住宅租賃定型化契約新修正規定房客房東權益大不同

2020/09/30閱讀時間約 3 分鐘
內政部已於日前預告修正「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」並訂於今年度9月開始實施,故對於現行之住宅租賃的租約內容具有約束力,自2020.09.01以後簽訂之住宅租賃契約原則上需特別注意下列幾點事項。
一、明訂租賃約定期間不得調漲租金:
會有此規定無外乎先前所發生之惡房東事件,一般常見惡房東藉故增收金額相當於變相調漲租金,然為保障處於較弱勢方之承租人,故現於政府規定之定型化契約內應約定及不得約定事項即明訂「出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金。」此一保障可對於承租人若不幸真的發生租賃相關糾紛時,能依此主張被變相調漲租金進而讓租賃關係衡平。倘若真的要調漲租金時,則在續簽租約之時雙方協商談好即可,也回歸市場衡平機制。
二、租約另外約定電費收取金額,不能超過台電夏季與非夏季最高每度金額:
以往常見的情況係為管理方便,通常有分設計費電表並依其使用度數分算電費,又為了計算方便取其每度五元之類的計算方式,但其實這中間是可能產生價差讓房東可以從中獲利,更有甚者還將約定收取電費超過台電收取的約定電費,此一亂象可望透過明訂最高收取金額就是不能超過台電所收取的電費金額而有望改善。
三、修繕期間若至不能居住使用可要求扣除部分租金:
原則上住宅及附屬設備的修繕責任為房東這邊,但以往或有房東為修繕而至租賃住宅不能居住時,承租人的租期卻依舊而租金照常給付的狀況,故目前新修正之應記載事項內,也把承租人得請求租金扣除給明文列入。
四、將租賃雙方得提前終止租約之情形明訂:
(一)法定終止:明訂出租人及承租人得提前終止租約之法定事由,並規定應於一定期限前(按其情形有3個月及30天兩種期限)以書面通知他方;惟若有「危害公共安全」、「損害建築結構安全」或「危及承租人安全健康」之情形得不先期通知(應記載事項第17點及第18點)。
(二)意定終止:即便沒有法定終止租約之事由,租賃雙方在權利衡平之前提要件下,可約定是否得提前終止租約;提前終止租約應「至少於終止前一個月」通知他方,未為先期通知者,應賠償他方「最高一個月租金額」之違約金(應記載事項第14點)。
五、房客遺留物經催告不取回將視為其拋棄所有權:
雖然修正條文是為了保障較弱勢承租方之權益,但其實以往房東也常遇到惱人的惡房客的情況,費了好大的功夫將人趕走後,又得面對遺留物不能隨便處理的情形,故這次也一併修正了遺留物處理的規定,可望未來遇到惡房客時得以迅速終結租賃法律關係。
六、不得限制房客遷入戶籍與申報租賃費用支出:
在不得記載事項內明訂「不得記載承租人不得遷入戶籍」、「不得記載承租人不得申報租賃費用支出」、「不得記載應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。」、「不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任」、「不得記載承租人須繳回契約書」、「不得記載本契約之通知,僅以電話方式為之。」故以往常見到的特約規定,在現行法令之下是與強制規定牴觸,進而會有無效的狀況產生。
以上為目前新修正且已經開始實行的住宅租賃相關規範,故各位先進們不管是在承租或是出租時,都需要特別注意不能再以先前既有的觀念簽訂租約,否則將可能損及自身權益。
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職地酉聲
職地酉聲
職業為地政士的七年級生,用自己累積數年於房地產市場的經驗,歸納一些心得與各位分享。 身旁的伴侶則是專業的民法、商事法律師,彼此間三不五時有些地政學界與法界的【溝通交流】。 希望自身的分享能擴及更多層面,讓人們對於不動產業界或法學業界可以有更多不同的看法。
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