貸奏效 首購申請件數爆棚

根據台灣房屋和中央大學合作的「購買房地產時機」指標調查,9月「購買房地產時機」為105.7點,較上月下降1.25點,但分數仍落在100至200之間的「偏向樂觀」,連續37個月維持在100以上的樂觀區間。


張旭嵐表示,新青安優貸方案於8月上路,第三季看屋量較上季提高兩成,購屋族中有八成是35~45歲的首購自用族群,尤其是低總價的中古屋,以及相對平價的蛋白區,人氣大增。


台經院產經資料庫總監劉佩真也指出,8月初實施的新青安房貸優惠措施,確實吸引首購族、帶動一波買氣,至少讓符合資格的買方能較容易跨過購屋門檻,推升成屋市場交易,預售屋也因業者多推出低首付方案吸客,又有新青安加持而有買氣。只是在房價仍高之下,首購族多鎖定蛋白區、較低總價產品,才更易入手。


根據財政部統計,截至8月底,八大行庫單月撥款金額167.86億元,比7月超過1倍以上,至於受理的申請量,8月單月有六千多件,是7月份的3倍以上,無論是戶數還是金額都雙雙成長。


新青安4大優惠為何吸引人?

究竟今年的新青安優惠貸款與過往青年貸款有什麼不同?
1.貸款額度:從800萬增加至1,000萬。
2.寬限期:從3年延長到5年。
3.貸款期限:貸款期限從30年拉長到40年。
4.貸款利率:政府補貼一碼(0.25%),加上現行行庫補貼半碼(0.125%),合計共補貼利率0.375%;一段式利率將從2.025%降為1.775%。 此方案實行的時間自2023年8月1日起至2026年7月31日止,期限共3年。 此外,根據財政部規定,除了轉貸戶不適用外,只要本人、配偶或未成年子女,名下沒有自有住宅的人皆可申請,並沒有年齡限制。

首購盤撐房市 低總價產品需求強勁

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,買氣升溫快速,這也代表在新青安貸款推出後,許多有剛性需求的民眾,在看了很久的房子後,決定在政策加持下進場買房。


不過,買氣雖有明顯回溫,但受惠新青安貸款的物件以位於蛋白區的小坪數低總價的物件為主,因此小宅的房價可能會繼續上漲,但大坪數、高總價的物件則不會受到新青安貸款的政策利多加持。


買房時機到了? 專家:慎選區域、先到先挑


至於對有自住需求的民眾來說,現在是否正是進場買房的好時機?何世昌認為,如果有需求又負擔得起,「不如就買了」。


何世昌分析,由於去年下半年到今年上半年間,房市買氣不佳,加上房地合一稅的5年重稅閉鎖期,造成中古屋的委售量不多,在二手屋供給量減少的狀況下,突然有政策利多,第一波買房的民眾自然「先到先選」,物件選擇較多,通常也有些議價空間,選擇觀望的民眾,則會看到物件變少、價格又變貴的結果。


全球居不動產情報室總監陳炳辰也指出,現在整體市場一致看好明年選後利空出盡,有助房價走漲,要是愈拖愈晚,賣方也會在價格上愈趨堅守。


陳炳辰建議,可挑選重劃區核心地帶的外圍,或是二三線的區域,在價格上本屬親民,但現階段也沒有漲價的條件,仍可買在符合區域行情的價位。如果是換屋族,則能在中坪數的物件上琢磨,不論市區或重劃區都因市況不佳,這類產品總價稍高而有賣壓,會比起小宅更有價格討論空間。


何世昌提醒,對於買方而言,「慎選區域、下定決心」是目前對房市格局的操作方式;對於賣方而言,預估價格上漲的機率較下跌高,賣方沒有急著賣的理由,就可以慢慢地待價而沽,只是需要留意像房地合一稅閉鎖期,及預售屋不能換約轉售等限制。


年底逢傳統購屋旺季 剛性買家伺機出手

至於明年初總統大選將屆,何世昌表示,選舉通常對房市的影響短則3個月、長至半年,推案量也會明顯較少,不過,現在看來由於選情不熱,因此受到的影響也不會太大,至少到明年329檔期,房市應可中性偏樂觀看待。


陳炳辰則認為,明年除了大選結果明朗,同時亦可望升息暫歇,以及市場應已對於房市調控適應等,皆有利於房市復甦,屆時自然有房價走升的空間,建議自住買方應盡早進場布局。

「5168實價登錄比價王」原文連結

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