租屋房東不修與租約到期還可以租多久

2023/12/10閱讀時間約 4 分鐘

十二月初在國立台北護理健康大學演講,有二位聽眾問了二個租屋問題,應該是很多人會遇到的事情,在此分享:

一、租屋熱水器或冷氣壞掉,房東說是房客要修,這樣對嗎?

當房東主張東西壞掉房客要修,這時候房客的SOP是:第一,拿出租約看租約誰負責要修。第二,如果是房東要修,建議以訊息或存證信函催告房東修繕。不要只用電話或口頭催告房東修繕,因為如果鬧上法院,房客必須舉證證明有定期通知房東修繕及房東就是不修。

如果房東還是不修,房客可以自己修,然後和房東請求修繕費用,或者自己從租金扣除。

二、原本和房東簽的租約已經到期,房客還可以繼續租多久?

租約都會押租期,通常是寫:租賃期間自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止。租期可能是一個月、三個月、半年、一年或二年等,由房東與房客自行約定。

如果租期屆滿,房客還是繼續住,房東也沒有說不能繼續租,這時候房客可以住多久?

這時候因為沒有約定房客可以租多久,這時候租約則是不定期租約。而不定期租約雖然依照民法規定,房東或房客可以隨時終止。

不過,依照土地法第100條規定或租賃住宅市場發展及管理條例第10條規定,房東必須有法定事由才可以收回房屋或終止租約,在這樣情況下,房客可以住多久,就取決於房東有沒有土地法第100條規定或租賃住宅市場發展及管理條例第10條規定的法定事由。

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最後,如果有租屋及公寓大廈的法律問題,可以先善用崔媽媽基金會的法律諮詢服務。當法律諮詢後,記得給崔媽媽基金會鼓勵與支持,捐款就是最實際的行動。

參考法條與資料:

  • 民法第429條規定:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。」
  • 民法第430條規定:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
  • 民法第450條規定:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」
  • 民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」
  • 土地法第100條規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」
  • 租賃住宅市場發展及管理條例第10條規定:「租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用,達二個月之租額,經定相當期限催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。出租人依前項規定提前終止租賃契約者,應依下列規定期限,檢附相關事證,以書面通知承租人:一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者,於終止前三十日。二、依前項第四款規定終止者,於終止前三個月。」
  • 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第9點:「租賃住宅或附屬設備損壞時,應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者,不在此限。 前項由出租人負責修繕者,承租人得定相當期限催告修繕,如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時,承租人得自行修繕,並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中扣除。 出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為,應於相當期間先期通知,承租人無正當理由不得拒絕。 前項出租人於修繕期間,致租賃住宅全部或一部不能居住使用者,承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。」
  • 最高法院47年度台上字第1664號民事判決。
  • 最高法院101年度台上字第1398號民事判決。
  • 最高法院101年度台簡上字第24號民事判決。
  • 臺灣花蓮地方法院95年度訴字第184號民事判決。
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