好像三月份有點混，沒有產出甚麼內容。那是因為皮朋哥在關注別的事情，目前還不到可以分享的階段。不過每一季來復盤一下自己過去對房地產的看法，應該是個不錯的practice。
回顧一下上一季自己的看法，看來第一季的市況跟皮朋哥的紀錄和預判是大部分符節的，少部分的細節還是有點出入，以下分幾個重點再來分享一下個人看法：
貸款問題
根據金管會的最新統計，2024年12月底整體國銀不動產放款比率降至26.44％，創下七個月以來的新低。同時，有13家銀行的不動產放款比率超過27％，也追平近七個月的低點。這顯示在存款增長速度大於不動產放款的情況下，國銀的房貸壓力有所緩解。就個人所了解的情況，銀行承作房貸的水位其實已經有所下降，然而房貸申貸的情形卻依然沒有緩解，銀行房貸承作利率甚至還在繼續提高。換言之銀行在房市氣氛趨冷的情況下繼續雨天收傘放貸趨於保守，採取以價制量的策略。這就是一個很奇怪的現象了。
換言之，現在房貸的利率和信貸相比，還是有可能出現無擔保品的信貸利率甚至低於有擔保品風險極低的房貸利率，這實在不太尋常。個人的解讀是，央行應該是為了後面極有可能出現的大場面在作準備。全力緊縮資金供應，為的是把資金盡量留在金融體系以備不時之需。這可能不僅僅是對房市的調控，而是出於台灣總體經濟的考量，不能輕忽。因為從２０２４下半年以來，促成上一波房市經濟榮景的台商資金乃至於外資，已經有很明顯地出逃台灣的跡象。
代銷市況
雖然皮朋哥近來少分享預售屋賞屋心得，但依然持續有在關心新建案的銷售狀況。確實預售屋銷售的情況明顯趨緩，然而像是中和的大同新紀元、嘉潤和御；板橋的濱河帝景、帝景７號；新莊的馥華之道等等，看起來來客人數還是保持不錯的狀況，只是價格也還是硬梆梆，頂多是在付款上採取低首付或是工程期零付款這樣的方式來讓利，價格上倒是沒有看到明顯降價。在線上銷售的預售建案，像是江翠北側重劃區的禾琚大業、立信雙星、立信首馥等等，則是銷售進度非常緩慢，價格也是依然未見讓步。
據皮朋哥了解，現在買方最擔心的都是貸款問題，代銷則是用『三年以後貸款就不會有問題了』這樣的話術來哄客戶。照理來說確實貸款應該是不會這樣連續緊縮三四年，但除非代銷敢在合約上白紙黑字保證一定核貸八成，利率為當時地板價，否則無條件解約。不然皮朋哥可是不敢信的。
說也奇怪，中古屋買賣，現在買方很流行用這種特約條款來壓賣方，怎麼換成預售屋卻變成被建商吃得死死的？
成屋買賣
最慘的就是主力為成屋買賣的仲介了。由於銀行鑑價極端保守，成屋買賣的房貸申請又是馬上就必須面對的難題，現在除非成屋屋主願意讓利，否則只有極少數個案還可以把實價登錄行情當成地板價在談，大多數都是賣方要願意讓利降價，否則根本不可能成交。換言之實價登錄已經從之前的助漲變成現在的天花板。而成屋的實價登錄高點大概出現在２０２４／Ｑ２。當然啦，屋主不缺錢就掛著反正慢慢賣，跟建商一樣。不過就皮朋哥自己關注的江翠北側重劃區，２０２５／Ｑ１的價格已經出現明顯回調，６字頭成交的成屋明顯變多了。
而這導致了一個現象，就是成屋和預售屋的行情持續拉大，之前可能是預售完交屋之後成屋交易繼續創新高，現在則是同區域附近的物件，預售屋行情可能比成屋高了將近２０萬左右！例如：立信帝國花園廣場，一樣用小坪數來做比較，最近成交行情大概是６８萬左右，但是帝景７號的報價則是８９萬左右。用２０坪來考量，預售總價就會比成屋貴４００萬左右。
這讓皮朋哥覺得，如果真的有剛性需求的買方，如果可以確保貸款條件，應該是選擇成屋具備比較好的性價比？
結論
個人認為房地產已經失去投資的價值，房貸不易取得，對於多屋族的限貸令也是明擺著不友善，其實銀行幾乎都是不收第二屋的申貸需求了，加上囤房稅也是會提高多屋族的持有成本，其實有點憂心這是否會變成一個長期的常態。但，總而言之，現在，甚至是今年，大概都不會是一個適合進場置產的時機吧。
然後，預售屋那麼貴，可是價格未見鬆動依然捧場的買方不少。例如帝景７號也才早鳥一天，２０坪的兩房大概１０戶已經完銷了？！到底都是誰在買啊？然後大幅讓利的成屋還是很難銷得出去。只能說，目前的買方似乎有點鴕鳥心態，想說預售先買，貸款問題到時候再說吧；現在成屋難貸，哪怕便宜許多也不要自找麻煩了。
那，之後會怎麼演變？個人傾向認為預售行情不可能無止盡漲上去，回顧上一波房市低點，出現在茂德與興富發這種大型建商推出破盤價殺破區域行情的時候，也許當大型建商都不得不低頭的時候，才是真的撿便宜的時候吧。
